Thành phố mới Bình Dương vẫn chưa hết đìu hiu

Giao dịch đất nền sụt giảm

Giao dịch đất nền tại Bình Dương có dấu hiệu giảm tốc trong 9 tháng năm 2018. Trong số 9 huyện, thị xã, chỉ có TP Thủ Dầu Một và các thị xã Thuận An, Dĩ An có giao dịch, còn lại gần như im lìm. Tuy nhiên, tại cả 3 địa bàn này, sức mua tiếp tục giảm sút trong thời gian gần đây do giá chào bán tăng cao.

Theo đó, giá đất nền tại thị xã Thuận An hiện đang ở mức 18-24 triệu đồng/m2 (tùy khu vực) trong khi cùng kỳ năm ngoái chỉ dao động ở mức 13-14 triệu đồng/m2. Nếu so với cùng kỳ 2015, giá đất đã tăng gấp 3 lần sau 3 năm.

Thị xã Dĩ An còn ghi nhận mức tăng "chóng mặt", từ 14-15 triệu đồng/m2 thời điểm đầu năm 2017 đến đầu tháng 10 vừa qua đã cán mốc 25-30 triệu đồng/m2. Đáng nói là dù giá tăng cao như vậy, nhưng sức mua tại các khu vực này đã chững lại. Tương tự, giá đất tại TP Thủ Dầu Một cũng đang xoay quanh mức 20-22 triệu đồng/m2, tăng mạnh so với mức 14-15 triệu đồng/m2 cách đây 1 năm.

Đất nền tại khu đô thị Mỹ Phước 3 (thị xã Bến Cát) cơ bản đã hoàn thiện hạ tầng cũng có dấu hiệu tăng nhẹ, trung bình từ 6-10 triệu đồng/m2 tùy từng vị trí, diện tích. Mặc dù vậy, lượng cư dân đến ở tại các khu đất này vẫn rất thưa thớt, do thiếu thốn các tiện ích sống, giải trí...

Ghi nhận của ĐTTC cho thấy, thị xã Bến Cát và TP mới Bình Dương (thuộc địa bàn TP Thủ Dầu Một) là hai địa bàn khó ra hàng đất nền nhất hiện nay. Cả năm chỉ lác đác một số giao dịch sản phẩm ký thác bán lại tại khu vực này, dù theo chủ đất, giá rao bán chỉ cao hơn giá gốc từ 10-15%. Ngoài ra, các giao dịch, mua bán đất thời gian qua chủ yếu là kinh doanh kiếm lời, gần như không có ai mua để ở. Chính vì thế, không ít doanh nghiệp ra sức tung tin truyền thông, tạo nên các cơn sốt giá đất ảo phục vụ nhu cầu đầu tư của khách.

Các khu đô thị đều hoang vắng

Nằm trong khu đô thị Mỹ Phước 3, dự án Eco Lakes có diện tích 226ha, xây dựng từ năm 2007 do Công ty CP Setia Becamex làm chủ đầu tư. Công ty này là liên doanh giữa 3 tập đoàn gồm SP Setia Berhad (55%), Becamex IDC (45%) và Treasure Link (5%). Sau khi hoàn thiện nhiều năm nay, hàng loạt dãy nhà 4 tầng trong dự án đã được xây dựng khang trang nhưng không có dân về ở. Tương tự, khu đô thị Mỹ Phước 2 xây dựng năm 2005 của Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - Becamex IDC cũng lâm vào cảnh hoang vắng.

Dù hạ tầng được đầu tư khá bài bản, nhưng TP mới Bình Dương vẫn rất vắng
vẻ sau 5 năm đi vào hoạt động. Ảnh: Đức Trung.

Các khu đô thị nói trên từng được kỳ vọng sẽ thu hút đầu tư về bất động sản và nhu cầu nhà ở của người dân tỉnh Bình Dương. Nhưng vì sao dự án chiến lược này lại trở nên đìu hiu như vậy? Hiệp hội bất động sản Bình Dương, cho rằng trước đây kế hoạch của các chủ đầu tư là sẽ đón đầu làn sóng đầu tư, kéo người dân về gần các khu công nghiệp để kinh doanh buôn bán nên đã xây dựng khu đô thị Mỹ Phước 2 và 3 với hàng loạt nhà mẫu, nhà liền kề. Vấn đề là giá các sản phẩm này rất cao, vượt quá khả năng của người có thu nhập thấp, trong khi đó, những người có tiền không thích mua liền kề xây sẵn mà tự mua đất, xây dựng các ki ốt, dãy trọ cho thuê.

