Tại sao căn hộ tại Sài Gòn thiết lập mặt bằng giá mới?

Tình trạng tăng giá so với đợt mở bán đầu tiên đang diễn ra ở hầu hết dự án mới trong nửa năm vừa qua. Lý do của đợt "leo thang" này được cho là do hạ tầng phát triển mạnh mẽ và "cơn sốt" đất đã tác động nhiều đến chi phí đầu vào của dự án (chủ yếu là chi phí cho quỹ đất lớn dần). Hơn nữa, sau đợt mở bán đầu tiên sẽ là thời điểm giới đầu cơ tham gia thổi giá.

Giá căn hộ đang tăng với tốc độ cao

Việc mở bán đợt 1 và đợt 2 của các dự án căn hộ thường cách nhau từ 6-9 tháng, nhưng giữa hai đợt này căn hộ đã có một bước giá mới. Nguồn cung căn hộ đang cạn dần, do đó chủ đầu tư có ít sự cạnh tranh hơn, mức giá căn hộ được cho là khó giảm trong thời gian tới.

CBRE cho biết, tổng số căn hộ giao dịch thành công trong Quý II/2017 đạt 9.522 căn, tăng 59% so với cùng kỳ năm ngoái. Một điểm đáng chú ý là giá chào bán ở thị trường sơ cấp tăng 15% so với cùng kỳ.

Có 2 nhóm dự án căn hộ chung cư tại Sài Gòn đang tăng giá với tốc độ khá nhanh trong 4 tháng đầu năm. Một là các dự án mới đang chào bán trên thị trường đợt sau tăng 5-10% so với đợt trước. Hai là các chung cư đã đi vào hoạt động vài năm, có biên độ tăng giá 15-20%.

Không dễ tìm được căn hộ với tầm giá dưới 1,5 tỷ đồng. Ảnh: Lê Quân

Đơn cử, dự án Him Lam Phú An mới mở bán đợt đầu cách đây gần 1 năm cũng bắt đầu rục rịch tăng giá cho các đợt tiếp theo. Các căn hộ 2 phòng ngủ, thuộc block A dự án này được chào bán đợt đầu 1,6 tỷ đồng/căn, đến đợt mở bán block D, loại căn hộ 2 phòng ngủ có giá thấp nhất 1,75 tỷ đồng, riêng các tầng 6,7,8,9 trở lên view và hướng đẹp có giá trên dưới 1,9 tỷ đồng. Dự kiến, chủ đầu tư tiếp tục tăng giá block cuối cùng do nguồn hàng khan hiếm dần và dự án đang xây vượt tiến độ.

Hay căn hộ của dự án Vista Verde (tại đường Đồng Văn Cống, phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2) có giá mở bán là 35-45 triệu đồng/m2, hiện giá đã được đẩy lên đến 48-55 triệu đồng/m2.

Một chuyên viên môi giới lý giải, căn hộ này có vị trí không đẹp, kết nối giao thông không thuận tiện so với các dự án khác nằm trên đường Song Hành, Thảo Điền và Mai Chí Thọ, nhưng do dự án này được đầu tư bài bản, có không gian xanh nên giá bán cao.

Dự án Palm Heights - Khu đô thị Palm City (tọa lạc đường Song Hành, khu Nam Rạch Chiếc, phường An Phú, quận 2) chính thức mở bán từ tháng 10/2016, dự kiến bàn giao nhà tháng 8/2019. Giá căn hộ tại dự án này dao động từ 34-36 triệu đồng/m2, nhưng đến nay, giá được đẩy lên khoảng 55 triệu đồng/m2.

Không chỉ các dự án mới mở bán có bước giá nhảy vọt so với đợt đầu mà ngay cả các dự án đã bàn giao cũng ghi nhận mức tăng mạnh. Tiêu biểu, tại dự án Era Town quận 7, năm 2016, giá căn hộ 85m2 hoàn thiện cơ bản phổ biến trên thị trường thứ cấp ở mức 1,6 tỷ đồng một căn, tốc độ tăng giá khá chậm. Tuy nhiên đầu năm 2017, các căn hộ loại này được mua đi bán lại 2 tỷ đồng một căn và không còn hàng để bán. Mức giá này đã tăng 20-25% so với cùng kỳ năm trước. Các căn hộ diện tích nhỏ hơn thuộc dự án này cũng có tỷ lệ tăng giá 15% trong vòng một năm qua.

