Tham lợi nhuận, nhà đầu tư liều lĩnh săn đất chưa pháp lý

Nhà đầu tư liều lĩnh

Theo chân môi giới đi thực tế tại một khu đất được giới thiệu là chuẩn bị triển khai dự án tại khu vực Phú Hữu, quận 9, PV bắt gặp cả chục khách hàng đang tìm hiểu và xuống tiền mua. Trong khi đó, chủ đầu tư cho biết khu này vẫn chưa được duyệt xây dựng và tách sổ riêng. Theo chia sẻ của môi giới, hầu hết người mua đều là nhà đầu tư lâu năm, họ chọn mua thời điểm chưa hoàn thiện pháp lý vì giá đất lúc này rất rẻ, thậm chí rẻ hơn 50% so với giá sau khi lên sổ. “Nếu mua đầu tư thì thời điểm này sẽ sinh lợi cao nhất còn khách mua bình thường hầu như không ai dám liều lĩnh vì không biết sẽ mất tiền lúc nào”, một môi giới cho biết.

Kết quả khảo sát của Batdongsan.com.vn tại một vài dự án khác quanh khu vực quận 9 cho thấy, có khá nhiều người tranh nhau xuống tiền ký hợp đồng góp vốn dù biết rõ đất chưa được cấp phép tách thửa và ra sổ. Nhiều khách hàng còn nhờ môi giới tìm kiếm các khu đất đang trong quá trình ra sổ để đầu tư vì muốn kiếm lời nhiều.

“Không giống như mọi người vẫn nghĩ, dòng sản phẩm này thật ra bán rất chạy. Mình tư vấn thật tâm là dự án đã trình hồ sơ, bước đầu được xét duyệt, có thể mất 2-3 năm mới ra sổ được. Khách họ mua là do muốn đón đầu dự án vì thời điểm này giá rất mềm. Đợi ra sổ rồi thì khó mà có giá như hiện tại. Một ngày mình dẫn cả chục khách đi xem đất, nhà đầu tư mua chiếm đến 70%, thỉnh thoảng cũng có khách mua ở nhưng đối tượng này không nhiều”, chị Thu Thủy, một môi giới nhà đất sàn Tam Bình chia sẻ.

Nhiều nhà đầu tư liều lĩnh săn các nền đất đang trong giai đoạn hoàn
thiện pháp lý vì giá rất rẻ. Ảnh minh họa

Theo quan sát của PV, đa phần các dự án được dân đầu tư ưa chuộng đều phải đáp ứng yêu cầu đã hoàn thiện san lấp mặt bằng, xây dựng hạ tầng giao thông. Đối với các dự án đất trống thì người mua vẫn rất e dè. Chủ đầu tư các dự án này cho biết, họ không giấu thông tin với khách hàng bởi người tìm mua đa phần đều là dân đầu tư lâu năm, phần nhiều biết cách tìm kiếm thông tin.

Chia sẻ với PV, ông Trương Văn Đáng, một nhà đầu tư tại quận 5 cho biết, đây không phải lần đầu tiên ông đầu tư loại hình đất này. “Thông qua người quen giới thiệu nên tôi mới tin tưởng đầu tư. Dự án này cũng hoàn thiện hạ tầng đường xá rồi nên khả năng được cấp phép rất lớn. Đầu tư là phải chấp nhận liều lĩnh”, ông Đáng nói và cho biết thêm, từ năm 2016 ông đã mua 3 nền đất gần khu vực quốc lộ 51 để đầu tư. Do đây là dự án chưa có pháp lý hoàn thiện và chưa thể tách sổ riêng nên thời điểm ông mua vào, giá đất chỉ khoảng 16 triệu đồng/m2. May mắn là dự án này vừa hoàn thiện pháp lý và ra sổ, giá đất đã tăng lên 23 triệu/m2. Như vậy sau gần 1 năm, ông Đáng đã có thể chốt lời đến 8 triệu đồng/m2.

