Tài sản hình thành trong tương lai được thừa nhận?

Đặc biệt, Nghị định 163 chưa theo kịp sự đa dạng, phức tạp của các giao dịch bảo đảm được các chủ thể ký kết, thực hiện trong thực tế như tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai, nhất là nhà ở hình thành trong tương lai. Nội dung hợp đồng bảo đảm được ký kết giữa ngân hàng và khách hàng có nhiều điều khoản mang tính linh loạt cao như thỏa thuận về việc bảo đảm cho nghĩa vụ trong tương lai…

Ngoài ra, một số quy định của Nghị định 163 cũng không phù hợp với các văn bản pháp luật có liên quan như Nghị định số 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

Giao dịch bảo đảm được các chủ thể ký kết, thực hiện trong thực tế

Mặc dù Luật Nhà ở đã chính thức thừa nhận nhà ở hình thành trong tương lai nhưng khi xây dựng Nghị định 163, vấn đề tài sản bảo đảm là nhà ở hình thành trong tương lai vẫn nhận được nhiều ý kiến trái chiều. Một số ý kiến cho rằng, dự thảo Nghị định không nên quy định nhà ở hình thành trong tương lai vì Điều 61 Nghị định 71/2010/NĐ-CP đã cho phép các tổ chức tín dụng được nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân mua nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Do vậy, nếu dự thảo Nghị định quy định về thế chấp nhà ở đang được xây dựng trên đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đồng thời việc xây dựng đã được cấp Giấy phép xây dựng thì sẽ không phù hợp với Điều 91 Luật Nhà ở năm 2005.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến lại tán thành với qui định: "Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch". Các ý kiến này cho rằng, ngoài nhà ở của tổ chức, cá nhân mua của các tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản như quy định tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP, thì việc bổ sung quy định về nhà ở hình thành trong tương lai của cá nhân đang được xây dựng và đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật là rất cần thiết. Trên thực tế các tổ chức, cá nhân trong xã hội hiện nay có nhu cầu rất lớn trong việc sử dụng loại tài sản này để thế chấp vay vốn tại Ngân hàng. Nếu dự thảo tiếp tục không quy định thì rất khó để các tổ chức, cá nhân có thể tiếp cận với nguồn vốn tín dụng.

Đồng thời, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, Dự thảo Nghị định cần xem xét bổ sung cả quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai cũng được dùng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự, vì thực tế các bên vẫn được phép nhận thế chấp là quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này cũng đảm bảo tính thống nhất với quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những điều kiện để thế chấp quyền sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai.

Bà Nguyễn Thị Phương Hương (đại diện Ngân hàng Nhà nước) đề nghị Ban soạn thảo phải giải thích rõ hơn thế nào là thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, nguyên tắc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, hướng dẫn cụ thể các loại tài sản là tài sản hình thành trong tương lai được thế chấp (gồm cả bất động sản đã hình thành rồi đang chờ cấp giấy chứng nhận, bất động sản đang làm thủ tục thừa kế, tặng cho…) Một số ý kiến khác cũng cho rằng cần qui định cụ thể hơn trường hợp xử lý giao dịch bảo đảm khi thời hạn của giao dịch bảo đảm đã hết nhưng tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai vẫn chưa được hình thành.

Bên cạnh đó, quy định "trường hợp tài sản hình thành trong tương lai đang trong quá trình hình thành mà bị xử lý theo quy định, thì cơ quan có thẩm quyền căn cứ kết quả xử lý tài sản bảo đảm để thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng cho người mua, người nhận tài sản đó sau khi tài sản đã hình thành" được đánh giá là rất cần thiết. Tuy nhiên, nhiều người cho rằng, để tránh tình trạng vướng mắc trong trường hợp tài sản bảo đảm là nhà ở hình thành trong tương lai vẫn có thể bị xử lý khi còn đang xây dở dang, không thể hoàn thành được, thì cũng cần được công nhận để xử lý tài sản bảo đảm này.

(Theo PLXH)