Trung gian “vào vụ”

Nguồn đất quốc phòng, đất công đang tạm dừng chuyển đổi sang đất ở; quỹ đất sạch tồn kho từ thời thị trường bất động sản "đóng băng" nay cũng đã được “khui” ra dùng gần hết. Trong khi đó, một dự án phải mất mấy năm để giải phóng được mặt bằng. Các doanh nghiệp bất động sản cho rằng, nguồn cung căn hộ trong tương lai sẽ khan hiếm. Các dự án mở bán thời gian tới sẽ thu hút được nhiều khách hàng và ít chịu sự cạnh tranh hơn. Và đây chính là cơ sở để giá căn hộ thiết lập mặt bằng giá mới.

Ông Ngô Quang Phúc, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM nhận định, từ giờ đến cuối năm nguồn cung bất động sản chắc chắn còn khan hiếm nên giá sẽ khó giảm với dự án có vị trí tốt và đúng vào phân khúc sản phẩm từ 1,5 - 2 tỷ đồng/căn. Trong bối cảnh này, các doanh nghiệp có quỹ đất sạch, có dự án chuẩn bị bung hàng sẽ có cơ hội lớn.

Cơ cấu nguồn cung căn hộ 6 tháng đầu năm ở Sài Gòn. Nguồn: HoREA

Nhưng không phải chủ đầu tư nào cũng dễ chịu với những đợt tăng giá thất thường này. Vì thị trường sôi động chưa hẳn xuất phát từ nguồn cầu thực tế, mà có thể là thời điểm của giới đầu cơ nhảy vào.

Việc tích lũy nhà chung cư được nhiều người thuộc tầng lớp trung lưu tại Sài Gòn lựa chọn. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến giá căn hộ chung cư tại các dự án đang xây dựng bị đẩy lên cao. Hình thức này khá phổ biến khi thị trường bất động sản sôi động trở lại.

Tại Tp.HCM, chung cư thuộc phân khúc hạng trung và giá rẻ có độ chênh khá lớn giữa sản phẩm đã đưa vào sử dụng và sản phẩm đang xây dựng. Theo lẽ thường, các căn hộ đã đưa vào sử dụng có giá cao hơn, nhưng tại thị trường này thì ngược lại.

Chẳng hạn, 2 dự án Richmond City và Hyco 4 Tower có cùng vị trí tại đường Nguyễn Xí, quận Bình Thạnh nhưng mức chênh khá cao. Mặc dù đã đưa vào sử dụng với các tiện ích tương tự nhau, nhưng trong khi Hyco 4 Tower có giá khoảng 24-26 triệu đồng/m2, thì Richmond City đang xây dựng lại có giá từ 28 - trên 30 triệu đồng/m2.

Tương tự, 2 dự án nằm cạnh nhau tại đường 3 Tháng 2, quận 11 thì Flemington đã đưa vào sử dụng có giá khoảng 35 triệu đồng/m2, trong khi The Park Avanue có giá trên dưới 40 triệu đồng/m2.

Về việc các dự án mới thường có mức giá chênh lệch cao hơn, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM Lê Hoàng Châu lý giải, các dự án đã sử dụng khó xác định mặt bằng giá, trong khi dự án mới đắt rẻ đều có giá cụ thể. Bên cạnh đó, lợi thế của các dự án mới là không phải trả tiền một lúc mà trả chậm...

Điều này thích hợp với những người muốn tích lũy bất động sản và cũng phù hợp với những người có nhu cầu thực nhưng chưa đủ tiền. Song, cũng không loại trừ người tích lũy lại là nhà đầu tư thứ cấp đang tìm cách kích giá căn hộ mới mở bán lên.

Một giám đốc sàn giao dịch ở quận 8 cho biết, để thị trường sôi động, các chủ dự án, các sàn giao dịch và nhà đầu tư thứ cấp luôn tìm mọi cách để tạo ra giao dịch cho thị trường. Bởi thế trong 1 năm, bất động sản có thể lên “cơn sốt” từ 2-3 đợt. Mỗi đợt kéo dài khoảng vài tháng, tùy thuộc vào bước giá và sức hút của sản phẩm.

Ông Lê Hoàng Châu đánh giá, bên cạnh việc giá tăng ở thị trường sơ cấp từ chủ đầu tư do giá trị hạ tầng được cộng vào giá nhà thì thời điểm nhà đầu tư thứ cấp tham gia cuộc chơi khi tích lũy được rổ hàng lớn, cũng khiến thị trường bị kích giá với cường độ mạnh. Thị trường vẫn nằm trong chu kỳ tăng trưởng, song tiềm ẩn rủi ro vì thời điểm nhà đầu tư thứ cấp tham gia đã được 'kích hoạt”.