Sau 8 năm "thai nghén", chỉ có một quỹ đầu tư BĐS 50 tỷ đồng ra đời

Những vấn đề được đặt ra là: tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý, tăng tính thanh khoản đặc biệt liên quan đến chứng chỉ quỹ, có chính sách thuế phù hợp hơn, giáo dục tài chính…

Tại diễn đàn, ông Phạm Hồng Sơn, Phó Chủ tịch Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước, cho biết cơ sở pháp lý quy định đã có từ năm 2012 nhưng đến 2016 quỹ của Techcombank mới được đồng ý cho thành lập. Đây là quỹ tập trung vào đầu tư BĐS, nhưng do khó khăn về nguồn tiền nên cũng khó đầu tư vào các dự án.

Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Xây dựng, cho rằng nguồn tiền từ quỹ đầu tư BĐS đổ vào các dự án chưa hoàn thành mới thực sự là động lực cho các dự án. Vậy nhưng, theo như Nghị định 58, Nghị định 60, thì quỹ BĐS lại có sự pha trộn giữa quỹ đầu tư BĐS và quỹ tín thác BĐS.

Theo ông Nam, sở dĩ người dân không mặn mà với các quỹ là do lo ngại rủi ro nên chủ yếu gửi tiền vào ngân hàng. Để thu hút người dân tham gia, Nhà nước không nên đánh thuế cho quỹ này, thay vào đó chỉ thu thuế của những người được chia cổ tức của thuế như mô hình mà Thái Lan, Indonesia... đang áp dụng.

Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Xây dựng tại Diễn
đàn kinh tế tư nhân. Ảnh: VnExpress.

Phía đại diện Tổng cục Thuế, Bộ Tài chính đưa ra quan điểm phải xem xét, bàn bạc để biết vì sao đến giờ mới có duy nhất quỹ của Techcombank, vì sao cơ sở pháp lý đã có mà quỹ BĐS chưa hoạt động.

“Cứ đi vào Mũi Né, Đà Nẵng, Khánh Hoà, Phú Quốc, thấy dân tự mua tự bán, chúng ta chưa có định hướng nên quỹ không phát triển được. Bởi vậy không riêng gì chính sách, rõ ràng niềm tin, hành lang pháp lý của quỹ BĐS cũng cần bàn thêm”, vị này cho biết.

Còn theo bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ chính sách pháp chế của Bộ Tài nguyên Môi trường, điểm mấu chốt là phải xác định rõ khái niệm, tính pháp lý của quỹ đầu tư BĐS, có phải là tổ chức kinh tế hay không? Một khi pháp lý được xác định thì hoàn toàn có thể triển khai quỹ hiệu quả.

Đại diện VinaCapital cũng cho rằng, để quỹ BĐS phát triển tốt thì thuế là một yếu tố rất quan trọng nhưng trong quy định lại phát sinh một số hạn chế về chuyển nhượng. Chẳng hạn, quy định với nhà đầu tư rót vốn 15-30% vào quỹ BĐS là phải mất 3-6 năm để chuyển nhượng. Thời gian được phép chuyển nhượng dài như vậy làm nản lòng các nhà đầu tư có ý định rót tiền vào quỹ này.

Do đó, đại diện VinaCapital kiến nghị, để thu hút nhà đầu tư, thay vì áp dụng thời gian hạn chế chuyển nhượng là 3-6 năm như quy định, nên giảm xuống còn 1 năm cho các công ty đại chúng trước khi bán cổ phần ra công chúng.

Doanh nghiệp này cũng đề xuất nên có quy định rõ ràng về việc mua lại chứng chỉ quỹ, vì hiện chưa có luật quy định.

Một vướng mắc khác là giới hạn vay sẽ gây khó khăn cho việc vận hành quỹ bởi, theo đó giới hạn vay của quỹ đầu tư BĐS là 5% trên tổng giá trị tài sản ròng. Giới hạn vay này là khá khiêm tốn, trong khi đó, vốn chủ sở hữu lên đến 15%. Do đó, nên thay đổi giới hạn vay phải chiếm 15-20% giá trị tài sản ròng.

Liên quan đến chứng chỉ quỹ, đại diện Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cho biết theo thiết kế thì quỹ BĐS là quỹ đóng nên nhà đầu tư không được phép bán lại, công ty quản lý quỹ cũng không được mua lại. Còn với vấn đề lập quỹ có tư cách pháp nhân thì có thể lập công ty chứng khoán. "Hiện tại, quy định đã thoáng so với thông lệ vì ngoài chuyện khai thác BĐS còn được mua cổ phiếu quỹ, mua cổ phần của công ty về BĐS. Vì quỹ là mô hình mới nên cần cùng hợp lực, vận hành một thời gian thì mới xem tác động của thuế chứ không phải mới ra là kêu gọi giảm thuế đi", vị đại diện cho biết thêm.