Tại sao tiền thuế đất lại cao?

Năm nay, vì muốn xây sửa lại, em tôi đã nhờ tôi đi làm sổ đỏ cho căn nhà. Nhìn chung giấy tờ đầy đủ nên thủ tục cũng gọn nhẹ và nhanh chóng, nhưng khi nhận được giấy báo thuế tôi giật mình. Căn nhà em họ tôi có diện tích 42,1 m2 và phải chịu mức đóng thuế là 47,4 triệu đồng, tính ra còn hơn cả giá trị miếng đất và căn nhà vào thời điểm xây năm 2000.

Cách tính thuế của họ như sau: Đây là căn nhà thứ 2 nên phần thuế đất cho mỗi mét vuông là 563.000*2*42,1= 47,4 triệu đồng. Khi ra văn phòng thuế của quận để hỏi, cô nhân viên thuế chỉ trả lời đúng một câu, nhà cô có 2 căn thì nhân 2 là đúng rồi. Tôi rất thắc mắc là tại sao tiền thuế lại cao như vậy mặc dù hạn mức quy định không rõ ràng. Và quận 12 cũng là quận khá nghèo thì hệ số K=4 có quá cao không?

([email protected])

Trả lời

 

 

1. Về câu hỏi tại sao ông/bà lại đóng tiền sử dụng đất với giá cao

Theo thư trình bày, hiện nay ông/bà đang đứng tên sở hữu một căn nhà và đang đứng tên để làm thủ tục đứng tên cho một căn nhà khác được tạo lập vào năm 2000, được biết tiền sử dụng đất phải đóng cho căn nhà thứ hai có diện tích 42,1m2  là 47,4 triệu đồng, số tiền này được căn cứ theo đơn giá đất của một mét vuông nhân với hệ số 2 (563.000 đồng/m2 x 2 = 1.126.000 đồng/m2).

Sở dĩ tiền sử dụng đất vượt hạn mức phải tính như trên là do vào năm 2010, Chính phủ ban hành Nghị định số 120/NĐ-CP ngày 30-12-2010, theo đó, tại điểm b, khoản 4 Điều 2 quy định đối với trường hợp sử dụng đất từ ngày 15-10-1993 đến trước ngày 1-7-2004, thì đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở mới, tiền sử dụng đất sẽ được thu bằng 100% theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định; đối với phần diện tích ngoài hạn mức giao đất ở thu 100% tiền sử dụng đất theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại thời điểm cấp giấy chứng nhận.

Theo hướng dẫn tại điểm b, mục 1.4 Điều 1 Thông tư số 93/2011/TT-BTC ngày 29-6-2011 của Bộ Tài chính, UBND cấp tỉnh căn cứ phương pháp xác định giá đất do Chính phủ quy định để xác định giá đất tính tiền sử dụng đất.

Căn cứ quy định và hướng dẫn nêu trên, ngày 6-7-2012 UBND Tp.HCM ban hành Quyết định số 28/2012/QĐ-UBND, theo đó, tại khoản 1, Điều 2 quy định đối với phần diện tích đất vượt hạn mức sử dụng đất ở khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đối với đất đang sử dụng có hiện trang là đất ở thuộc khu dân cư (do UBND xã, phường, thị trấn xác nhận) của hộ gia đình, cá nhân, thì toàn bộ diện tích đất ở vượt hạn mức, được áp dụng hệ số điều chỉnh là 2 lần giá đất do UBND TP quy định và công bố hằng năm.

Vì các lẽ trên, đối với diện tích đất bị xác định là diện tích đất vượt hạn mức thì giá đất để đóng tiền sử dụng đất không được căn cứ trên giá đất do UBND TP quy định và công bố hằng năm, mà được căn cứ trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giá này được xác định trên cơ sở giá đất do UBND TP quy định và công bố hằng năm nhân với hệ số điều chỉnh giá đất theo từng khu vực. Vì vậy, ông /bà thấy giá đất nêu trên cao hơn với giá đất mà UBND TP quy định và công bố hằng năm.

Mặt khác, do giá đất được tính toán tại thời điểm cấp giấy chứng nhận, không căn cứ vào thời điểm tạo lập, nên giá đất sẽ cao hơn và khác so với giá đất tại thời điểm ông/ bà nhận sang nhượng.

2. Về hệ số điều chỉnh giá đất là 4 lần tại khu vực quận 12

Căn cứ điểm b, khoản 2 Điều 2 Quyết định số 28/2012/QĐ-UBND, đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở, tại khu vực quận 12, đối với phần diện tích đất vượt hạn mức sẽ áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất là 4 lần giá đất do UBND TP quy định và công bố hằng năm.

Theo tinh thần tại Nghị định số 120/NĐ-CP ngày 30-12-2010 của Chính phủ, đối với phần diện tích đất vượt hạn mức sẽ được tính toán dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.

Do đó, UBND TP đã căn cứ theo tinh thần của nghị định nêu trên để quy định hệ số điều chỉnh giá đất tùy từng khu vực cho phù hợp. Khi xác định giá đất chuyển nhượng trên thị trường không căn cứ vào điều kiện kinh kế tại vùng đó, mà căn cứ vào khu vực có đất, người dân trong thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá như thế nào.

Vì vậy, hiện nay chưa thể xác định được giá đất sau khi nhân với một hệ số theo quy định thì giá đất có quá cao so với giá chuyển nhượng thực tế hay không, thẩm quyền để xác định vấn đề này thuộc UBND TP.

Trân trọng

Luật sư Phạm Đình Sơn