Siết chặt quản lý năng lực tài chính của chủ đầu tư

Thời gian qua, thị trường bất động sản nóng lên với những dự án chậm tiến độ, không thi công, dẫn tới việc khiếu kiện giữa chủ đầu tư và khách hàng.  Đây có thể xem là hệ quả tất yếu do sự thiếu quản lý đối với năng lực của các chủ đầu tư bất động sản. Siết chặt quản lý năng lực của chủ đầu tư, đặc biệt là về mặt tài chính là nội dung nhận được nhiều sự quan tâm trong dự thảo luật kinh doanh bất động sản sắp được đưa ra thảo luận tại Quốc hội.

Tại Hà Nội hàng loạt dự án bị đình trệ, dự án treo, chậm bàn giao cho khách hàng 5-10 năm, gây bức xúc, khiếu kiện kéo dài.

Còn tại Tp.HCM, từ năm 2007-2013, Tp.HCM đã phê duyệt 280 dự án nhà ở và chấp thuận đầu tư 47 dự án nhà ở đủ điều kiện năng lực tài chính theo quy định tại Điều 5 Nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.

Ảnh minh họa

Theo đánh giá của Tp.HCM, hàng loạt công ty có chức năng kinh doanh bất động sản được thành lập, nhưng năng lực về vốn rất yếu. Khi các doanh nghiệp này tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản trên thị trường, do năng lực về vốn yếu, nên đã thực hiện nhiều hoạt động huy động vốn không tuân thủ đúng quy định pháp luật gây xáo trộn, bất ổn cho thị trường.

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp trong nước đăng ký vốn điều lệ lớn, hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhưng chỉ cần đáp ứng vốn pháp định 6 tỷ theo quy định là được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Thực tế, năng lực tài chính của doanh nghiệp không đảm bảo hoặc có thì chỉ là lúc đề nghị cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đầu tư, xin chủ trương đầu tư, khi đi vào triển khai thực hiện dự án cụ thể thì không đảm bảo năng lực tài chính do đầu tư dàn trải vào nhiều dự án bất động sản.

Nguyên nhân chính của tồn tại trên là do: Quy định mức vốn pháp định tối thiểu khi thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản (6 tỷ đồng Việt Nam) là quá thấp. Quy định vốn chủ sở hữu khi triển khai dự án (15-20% tổng mức đầu tư của dự án) là chưa chặt chẽ để đảm bảo năng lực tài chính của chủ đầu tư. Bên cạnh đó, khái niệm “Vốn thực có” của chủ đầu tư được đề cập trong quy định của văn bản hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản chưa được định nghĩa rõ ràng.

TS Lê Duy Hiếu, Viện kinh tế Việt Nam cho rằng, việc chậm tiến độ là 1 thực trạng đương nhiên rất phổ biến và bắt buộc phải phổ biến vì trong tình trạng mà 1 nhà kinh doanh bất động sản tham gia vào rất nhiều dự án. Trong khi mình đang thiếu vốn, thiếu đủ mọi thứ thì lại triển khai rất nhiều dự án.n.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách, Công ty luật hợp danh Hồng Bách và cộng sự cho biết: "Nếu bảo không đủ vốn hoặc thiếu vốn thì làm sao cơ quan quản lý nhà nước, cấp ủy ban lại phê duyệt cái dự án cho anh. Như vậy ngay từ ban đầu về trình tự thủ tục anh đã không được phê duyệt thì làm sao anh triển khai được dự án".

Lý do mà các chủ đầu tư đưa ra là thiếu vốn hoặc vốn đã cạn kiệt là lý do không chính đáng. Vì nếu không đủ năng lực về mặt tài chính thì ngay từ ban đầu, trong luận chứng kinh tế kỹ thuật,  chủ đầu tư đã không được phê duyệt, Luật sư Hồng Bách nhận định.