Tầm nhìn quản lý và phát triển của BĐS Singapore

Sau khi tách khỏi Liên bang Malaysia năm 1965, Singapore đã nhanh chóng hoàn thiện một loạt chiến lược và giải pháp xây dựng cơ sở hạ tầng, được mô tả như “lập lại trật tự toàn diện những không gian sinh hoạt, sản xuất và thương mại cho thành phố cũng như hệ thống giao thông nối kết tất cả hoạt động đô thị".

Đẩy nhanh quy hoạch đô thị

 Năm 1966, Quốc hội Singapore thông qua Luật Trưng mua đất đai cho phép nhà nước mua lại đất của người dân để sử dụng cho mục đích công. Cơ quan thực hiện việc này là Cục Nhà ở và Phát triển (HDB) thuộc Bộ Phát triển Quốc gia (MND) đã trưng mua đất của người dân với mức giá cao hơn 20% giá thị trường vào thời điểm giao dịch.

Từ năm 1960 đến 1979, quỹ đất do HDB trưng mua đã tăng từ 44-67% và được  sử dụng để xây nhà chung cư nhằm giải quyết nhanh chóng nhu cầu ổn định nơi ăn chốn ở của người dân. Giá thuê căn hộ HDB dành cho người nghèo hầu như không đáng kể, trong khi giá bán thấp hơn giá xây dựng, thậm chí không tính cả chi phí trưng mua hay giải tỏa.

Năm 1971, được sự hỗ trợ của Liên hiệp quốc, Singapore tiến hành chương trình quy hoạch đầu tiên được gọi là Quy hoạch vành đai (RCP) theo phát triển một vành đai các đô thị nhà ở HDB vệ tinh mới có mật độ dân cư cao. Xung quanh các đô thị này là khu vực nhà ở tư nhân với mật độ dân cư thấp hơn. Các đô thị này được nối liền với nhau bằng hệ thống đường cao tốc trên toàn lãnh thổ.

Quy hoạch RCP cũng tính đến việc xây dựng một hệ thống giao thông bằng xe buýt hay tàu điện (MRT) để nối kết các đô thị với trung tâm thành phố. Các nhà quy hoạch cũng yêu cầu phải tận dụng tối đa các điều kiện cơ sở vật chất hiện có, đảm bảo nâng cao môi trường sống của người dân và phải có những khu vực dành cho vui chơi giải trí.

Sau khi phát triển khu vực vành đai, Singapore chuyển sang tập trung vào quy hoạch khu trung tâm thành phố trong suốt 15 năm (1974-1989). Hoạt động thương mại và ngân hàng phát triển tại khu vực này và những vấn nạn như kẹt xe, vệ sinh đô thị bắt đầu phát sinh.

Tháng 4/1974, MND quyết định thành lập cơ quan chuyên trách quản lý đô thị độc lập là Cục Quy hoạch đô thị (URA). Chính phủ Singapore đã soạn thảo và trình Quốc hội phê chuẩn bộ luật riêng dành cho URA để thực hiện nhiệm vụ đầu tiên là phát triển khu vực trung tâm và tái định cư cho người dân. Nhờ những nỗ lực dựa trên nhu cầu thực tiễn được thể chế hóa, từ một vùng đất của những khu nhà ổ chuột, trung tâm Singapore đã biến thành khu tài chính thương mại hiện đại.

Thông tin minh bạch

Hơn 80% người dân Singapore hiện nay đang sống trong các căn hộ HDB ở 23 khu đô thị trên toàn đảo quốc. Mặc dù được trợ giá khi mua và có nhiều chính sách hay quy định khá chặt chẽ, căn hộ HDB là một sản phẩm khá hấp dẫn trên thị trường BĐS. Cho đến nay số lượng căn hộ HDB đã hơn con số 1 triệu và trở thành một thị trường nhộn nhịp kẻ mua người bán, cho thuê cùng các dịch vụ kèm theo như sửa chữa, nâng cấp, thiết kế, pháp lý và cả về… tư vấn phong thủy.

Các chính sách trợ giá, mua đi bán lại, xây dựng, nâng cấp, sửa chữa đều thông qua một đầu mối là HDB. Thông tin giá cả trên thị trường BĐS được HDB công bố rõ ràng, minh bạch cho người dân theo định kỳ 3 tháng. Trên nguyên tắc, người dân Singapore chỉ được sở hữu căn hộ HDB trong thời hạn 99 năm, nhưng những khu nhà HDB cũ đến 40 năm được nhà nước đập bỏ để xây mới nhằm tối ưu hóa việc sử dụng đất với nhiều tầng hơn.

Một góc thành phố Singapore.

Còn lại là thị trường BĐS tư nhân, gồm nhà có đất hay các dự án căn hộ cao cấp của các nhà phát triển BĐS thuộc nhiều thành phần kinh tế khác nhau và kể cả quốc tịch khác nhau. Tùy theo nhu cầu của thị trường vào những thời điểm và điều kiện khác nhau, chính phủ tạo nguồn cung bằng cách tiến hành cho mở thầu, đấu giá đất giữa các công ty phát triển BĐS: ai bỏ giá cao nhất dự án thuộc về mình.

Trong trường hợp thị trường quá nóng như những năm gần đây, chính phủ sẽ ra tay điều tiết bằng các biện pháp như tăng tỷ lệ đặt cọc hay tăng lãi suất vay mua BĐS. BĐS tư nhân phần lớn đều có thời hạn sở hữu 99 năm và sở hữu vĩnh viễn tối đa 999 năm. Tất cả hoạt động mua bán về BĐS tư nhân đều thông qua cơ quan đầu mối là URA, nơi định kỳ công bố thông tin về các giao dịch BĐS đã diễn ra trong 3 tháng gần nhất.

Vì là cơ quan quy hoạch nên URA cũng được giao công tác bán đấu giá đất của chính phủ và có nguồn thu dồi dào nhờ lệ phí đậu xe hay cho thuê mặt bằng tổ chức sự kiện, thậm chí quảng cáo bằng panô ngoài trời.

Điều thú vị là mặc dù giá cả đắt đỏ nhưng thuế BĐS tại Singapore thuộc loại thấp nhất trên thế giới, bởi chỉ đánh trên giá trị tiền thuê ước tính hàng năm của căn hộ trên thị trường cho thuê. Nếu chủ sở hữu sử dụng BĐS để ở thuế suất là 4%, nếu đem cho thuê là 10%.

Thí dụ, căn hộ trị giá 1 triệu đô la Singapore (SGD) có giá cho thuê ước tính 2.500SGD/tháng hay 30.000SGD/năm. Như vậy, mức thuế chủ sở hữu phải trả chỉ 3.000SGD/năm.