Sài Gòn: Giá nhà đất thiết lập mặt bằng mới cao ngất ngưởng

Theo báo cáo vừa công bố của DKRA Việt Nam, trong giai đoạn từ hậu khủng hoảng đến phục hồi, 3 phân khúc căn hộ, đất nền và nhà phố tại Tp.HCM đã trải qua chu kỳ đầy biến động. DKRA Việt Nam đã tiến hành khảo sát, nghiên cứu diễn biến giá nhà đất tại Tp.HCM trong những năm 2012-2015-2016-2017.

Theo đó, giá trung bình của những căn hộ hạng A trong năm 2012 vào khoảng 33 triệu đồng/m2 thì đến nay đã tăng 47%, lên khoảng 55 triệu đồng/m2. Năm 2012, phân khúc căn hộ hạng B có giá trung bình khoảng 18-20 triệu đồng/m2 thì đến nay, giá mới rơi vào khoảng 27-30 triệu đồng, tăng 67%. Với căn hộ hạng C, nếu mức giá trung bình năm 2012 vào khoảng 13 triệu đồng/m2 thì đến năm 2017, giá đã tăng 54%, dao động trong khoảng 18-20 triệu đồng/m2.

Dù nguồn cung được dự báo dư thừa nhưng DKRA vẫn cho rằng, thị trường căn hộ vẫn giữ được nhịp ổn định, giá bán tăng đều qua các năm, đặc biệt là nhóm căn hộ hạng B và C. Nguyên nhân là bởi quỹ đất ngày càng khan hiếm, giá đất nền lại cao nên nhiều gia đình có thu nhập tầm trung sẽ chọn mua các căn hộ vừa túi tiền.

Ngoài ra, các gia đình trẻ cũng đang dần cải thiện mức thu nhập, những chính sách bán hành linh hoạt của chủ đầu tư cùng sự trẻ hóa đối tượng mua bất động sản đã tác động đến tâm lý và tính thanh khoản, dẫn đến giá căn hộ tăng.

Giá căn hộ và bất động sản liền thổ tại Tp.HCM tăng cao trong giai đoạn 2012-2017. Ảnh: Vũ Lê

Trong khi đó, phân khúc nhà phố, biệt thự trong 5 năm qua có biên độ tăng giá không cao, chỉ khoảng 20-50% do loại hình này phụ thuộc vào sự tăng giá đất nền. Đa phần nhà phố, biệt thự đều tập trung tại khu vực phía Đông (quận 2, 9) và phía Nam như Phú Mỹ Hưng. Quận 9 có mức giá tăng cao nhất (tăng khoảng 56%) do những cải thiện về hạ tầng giao thông.

Cũng phụ thuộc nhiều vào quy hoạch và chất lượng dịch vụ, phân khúc biệt thự có mức giá bán phân hóa rõ theo từng khu vực. Như quận 9 có biên độ tăng giá cao nhất nhưng giá trung bình tại đây chỉ khoảng 42 triệu đồng/m2. Trong khi đó, 150 triệu đồng/m2 là giá trung bình tại khu Phú Mỹ Hưng.

Về phân khúc đất nền, vì quỹ đất ngày càng khan hiếm nên giới đầu tư tích cực săn lùng dẫn đến giá đất tăng cao trong thời gian qua. Tuy nhiên, biên độ tăng không đều vì phụ thuộc nhiều vào yếu tố hạ tầng giao thông. Chẳng hạn như tại khu vực phía Đông, nơi có hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh nhất trong 3 năm qua, giá đất nền đã tăng 130-170%.

Tại phía Nam, điển hình là phường Tân Thuận Đông (quận 7), giá đã tăng khoảng 50%, ở mức 42-55 triệu đồng/m2. Còn tại quận 9, cụ thể là khu vực Phường Phước Long B, giá đất nền phổ biến trong khoảng 27-35 triệu đồng/m2.

Theo Tổng giám đốc Công ty DKRA, Phạm Lâm, về vĩ mô, giá bất động sản phụ thuộc vào thu nhập bình quân đầu người, chỉ số tăng trưởng kinh tế, CPI, giá vàng, chứng khoán, tỷ giá, lãi suất… Nhưng ở góc độ vi mô, giá bất động sản Tp.HCM lại chịu sự tác động cộng hưởng của nhiều yếu tố nội tại. Yếu tố thứ nhất là các thông tin quy hoạch vùng và sự phát triển hạ tầng giao thông. Yếu tố thứ hai là tác động của sự phát triển hạ tầng xã hội, dịch vụ, tiện ích. Tiếp theo là hấp lực từ nền kinh tế sôi động giúp thu hút lượng lớn các chuyên gia và lao động đến làm việc và an cư, kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở.

Bên cạnh đó, giá cũng tăng do những cơn sốt đất nền vùng ven, đặc biệt trong năm 2016 và đầu năm 2017. Giá đất sau đó dù đã được điều chỉnh nhưng vẫn khó trở về mức bán đầu.

Các dự án được đầu tư sau với chất lượng tốt hơn thường có giá bán cao hơn. Ngoài ra, giá bán cũng bị ảnh hưởng do chi phí đầu vào tăng (nhân công, vật liệu xây dựng)…