Một số chuyên gia bất động sản cũng chỉ ra rằng, giá nhà đất tại TP mới Bình Dương quá cao khiến người dân tỉnh này khó có thể tiếp cận. Đơn cử, 1 căn nhà liền kề diện tích khoảng 100m2 tại TP mới có giá từ 3-5 tỷ đồng, biệt thự còn đắt hơn nữa, khoảng trên 10 tỷ đồng. Số tiền này tương đương giá trị một căn nhà trong hẻm rộng tại một số quận trung tâm của Tp.HCM. Vì thế, chỉ các chuyên gia nước ngoài, Việt kiều… có thể đáp ứng được mức giá này. Tuy nhiên, nhóm đối tượng này lại chỉ thích thuê nhà tại Tp.HCM, nơi có chất lượng dịch vụ, sinh hoạt tốt hơn hẳn Bình Dương. Trong khi đó, người dân đang sinh sống tại Bình Dương chủ yếu là người lao động nhập cư nên không thể với tới những bất động sản đắt đỏ như vậy.

Cẩn trọng giao dịch

Tìm hiểu PV được biết, sở dĩ thị trường nhà đất tại Bình Dương không thể cất cánh trong thời gian qua chủ yếu do việc quy hoạch phát triển TP mới Bình Dương (trung tâm hành chính của tỉnh) không đạt như mong đợi. Điều này gây ảnh hưởng đến sức mua đất đai xung quanh khu vực dự án. Mặc dù quy mô đầu tư của TP mới Bình Dương lên đến gần 10 tỷ USD, đường sá quy hoạch khang trang, rộng rãi, các dãy nhà vuông vức, đều tăm tắp nhưng sau 5 năm hoạt động, toàn khu vẫn thưa thớt người ở, thậm chí không có các hoạt động cộng đồng về đêm như ở các thành phố khác.

Hơn nữa, mọi giao dịch mua bán cho đến các sinh hoạt học hành, khám chữa bệnh, vui chơi giải trí… đều đổ dồn về TP Thủ Dầu Một. Các môi giới cho biết, thực ra đa phần các sản phẩm bất động sản trong TP mới Bình Dương đã có chủ, nhưng khách hàng chủ yếu là nhà đầu tư, hiếm có ai mua ở thực. Đây cũng là nguyên nhân khiến hoạt động mua bán, giao dịch bất động sản tại các thị xã Thuận An, Tân Uyên, TP Thủ Dầu Một… khá im lìm trong những năm qua.

Ngoài ra, thị trường bất động sản tại Bình Dương còn tiềm ẩn một số rủi ro, trong đó còn có cả nguy cơ bong bóng giá ảo do hoạt động thổi giá trục lợi của giới cò đất. Thấy phân khúc đất nền sôi động hơn một chút là họ nhanh chóng lập ra các trung tâm môi giới nhà đất để giao dịch. Những người muốn mua đất thực sự khi đến đây không khác nào bị lạc vào mê hồn trận khi mà giá đất bị đẩy lên cao liên tục sau mỗi tháng.

Một khảo sát cho thấy, trong số 10 người đi săn mua đất tại tỉnh Bình Dương có đến 9 người là dân đầu cơ, hoặc cò đất, rất hiếm người muốn mua thật sự. Trong khi đó, số lượng cò đất tại Bình Dương cũng tăng nhanh so với thời điểm năm 2016. Thành phần cò đất bất động sản tại Bình Dương cũng rất đa dạng, từ sinh viên, viên chức, đến cả lái xe, thợ xây… Ngay cả một số lãnh đạo doanh nghiệp tư nhân cũng bỏ cả công ty để về Bình Dương làm môi giới, đầu cơ bất động sản.