Quy trình xây nhà từ A-Z và những kinh nghiệm đắt giá cho người sắp xây nhà

Là một trong những việc hệ trọng nhất đời người, xây nhà đòi hỏi gia chủ phải dành ra rất nhiều tâm huyết, thời gian, tiền bạc mới mong quá trình thi công diễn ra thuận lợi, có được ngôi nhà ưng ý. Đừng bỏ qua bài viết này nếu bạn đang có dự định xây nhà nhưng còn nhiều băn khoăn, lo lắng, chưa biết phải bắt đầu từ đâu. Cùng Batdongsan.com.vn tìm hiểu quy trình xây nhà chi tiết từ A-Z và những kinh nghiệm quý báu giúp bạn xây nên ngôi nhà mơ ước một cách thuận lợi, hạn chế hết mức những sai lầm khiến tiền mất, tật mang.

Tìm hiểu quy trình xây nhà giúp bạn xây nên ngôi nhà mơ ước một cách thuận lợi, hạn chế những sai sót có thể gặp phải trong quá trình thi công.

Dưới đây là quy trình xây nhà đầy đủ, chi tiết từ móng đến mái, từ bước chuẩn bị đến khi nghiệm thu cùng những kinh nghiệm tương ứng với từng giai đoạn để bạn đọc tham khảo:

1. Giai đoạn chuẩn bị

- Chuẩn bị nền đất xây dựng

Dĩ nhiên, để xây nhà thì trước tiên bạn phải có đất. Lựa chọn được một mảnh đất phù hợp đồng nghĩa với việc ngôi nhà của bạn sẽ có nền tảng vững chắc, đẹp cả về phong thủy lẫn thiết kế. Phù hợp ở đây nghĩa là phải đảm bảo các tiêu chí như: vị trí thuận lợi, hướng đẹp (Đông, Đông Nam là tốt nhất, hoặc tùy theo tuổi gia chủ), giao thông thuận tiện, khu vực địa chất tốt, an ninh, diện tích đủ với nhu cầu sử dụng. Một điều nữa cũng rất quan trọng, không thể bỏ qua chính là tính pháp lý của mảnh đất, bạn phải chắc chắn rằng đất định xây nhà có đầy đủ giấy tờ pháp lý cần thiết để đề phòng rủi ro tiền mất, tật mang. 

Trước khi tiến hành xây nhà, bạn cần chuẩn bị mặt bằng, tiến hành phá dỡ nhà cũ nếu có, dọn vệ sinh, vận chuyển xà bần. Bên cạnh đó, các điều kiện khác cần cho quá trình thi công như nguồn điện, nguồn nước, nơi sinh hoạt cho công nhân, hàng rào che chắn hoặc bạt phủ công trình,... cũng cần được chuẩn bị đầy đủ.

- Phác thảo ý tưởng ban đầu

Gia đình bạn nên thảo luận, bàn bạc và quyết định một số ý tưởng ban đầu về ngôi nhà định xây, ví dụ: diện tích, số tầng, số phòng, dự trù chi phí xây nhà, nhu cầu sử dụng trong bao nhiêu năm,... Thống nhất được các thông tin này sẽ giúp bạn hình dung cơ bản về ngôi nhà mơ ước, làm cơ sở để tiến hành các giai đoạn sau.

- Dự trù chi phí

Chi phí có thể coi là vấn đề quan trọng hàng đầu mà mỗi gia chủ phải tính đến khi quyết định xây nhà. Dự trù chính xác chi phí xây nhà là điều không đơn giản, bởi xây nhà tốn rất nhiều loại chi phí và không cố định theo thời gian. Thông thường, bạn cần dự trù các khoản chi phí sau: 

• Chi phí phá dỡ nhà cũ (nếu có)
• Chi phí gia cố móng (nếu nền móng yếu)
• Chi phí thiết kế nhà (nếu có nhu cầu)
• Chi phí xin giấy phép xây dựng
• Chi phí mua sắm vật tư, thiết bị
• Chi phí nhân công xây dựng
• Chi phí giám sát
• Chí phí mua nội thất
• Chi phí thiết kế nội thất (nếu có nhu cầu)
• Chi phí lắp đặt thiết bị, nội thất
• Chi phí dự phòng cho các khoản phát sinh

>> Chi phí xây nhà phát sinh là do đâu?
>> Hướng dẫn cách tính chi phí xây nhà ống chuẩn xác nhất

Nếu lựa chọn sử dụng dịch vụ trọn xây nhà trọn gói, bạn chỉ cần lựa chọn nhà thầu uy tín, phù hợp với nhu cầu và ngân sách. Bảng giá thành, chi phí cụ thể sẽ do nhà thầu lập dự toán cho bạn.

