Rủi ro bủa vây khi mua chung cư chưa có sổ hồng

Khi lãi suất tiền gửi ngân hàng giảm, kênh chứng khoán và vàng đều không còn là nơi cất giữ an toàn (trước khi sinh lợi), nhiều khách hàng từ ngoại tỉnh lẫn người lao động lâu năm ở thành phố đã quyết định đổ tiền vào bất động sản.

Dễ như mua nhà… chờ sổ hồng

Tại các khu “chợ nhà đất” như Lê Văn Lương, Trung Hòa – Nhân Chính, Trung Yên, Linh Đàm hay Cầu Giấy – Xuân Thủy, tâm lý giao dịch đã có chuyển biến trong định hướng mua nhà của đa số những người có nhu cầu ở thực. Theo chia sẻ của ông Tiến, lãnh đạo một công ty kinh doanh bất động sản kiêm tư vấn luật đặt trụ sở gần trường ĐH Thương Mại, hiện nay, nguồn cầu thực đã được cụ thể hóa thành số giao dịch thành công đáng kể tại một số dự án hoàn thành.

Có chung quan điểm, bà Thủy, phụ trách mảng kinh doanh của một sàn giao dịch có trụ sở tại đường Hoàng Đạo Thúy thừa nhận, tính thanh khoản của phân khúc căn hộ chung cư hoàn thiện hiện đã “sáng” hơn so với thời kỳ nửa cuối năm 2014. Tuy nhiên, thực tế đang tồn tại một điểm khá trái ngược: Dự án đang làm móng, đào hầm (chưa đủ điều kiện mở bán chính thức) dù được quảng cáo, giới thiệu rầm rộ thì các suất đặt chỗ, đặt cọc đa phần là từ nhà đầu tư (và nhân viên sàn giao dịch). “Dự án ở trung tâm nội thị, giá gốc chưa tới 22 triệu đồng/m2, được ngân hàng đảm bảo tiến độ lẫn vay mua, nhưng vẫn chưa “nhú” lên mặt đất thì chỉ có nhà đầu tư thứ cấp lao vào nhằm hớt váng tâm lý”, bà Thủy chỉ rõ.

Với những người có dự định mua chung cư thương mại trung cấp trở xuống, họ đều mặc định rằng: Cứ chờ dự án hoàn công, người dân dọn về ở vài tháng tới một năm, nếu không thấy có vấn đề gì (về mặt an toàn, tiện ích, sinh hoạt) thì sẽ tìm mua. Đương nhiên, nguồn cung chính đến từ những chủ sở hữu cũ, bao gồm cả nhà đầu tư đăng tin cần bán với đủ các lý do: bán cắt lỗ, yêu cầu di chuyển, thay đổi công việc….

Nhiều khách hàng vẫn chấp nhận đánh cược may rủi vào những giao dịch căn hộ chưa có sổ hồng. Ảnh: internet

Có thừa sự cẩn trọng trước khi quyết định mua, nhưng lại thiếu sự bao quát kiến thức luật pháp về bất động sản, các khách hàng thường yên tâm xuống tiền cho căn hộ chung cư đã có chủ sở hữu (nhưng chưa sổ hồng) với cơ sở pháp lý duy nhất là hợp đồng đặt cọc, hợp đồng ủy quyền và hóa đơn mua bán căn hộ (do chủ đầu tư xuất cho người mua ban đầu). Tuy nhiên, vấn đề chứng nhận sở hữu bất động sản trong trường hợp này lại là câu chuyện dài mà ít ai ngờ tới.

Lắt léo pháp lý sở hữu căn hộ chưa có sổ hồng

Thông thường, hàng hóa được giao dịch trên thị trường là căn hộ đã được bàn giao cho chủ sở hữu, chủ nhân đã dọn về sống ổn định. Hồ sơ căn hộ bao gồm hợp đồng mua bán ký kết giữa chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ, biên bản bàn giao căn hộ, hóa đơn thanh toán tiền, phiếu thu tiền hợp thức – hợp pháp. Người mua và bên bán (chủ sở hữu căn hộ) cùng làm hợp đồng ủy quyền, sau đó bên mua sẽ giữ toàn bộ giấy tờ và hợp đồng mua bán gốc, thông báo của chủ đầu tư về giao dịch, các đợt nộp tiền… nhưng lại thiếu sổ hồng (vì đang chờ cấp).

Tuy nhiên, người mua trong trường hợp này sẽ bị bủa vây bởi các rủi ro vì pháp luật không bảo hộ dạng thức mua bán này. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở 2005, đối với giao dịch mua bán căn hộ thì phải đáp ứng 3 điều kiện: Căn hộ phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu, không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án.

Phương thức để “lách luật” đã và đang được dùng phổ biến trên thị trường là sử dụng hợp đồng ủy quyền công chứng. Theo đó, hai bên mua – bán sẽ thực hiện các bước: Hợp đồng đặt cọc (hứa mua/hứa bán) trong đó nêu rõ cam kết phạt cọc; ký kết hợp đồng ủy quyền, theo đó bên bán ủy quyền cho bên mua đứng ra làm mọi thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (tuy nhiên sổ hồng vẫn đứng tên bên bán); sau đó thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ đã có sổ mang tên bên bán; bước cuối cùng, hai bên thỏa thuận nộp thuế thu nhập cá nhân và bên mua mang biên lai nộp thuế kèm hợp đồng mua bán để vào tên sổ hồng.

Lý thuyết là như vậy nhưng trên thực tế lại khó khăn hơn nhiều. Lý do, điều 581 Bộ luật Dân sự quy định, hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở (có công chứng) chỉ có ý nghĩa đtrong việc thực hiện việc quản lý nhà ở chứ không thể thay thế cho hợp đồng mua bán nhà ở. Ngoài ra, tại Điều 588 cũng nêu rõ, bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng vào bất kỳ thời điểm nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền. Khoản 4 Điều 589 Bộ luật Dân sự cũng quy định, hợp đồng ủy quyền chấm dứt hiệu lực khi bên uỷ quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Toà án tuyên mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc đã chết. Như vậy, khả năng người mua căn hộ chờ sổ (đã trả đủ tiền mua căn hộ) tự thân vận động trong quá trình tiến hành thủ tục cấp sổ bị bỏ ngỏ.

Kinh nghiệm được rút ra trong trường hợp này, theo một số đơn vị trung gian thực hiện giao dịch loại này, đó là tuyệt đối không bỏ tiền vào sản phẩm loại này. Vì, nếu mua căn hộ đã bàn giao (chưa có sổ hồng) chỉ dựa vào hợp đồng uỷ quyền, sổ đỏ vẫn đứng tên người bán thì khi có sổ, khả năng chủ cũ không chịu ký công chứng mua bán với người mua (dù đã thanh toán đủ) nhằm "vòi vĩnh" là rất cao. Ngoài ra, trong thời gian chưa có sổ mang tên mình, người mua cũng không thể thế chấp bất động sản loại này tại ngân hàng để vay tiền.