Rủi ro lấn át cơ hội của BĐS Myanmar

BĐS Myanmar đã rơi vào giai đoạn trầm lắng kể từ đầu năm 2015. Ghi nhận của tạp chí InvestAsia cho thấy, trong những tuần lễ gần đây, thị trường hầu như đóng băng và không ghi nhận được một giao dịch mua bán nào thành công. Điều này chứng tỏ, dù là một thị trường được xem là rất màu mỡ, thế nhưng rủi ro khi hoạt động ở Myanmar không hề nhỏ chút nào.

Hiện nay, có nhiều nguyên nhân lí giải cho tình trạng ảm đạm của BĐS Myanmar. Trong đó, điều được cả các nhà phát triển BĐS lẫn người mua quan tâm là kết quả của cuộc bầu cử thế hệ lãnh đạo mới diễn ra vào tháng 11. Điều này có thể ảnh hưởng đến các chính sách phát triển thị trường BĐS trong các năm tới.

Ngoài ra, một nguyên nhân quan trọng khác khiến các nhà đầu tư nước ngoài e ngại chính là nguy cơ vỡ bong bóng BĐS nếu thị trường không nhận được các cú hích mới từ chính sách cũng như cơ chế vận hành của thị trường không đựơc cải thiện.

Dự án căn hộ cao cấp GEMS tại thủ đô Yangoon của Myanmar

Kể từ năm 2011, giá nhà đất ở đây đã hưởng một chu kì tăng giá khá dài khi chính quyền phi quân sự của Tổng thống U Thein Sein lên nắm quyền và đề ra  các biện pháp phát triển thị trường, cải cách kinh tế và thu hút luồng vốn đầu tư quốc tế.

Ở các TP lớn như  Mandalay hay Yangon, do hạn chế về nguồn cung nên giá văn phòng cho thuê, nhà đất đã tăng đột biến. Theo đó, giá văn phòng cho thuê ở Yangon thậm chí còn cao hơn cả Singapore. Còn giá đất ở một số tuyến đường chính hiện đã lên mức cao chưa từng thấy khi vào khoảng 7.550 – 10.777 USD/m2 như tại các con đường Kabar Aye Pagoda hay Pyay. Thậm chí, có nơi giá đất đã tăng 100 lần chỉ trong 5 năm qua.

Điều này rõ ràng là khó chấp nhận được ở một quốc gia mà GDP bình quân trên đầu người mới đạt 1125 USD, tính theo giá hiện hành vào 2012.

Dù tình trạng người nước ngoài đổ xô đến Myanmar để tìm cơ hội thật sự mang lại điều một điều tốt cho nền kinh tế còn non trẻ như Myanmar, song việc các dự án BĐS vẫn còn trong giai đoạn triển khai khiến nguồn cung về cho thuê vẫn còn rất hạn chế đã đẩy giá thuê tăng vọt. Có một số ý kiến cho rằng, mức giá thuê phòng hiện nay cao ở mức không thể chấp nhận được và có thể ảnh hưởng đến ý định định cư lâu dài để làm ăn của nhà đầu tư nước ngoài.

Hiện nay, Luật pháp Myanmar vẫn chưa cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà tại Myanmar. Vô hình chung, điều này gây bất lợi cho thị trường khi so sánh với các quốc gia láng giềng như Campuchia hay Thái Lan. Mới đây, Việt Nam cũng chính thức cho phép người nước ngoài sở hữu nhà và điều này khiến mức độ cạnh tranh của các thị trường BĐS trong khu vực càn gia tăng.

Hầu hết, các nhà phát triển BĐS vẫn đang trông chờ chính phủ mới sẽ mở cửa hơn đối với vấn đề này vào năm sau, tuy nhiên hiện vẫn chưa có gì là chắc chắn.

Bên cạnh đó, một vấn đề khác đã ảnh hưởng đến cơ chế hoạt động hiệu quả của thị trường là thuế đánh vào các giao dịch BĐS của Myanmar vẫn còn rất cao. Mức thuế suất đã giảm về mức trung bình khoảng 30% cho các giao dịch có giá trị lớn, tuy nhiên tỷ lệ này vẫn còn khá cao so với khu vực. Điều này dẫn đến hệ quả là có ít giao dịch BĐS diễn ra, tới mức còn thúc đẩy các giao dịch ngầm phát triển trong khi gây khó khăn cho các chủ đầu tư làm ăn chính thống.

Hơn nữa, BĐS có liên quan mật thiết đến các lĩnh vực khác. Một khi một doanh nghiệp thành lập thì họ sẽ có nhu cầu thuê mướn xưởng và nhà kho để sản xuất và lưu trữ thành phẩm, thuê mướn văn phòng làm việc. Do đó, việc giải bài toán BĐS cần một chiến lược rộng lớn hơn trên bình diện vĩ mô, phải tạo điều kiện thuận lợi để cộng đồng các doanh nghiệp, đặc biệt là công ty vừa và nhỏ phát triển.

Nếu như Myanmar không kịp thời điểu chỉnh các chính sách kịp thời để tránh nguy cơ bong bóng BĐS xì quá nhanh thì hậu quả thật sẽ khó tưởng tượng nổi. Hơn 90% các khoản cho vay của hệ thống ngân hàng nội địa hiện nay được đảm bảo bằng các tải sản BĐS. Khi giá các khoản thế thế chấp này sụt giảm sẽ dẫn đến nợ xấu ngân hàng tăng vọt và kéo theo đó là tín dụng đóng băng, có thể dẫn đến khủng hoảng kinh tế.

Có thể thấy, điều lo ngại của giới quan sát chính là các động thái điều chỉnh chính sách của Myanmar dường như đang diễn ra quá chậm. Trên thực tế, các quy định luật pháp vẫn tưong tự như những gì cách đây 3 năm.

Theo công ty tư vấn BĐS Collier International, trong các năm tới, thị trường kì vọng sẽ nhận những điều chỉnh hợp lí hơn khi các dự án lớn đi vào khai khác như Sule Center, Royal Maylikha, Golden City, khu phức hợp HAGL Myanmar Center. Hãng nghiên cứu thị trường Business Monitor International dự báo, BĐS Mynamar sẽ chứng kiến mức độ tăng trưởng trung bình 10.8%/ năm cho giai đoạn 2016 – 2023.

Dù cơ hội trong dài hạn đối với BĐS Myanmar vẫn được duy trì, nhưng trong ngắn hạn, dường như những rủi ro đang lấn át tất cả.