Kinh nghiệm dự trù chi phí: Bạn hãy liệt kê tất cả các khoản chi phí cần thanh toán, càng chi tiết càng tốt, sau đó tính tổng số tiền cần chi và dự trù thêm từ 10-20% cho trường hợp phát sinh, phòng khi bạn muốn thay đổi thiết kế ban đầu hoặc đổi sang vật tư tốt hơn. Hãy giới hạn số tiền tối đa có thể bỏ ra, trường hợp hết tiền thì vay ở đâu, kế hoạch trả nợ như nào,... để không xây dở dang, lãng phí tiền của và thời gian, cũng tránh tình trạng gia chủ “vung tay quá trán” rồi chưa kịp mừng vì có nhà mới đã lo “kéo cày trả nợ” dài dài.

- Chọn thời điểm xây nhà

Xây nhà vào mùa thời tiết thuận lợi sẽ giúp quá trình thi công suôn sẻ, nhanh chóng, góp phần tiết kiệm chi phí, tránh các khoản phát sinh. Bạn nên tránh mùa mưa bão để hạn chế khả năng thời tiết cực đoạn ảnh hưởng xấu đến công trình và tiến độ thi công. Ở nước ta, người dân thường chọn thời điểm từ tháng 8 -12 để xây nhà vì thời tiết mát mẻ, không còn mưa quá to, xây xong có thể dọn về nhà mới để đón Tết.

- Thuê đơn vị tư vấn thiết kế

Đã xa rồi cái thời xây nhà kiểu đơn giản, rập khuôn vài kiểu truyền thống, nghèo nàn ý tưởng, công năng kém, không tối ưu được không gian. Khi thuê đơn vị thiết kế chuyên nghiệp, kiến trúc sư (KTS) sẽ giúp bạn hình dung được cụ thể ngôi nhà của mình, chọn được phương án thiết kế tối ưu ngay từ đầu, dễ dàng làm việc với bên nhà thầu, tránh thay đổi, điều chỉnh rồi lại phát sinh chi phí khi thi công. Theo quy định của Bộ Xây dựng, nhà có diện tích từ 250m2, xây 3 tầng trở lên thì bắt buộc phải do cá nhân hoặc tổ chức có đủ năng lực thiết kế, chủ nhà tự ý thiết kế là trái luật.

Kinh nghiệm làm việc với KTS: Gia chủ nên thoả thuận trước với KTS, yêu cầu KTS có mặt tại công trình tại những thời điểm quan trọng như đổ bê tông, xây tường… để KTS có thể theo dõi, kiểm tra và có những điều chỉnh phù hợp nếu điều kiện thi công có khác biệt so với trên bản vẽ.

- Chọn nhà thầu thi công

Sau khi chốt bản vẽ thiết kế kiến trúc, kết cấu cho ngôi nhà, bước tiếp theo, gia chủ sẽ phải tìm nhà thầu thi công. Hiện nay, bạn cũng có thể tìm ngay đơn vị xây nhà trọn gói (thường là miễn phí thiết kế) mà không cần thuê riêng các đơn vị độc lập. 

Kinh nghiệm chọn nhà thầu: Để tìm được nhà thầu ưng ý, bạn có thể phải sẽ phải tốn khá nhiều thời gian nên việc này cần được bắt đầu sớm. Nhà thầu phải có đầy đủ giấy tờ hợp pháp chứng minh có khả năng, năng lực thi công. Hãy dành thời gian tìm hiểu các công trình tương tự nhà thầu đã làm trước đây để đánh giá được năng lực, kinh nghiệm, sự chuyên nghiệp, minh bạch của nhà thầu. Khi đã lọc ra được một vài nhà thầu phù hợp với yêu cầu của bạn, lúc này hãy chọn theo tiêu chí giá cả. 

