Tháo gỡ khó khăn trong xác định giá trị đất

Ông Nguyễn Duy Long, Trưởng phòng Đổi mới và sắp xếp DN (Cục Tài chính DN- Bộ Tài chính) cho biết, trước đây, trong quá trình triển khai thực hiện, một số địa phương kiến nghị quy định thời hạn 30 ngày làm việc để có ý kiến về giá đất của các DN cổ phần hóa là ngắn, khó thực hiện khi phương án sắp xếp lại, xử lý nhà, đất của địa phương chưa được phê duyệt. Mặt khác, có ý kiến đề xuất xem xét đưa ra quy định chỉ áp dụng hình thức thuê đất đối với các DN cổ phần hóa, ngoại trừ các DN kinh doanh hạ tầng, bất động sản vì quyền của chủ sở hữu Nhà nước theo quy định của Luật Đất đai là có thể quyết định giao hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức, cá nhân.

Với cơ chế thoáng hơn, sẽ khắc phục bất cập trong công tác quản lý, sử dụng
đất tại các DN trong thời gian qua. Ảnh Internet.

Về nguyên tắc, tất cả diện tích đất DN cổ phần hóa đang quản lý và sử dụng phục vụ sản xuất kinh doanh phải chuyển sang thực hiện ký hợp đồng thuê đất có thời hạn với cơ quan có thẩm quyền (trừ những trường hợp đặc biệt thì có cơ chế xử lý riêng).

Theo quy định của pháp luật đất đai thì thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các tổ chức nói chung và DN cổ phần hóa nói riêng đều do Nhà nước quyết định. Để đảm bảo sự thống nhất trong chính sách cổ phần hóa, tại Nghị định số 59 đã quy định các DN cổ phần hóa tiếp tục thực hiện quyền được lựa chọn hình thức giao hoặc thuê đất như quy định của Luật Đất đai.

Nếu DN thực hiện giao đất thì phải tính bổ sung giá trị quyền sử dụng đất giao theo giá sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường để tính vào giá trị DN cổ phần hóa. Nếu DN thực hiện thuê đất thì thực hiện trả tiền thuê đất hàng năm theo cơ chế đã được quy định tại Nghị định số 121/2010/NĐ-CP và không phải tính bổ sung giá trị lợi thế vị trí địa lý.

Theo ông Nguyễn Duy Long, trên cơ sở tình hình thực hiện cổ phần hóa và kiến nghị của các Bộ, địa phương, Tập đoàn, Tổng công ty, để khắc phục triệt để những vướng mắc khi xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị DN và đảm bảo thực hiện theo đúng tinh thần chỉ đạo của Bộ Chính trị, Chính phủ đã thực hiện điều chỉnh cơ chế quản lý đất đai đối với các DN nhà nước cổ phần hóa theo hướng quy định về nguyên tắc tất cả diện tích đất DN cổ phần hóa đang quản lý và sử dụng phục vụ sản xuất kinh doanh phải chuyển sang thực hiện ký hợp đồng thuê đất có thời hạn với cơ quan có thẩm quyền (trừ những trường hợp đặc biệt thì có cơ chế xử lý riêng).

Theo đó, đối với những diện tích đất DN cổ phần hóa đã được giao đất và đã nộp tiền sử dụng đất cho ngân sách nhà nước hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp để sử dụng vào mục đích xây dựng nhà để bán và xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê thì phải xác định lại giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị DN.

Giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị DN cổ phần hóa là giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mục đích sử dụng tương tự thực tế trên thị trường do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (nơi DN có diện tích đất được giao) xác định nhưng không thấp hơn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định và công bố tại thời điểm gần nhất với thời điểm tính giá đất vào giá trị DN cổ phần hóa theo quy định của pháp luật về đất đai. Khoản chênh lệch tăng giữa giá trị quyền sử dụng đất xác định lại với giá trị đang hạch toán trên sổ sách kế toán (nếu có) được hạch toán tăng vốn nhà nước tại DN cổ phần hóa.

Đối với diện tích đất đã giao cho DN và DN đã sử dụng để góp vốn thành lập pháp nhân mới thì cơ quan có thẩm quyền quyết định phê duyệt phương án cổ phần hóa xem xét xử lý theo nguyên tắc: Chuyển giao cho DN 100% vốn nhà nước khác làm đối tác nếu được các đối tác góp vốn trong pháp nhân mới chấp thuận; hoặc DN tiếp tục kế thừa tính vào giá trị DN cổ phần hóa.

Với diện tích đất còn lại DN cổ phần hóa thực hiện hình thức thuê đất có thời hạn theo quy định của pháp luật về đất đai và không phải tính bổ sung giá trị lợi thế vị trí địa lý khi xác định giá trị DN. Trường hợp DN đã được giao đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh của DN nay thực hiện hình thức thuê đất thì phải hoàn tất thủ tục chuyển sang thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai và gửi cơ quan quyết định cổ phần hóa, cơ quan quản lý nhà đất tại địa phương. Giá trị quyền sử dụng đất giao còn lại tại thời điểm xác định giá trị DN được xác định là số tiền DN đã trả trước tiền thuê đất cho một khoảng thời gian nhất định theo mặt bằng giá thuê đất tại thời điểm DN hoàn tất thủ tục thuê đất với cơ quan quản lý tại địa phương.

Như vậy, về cơ bản, Chính phủ đã tạo cơ chế để khắc phục bất cập trong công tác quản lý, sử dụng đất tại các DN trong thời gian qua, tạo điều kiện thuận lợi để Nhà nước triển khai thực hiện các quy hoạch, sử dụng quỹ đất có hiệu quả, tránh thất thoát; đồng thời khắc phục bất cập trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất trong thời gian qua để đẩy nhanh tiến trình cổ phần hóa.

Theo số liệu báo cáo của các Bộ, ngành, địa phương và các Tập đoàn kinh tế, Tổng công ty nhà nước, tính đến thời điểm cuối năm 2013, cả nước đã thực hiện sắp xếp được 6.376 DN, trong đó cổ phần hóa được 3.659 DN.

Đánh giá về kết quả mang lại của công tác cổ phần hóa thời gian qua, Bộ Tài chính cho rằng, công tác sắp xếp, cổ phần hóa DN đã góp phần điều chỉnh cơ cấu DNNN phù hợp với yêu cầu phát triển, nâng cao hiệu quả hoạt động và khả năng cạnh tranh và chỉ tập trung nắm giữ ở một số lĩnh vực then chốt. Bên cạnh đó, góp phần hoàn thiện và phát triển thị trường chứng khoán, tạo điều kiện cho DN sau khi cổ phần hóa huy động vốn, đổi mới phương thức quản lý, công nghệ. Thông qua quá trình sắp xếp, cổ phần hóa DNNN cũng tạo thêm nguồn thu về Quỹ Sắp xếp cổ phần hóa để tiếp tục đầu tư phát triển các DNNN.

Theo báo cáo của 3.576 DN sau khi đã sắp xếp, cổ phần hóa gửi về Bộ Tài chính thì có đến 85% các DN có doanh thu năm sau cao hơn năm trước khi sắp xếp, cổ phần hóa; gần 90% DN sau khi sắp xếp, cổ phần hóa có lợi nhuận năm sau cao hơn năm trước; 86% DN đóng góp vào NSNN của năm sau cao hơn năm trước khi sắp xếp, cổ phần hóa.

Nhiều DNNN sau khi sắp xếp, cổ phần hóa, hiệu quả hoạt động từng bước được nâng cao.