Bà Nguyễn Thị Diệu Hiền, một nhà đầu tư tại Tân Bình cho biết, đất quanh khu vực dự án bà đang mua hiện là 30 triệu/m2, lô đất hiện tại vì chưa ra pháp lý mới có giá 23 triệu/m2, đợi đến khi ra sổ (dự kiến 2 năm) thì đất khu này có khi lên đến 35 triệu/m2. Nếu muốn lời thì phải mua ngay thời điểm này, còn nếu muốn an toàn thì chấp nhận mua với giá 30 triệu/m2. So ra một bên lời 12 triệu/m2, bên chỉ lời 5 triệu/m2, nên dù biết là liều lĩnh, bà vẫn muốn thử vận may.

Nguy cơ rủi ro cao

Những dự án phân lô bán nền khi chưa hoàn thiện pháp lý thường
tiềm ẩn nguy cơ rủi ro. Ảnh minh họa

Thực tế đã có không ít nhà đầu tư nhận trái đắng khi săn đất chưa pháp lý. Ông Tạ Quang Minh, một nhà đầu tư tại Gò Vấp cho biết, cách đây gần 3 năm ông cũng thực hiện một hợp đồng góp vốn mua lại 2 nền đất trong một dự án chưa ra sổ tại Thủ Đức. "Lúc đó quanh khu này đất đã có giá 22 triệu/m2 mà dự án tôi mua chỉ chào bán 13 triệu/m2. Hợp đồng góp vốn hứa hẹn nếu dự án hoàn thành, tôi sẽ được giao 2 nền, mỗi lô rộng 70-100m2. Nhưng đến giờ, tự nhiên dự án bị treo lại vì vướng pháp lý, việc tách thửa không thuận lợi như kế hoạch”, ông Minh kể. Theo hợp đồng góp vốn, nếu hoàn thiện pháp lý và hạ tầng, chủ đất sẽ bàn giao nền cho ông Minh vào cuối năm 2016 nhưng đến nay, bên bán lại tiếp tục khất vì chính sách thay đổi, chưa thể hoàn tất việc tách thửa.

Theo Luật sư Phạm Vũ Bằng, Văn phòng luật sự Hải Định, nhà đầu tư không nên vì thấy đất rẻ, triển vọng ảo mà bỏ qua yếu tố pháp lý. Khi chọn lựa hình thức ký hợp đồng góp vốn nên xem xét uy tín của chủ đầu tư thông qua cam kết tiến độ giao đất, giao sổ đỏ được thỏa thuận bằng giấy tờ pháp lý rõ ràng. Nên làm rõ vấn đề bồi thường, chi trả khi vi phạm thỏa thuận thời gian ra sổ, bàn giao để tránh thiệt thòi. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng cần xem xét tài chính của mình, không nên vay hoặc chỉ vay với tỷ lệ hợp lý, vì dự án có thể kéo dài khoảng 3 năm.

Ông Trần Trọng Bình, Giám đốc Công ty BĐS Gia Bình cũng nhìn nhận, đầu tư loại hình đất chưa hoàn thiện pháp lý theo dạng hợp đồng góp vốn thời điểm đầu giá luôn thấp hơn mặt bằng chung khá nhiều. Chính vì vậy, nhà đầu tư dù biết có rủi ro vẫn bất chấp xuống tiền mua. Đối với loại hình hợp đồng đầu tư, khi ký kết, người mua đã phải chuẩn bị tâm lý lời cùng ăn, lỗ cùng chịu. Nếu quá trình hoàn thiện pháp lý không như dự kiến, đôi bên đều bị thiệt hại thì chủ đầu tư thường sẽ không thể hoàn tiền ngay và không bồi thường mức lãi suất như thực tế. Thậm chí có nhiều trường hợp còn không thể lấy lại số tiền đầu tư ban đầu. Vì vậy, nếu lựa chọn hợp đồng góp vốn, người mua cần có thông tin chuẩn xác về quy hoạch của khu vực cũng như uy tín từ chủ đầu tư. Tốt nhất vẫn nên chọn loại đất pháp lý rõ ràng để tránh các thiệt thòi về sau.

Phương Uyên