Kinh nghiệm ký hợp đồng thi công với nhà thầu: Trong hợp đồng ký với nhà thầu, cần lưu ý các điều khoản cụ thể sau: tiến độ; chất lượng vật tư; giá trị hợp đồng, tiến độ thanh toán; chế độ giám sát; khoản phí phát sinh và cách giải quyết; phạt vi phạm hợp đồng; bảo hành.

Các hình thức hợp đồng và ưu, nhược điểm của từng loại hình thức:

• Khoán trọn gói: Ưu điểm của hình thức này là chủ nhà không cần bận tâm nhiều vì có nhà thầu lo từ A-Z, chìa khoá trao tay, không lo phát sinh chi phí do thoả thuận tất cả từ đầu, đỡ tốn thời gian và công sức lựa chọn vật tư. Tuy vậy, nhược điểm là sản phẩm cuối cùng có thể không thoả mãn tất cả tiêu chí như mong muốn của chủ nhà.
• Khoán phần thô và nhân công hoàn thiện: Với hình thức này, chủ nhà sẽ được chọn vật tư hoàn thiện theo mong muốn một cách chi tiết nhất. Bù lại, nhược điểm là việc này sẽ gây mất thời gian, công sức để tìm hiểu, mua sắm vật tư, có thể ảnh hưởng đến tiến độ.  
• Khoán nhân công: Chủ nhà sẽ chủ động trong việc cung cấp toàn bộ vật liệu cho quá trình xây nhà. Đây là cách xây nhà tiết kiệm chi phí nhất nhưng chủ nhà phải bỏ nhiều công sức mà hiệu quả có thể không cao. Muốn làm cách này, chủ nhà phải là người có am hiểu về thi công mới có thể tự mình giám sát. Sẽ có khó khăn trong quản lí chi phí, vật tư thừa, phát sinh chi phí, quản lí không tốt sẽ làm chậm tiến độ, mất rất nhiều thời gian và công sức của chủ nhà.

- Chuẩn bị vật tư, trang thiết bị

Thông thường, nhà thầu có thể cung cấp vật tư theo yêu cầu của bạn. Trong trường hợp bạn muốn tự mua vật tư thì trước khi khởi công xây nhà, bạn cần chuẩn bị trước những vật tư cần thiết với số lượng, chủng loại phù hợp để đảm bảo cung ứng đủ vật tư cho quá trình xây dựng. Trước thời điểm khởi công, bạn cần tập kết vật tư tại nơi thi công để sẵn sàng cho quá trình xây dựng. Nếu không gian thi công quá nhỏ, bạn có thể nhập vật tư nhiều đợt.

2. Giai đoạn thi công

- Thông báo ngày khởi công đến chính quyền

Theo quy định, chủ nhà phải thông báo ngày khởi công đến cơ quan chức năng đã cấp phép xây dựng trước 7 ngày để cơ quan này biết và theo dõi thực hiện.

- Ghi lại hiện trạng các công trình lân cận

Đối với các công trình xây xen kẽ, trước khi khởi công xây nhà mới, chủ nhà phải lập hồ sơ hiện trạng các nhà lân cận để làm cơ sở giải quyết khiếu nại khi xảy ra hư hỏng công trình lân cận. Hồ sơ này phải có sự xác nhận của các bên liên quan và có thể lập bằng cách đo vẽ, lập sơ đồ.

- Giám sát thi công

Giám sát là người đảm bảo các công đoạn xây nhà được thực hiện đúng quy trình, kỹ thuật, thiết kế và trình tự. Người giám sát sẽ tư vấn cho gia chủ cách giảm thiểu chi phí xây dựng nhưng vẫn đảm bảo chất lượng công trình cùng cách sử dụng và quản lý vật tư hiệu quả nhất. Hãy yêu cầu người giám sát viết nhật ký thi công để có thể theo dõi được tiến độ của công trình. Ngoài việc thuê đơn vị giám sát chuyên nghiệp, gia chủ cũng có thể tự giám sát nếu tự tin mình có đủ kiến thức và kinh nghiệm. 

- Thi công phần thô

Thi công phần thô bao gồm các hạng mục hoàn thành phần sườn của ngôi nhà như móng, tường, mái,...

