Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai: Từ lý luận đến thực tiễn

Từ nghị trường

Ông Phan Trung Lý, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cho biết, quy định về thế chấp dự án, nhà ở hình thành trong tương lai tại Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi sẽ góp phần quan trọng trong việc huy động vốn trong phát triển nhà ở.

Tuy nhiên, với quy định cả 2 đối tượng là chủ đầu tư và người mua cùng có quyền thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có thể dẫn đến tình trạng cả 2 đối tượng cùng thế chấp một nhà ở trong dự án xây dựng, dù đã có quy định, trước khi bán chủ đầu tư phải giải chấp. Bởi vì, người mua khó có thể biết được chủ đầu tư đã giải chấp đối với nhà ở bán cho mình hay chưa, nhất là khi điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch lại không bắt buộc có quy định về văn bản giải chấp hoặc văn bản chứng minh nhà ở hình thành trong tương lai được mua bán là chưa được thế chấp.

Cũng về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Giàu, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội bình luận, quy định trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải ký hợp đồng bảo lãnh với một ngân hàng thương mại tại Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi giúp khắc phục được tình trạng sử dụng không đúng mục đích tiền ứng trước của bên mua, góp phần bảo vệ khách hàng, tăng cường kiểm soát, bảo đảm chủ đầu tư sử dụng tiền của khách hàng đúng mục đích, phù hợp với tiến độ dự án.

Dù vậy, quy định này sẽ khó khả thi trong thực tế, vì ngân hàng sẽ chịu nhiều rủi ro nếu dự án không thực hiện được, do vậy, ngân hàng sẽ không nhận bảo lãnh cho các dự án. Mặt khác, quy định khi dự án không thực hiện được, thì ngân hàng tiếp tục tổ chức việc đầu tư xây dựng để bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng là khó thực hiện.

Đến thực tế thị trường

Thông tư liên tịch số 01 giữa Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tư Pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 71 có hiệu lực từ 16/6/2014. Theo đó, loại nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp là căn hộ chung cư được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà ở riêng lẻ bao gồm biệt thự và nhà ở liền kề được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Để có thể thế chấp vay vốn, nhà ở phải đủ các điều kiện như có thiết kế kỹ thuật, xây dựng xong phần móng, hoàn thành thủ tục mua bán, ký kết với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc nhà ở đã được bàn giao cho người mua, nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật…

Theo ông Nguyễn Viết Hải, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư VIC, việc tổ chức, cá nhân được sử dụng nhà ở hình thành trong tương lai để thế chấp vay vốn của ngân hàng sẽ giúp cải thiện được đầu ra của hệ thống ngân hàng, cũng như tạo điều kiện cho các chủ đầu tư khó khăn về vốn được tiếp cận vốn để triển khai dự án. Về phía khách hàng, sẽ có thêm cơ hội để vay vốn.

Việc này sẽ kích thích thanh khoản của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, việc các chủ đầu tư và các cá nhân vay quá nhiều từ ngân hàng cho một dự án sẽ đem tới rủi ro rất cao cho ngân hàng. Khi các chủ đầu tư không có thực lực tài chính tốt gặp phải những biến động tài chính nhất định trong quá trình phát triển dự án, sẽ càng gây khó khăn cho hệ thống ngân hàng và nền kinh tế trong tương lai.

Nhìn từ góc độ pháp lý, luật sư Lê Quốc Đạt, Giám đốc Công ty Luật TNHH Trí Tuệ cho rằng, dù có nhiều điểm mới, nhưng nếu muốn quy định cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đi vào thực tiễn, thì cần có sự tương thích giữa Luật Nhà ở và Luật Công chứng. Vì theo Điều 91 Luật Nhà ở, điều kiện giao dịch về mua bán nhà ở phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật.

“Việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sẽ có những rủi ro cho các tổ chức tín dụng khi nhận thế chấp những tài sản chưa biết khi nào khi nào mới hình thành. Đối với người thế chấp nhà cũng sẽ gặp khó khăn khi dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thế chấp. Như vậy, đối với người mua nhà, cơ hội tiếp cận với nguồn vốn vẫn chưa thực sự được dễ dàng, do còn phải chờ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản giải chấp trước khi bán nhà ở trong dự án đó cho tổ chức, cá nhân”, luật sư Đạt nói.