Phần thô được hiểu là phần sườn của ngôi nhà, bao gồm các hạng mục thi công sau:

• Móng: đào đất, đắp đất, gia công cốp pha, cốt thép, đổ bê tông.
• Thân: gia công cốt pha, cốt thép, đổ bê tông cột, sàn, dầm, xây tô, cán nền,…
• Mái: lắp dựng xà gỗ, lọt mái
• Lắp khung bao cửa
• Hệ thống đường ống, điện, nước, mạng, cáp,...

- Thi công phần hoàn thiện

Giai đoạn hoàn thiện quyết định vẻ đẹp thẩm mỹ của công trình nên đòi hỏi các hạng mục phải được thi công cẩn trọng, chính xác, đúng bản vẽ thiết kế đã thống nhất từ trước. Phần hoàn thiện của một ngôi nhà bao gồm:

• Bả matit, sơn nước, sơn dầu
• Lắp và hoàn thiện cửa gỗ, thép, nhôm
• Lắp lan can, tay vịn cầu thang, lan can mặt tiền
• Đóng trần thạch cao
• Ốp lát gạch đá trang trí
• Ốp đá cầu thang, bàn bếp
• Lát nền nhà, WC, sân
• Lắp thiết bị điện, công tắc, ổ cắm…
• Lắp đèn chiếu sáng
• Lắp thiết bị vệ sinh, bồn nước, máy bơm, máy nước nóng, lắp gương, vòi nước, treo khăn
• Hoàn thiện nội thất

3. Giai đoạn nghiệm thu, bàn giao, đưa vào sử dụng

Khi việc xây dựng đã hoàn thành, công trình bước vào giai đoạn nghiệm thu. Quá trình nghiệm thu phải có mặt chủ nhà, đơn vị thi công và đơn vị giám sát. Để đảm bảo tính khách quan, đơn vị giám sát nên độc lập với nhà thầu xây dựng. Việc nghiệm thu công trình phải được thực hiện với đầy đủ các hạng mục thi công, từ bê tông, xây tô đến hệ thống kỹ thuật và hoàn thiện xem có đúng với yêu cầu thực tế, các tiêu chuẩn kỹ thuật và bản vẽ thi công hay không. Các bộ phận bị che khuất của công trình cần được nghiệm thu và vẽ bản vẽ hoàn công trước khi tiến hành các công việc tiếp theo. Ngoài ra, các giấy tờ này chính là cơ sở pháp lý để xin hoàn công sau này.

Hồ sơ xin xác nhận công trình hoàn công bao gồm:

• Giấy báo kiểm tra công trình hoàn thành theo mẫu (1 bản chính).
• Giấy xin phép xây dựng nhà ở (1 bản sao y có chứng thực sao y), kèm theo bản vẽ thiết kế xây dựng nhà (1 bản sao không cần chứng thực sao y).
• Bản vẽ hiện trạng hoàn công (2 bản chính).
• Bản hợp đồng thi công với đơn vị có giấy phép hành nghề (1 bản sao) kèm 1 bản sao giấy phép hành nghề của đơn vị thi công (có thị thực sao y) hoặc biên lai thu thuế xây dựng.

Nếu công trình đạt yêu cầu chất lượng nghiệm thu, nhà thầu sẽ tiến hành bàn giao cho chủ nhà. Khi đó, bên thi công, nhà thầu phải dọn dẹp vệ sinh mặt bằng, giao lại toàn bộ hồ sơ và các giấy tờ liên quan, đơn vị thi công phải rút hết tài sản ra khỏi khu vực công trình và trả lại đất mượn hay thuê để phục vụ thi công. Hoạt động xây dựng được coi là kết thúc khi công trình được bàn giao lại cho chủ nhà. Tuy nhiên, nghĩa vụ theo hợp đồng xây dựng chỉ chấm dứt hoàn toàn khi hết thời hạn bảo hành ngôi nhà.

Trên đây là quy trình xây nhà và những kinh nghiệm xây nhà tiết kiệm chi phí nhất để bạn đọc nắm được những kiến thức cơ bản trong việc xây nhà ở nói chung. Hãy theo dõi để không bỏ lỡ loạt bài viết chi tiết về quy trình xây từng loại hình nhà ở phổ biến ở Việt Nam hiện nay trên Batdongsan.com.vn! 

Hương Liên (T.H)

>> Cách xây nhà tiết kiệm chi phí nhất: 5 kinh nghiệm không phải ai cũng biết
>> Những khuyến nghị cơ bản để thiết kế nhà an toàn, tiện dụng