Quy tắc để tránh rủi ro khi mua nhà trên giấy

Ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Công ty BĐS Him Lam chia sẻ, để bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai, pháp luật hiện đã quy định khá nhiều cơ sở pháp lý.

Trong rất nhiều cơ sở pháp lý đó, 2 loại giấy tờ đơn giản và hiệu quả nhất là chứng thư bảo lãnh của ngân hàng và văn bản thông báo dự án đủ điều kiện bán nhà do Sở Xây dựng cấp. Khách hàng có quyền yêu cầu được kiểm tra 2 loại giấy tờ này. Và khách hàng cần thận trọng khi quyết định mua nhà nếu thiếu 1 trong 2 loại "giấy thông hành" này.

Văn bản xác nhận dự án đã có đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai mà Sở Xây dựng cấp chứng minh hồ sơ pháp lý của dự án đã được hoàn tất và đã hoàn thành xong phần móng. Khi đó, theo quy định của pháp luật, đây là thời điểm chủ đầu tư được phép huy động vốn từ khách hàng. Tính an toàn của người mua được cộng thêm khi Sở Xây dựng công bố các dự án đủ điều kiện huy động vốn, tức là công trình chuẩn bị bước vào giai đoạn xây dựng phần thân.

Trong khi đó, ý nghĩa của chứng thư bảo lãnh do ngân hàng cấp là, tổ chức tín dụng sẽ thay chủ đầu tư bồi thường thiệt hại cho khách hàng nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng hẹn. Chứng thư bảo lãnh có 2 dạng: một là cho vay có tài sản đảm bảo (tài sản thế chấp), hai là cho vay tín chấp (dựa trên đánh giá uy tín doanh nghiệp). Khi mua nhà trên giấy, nếu có chứng thư bảo lãnh này, khách hàng có thể yên tâm rằng pháp lý của dự án đã được các tổ chức tín dụng sàng lọc chặt chẽ. Đây cũng là điều khoản đã được luật pháp quy định.

Điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi có hiệu lực từ năm 2015 quy định, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết, bên thuê mua, bên mua có quyền yêu cầu ngân hàng hoàn lại số tiền ứng trước và những khoản tiền khác theo hợp đồng.

Điều khoản này đã được áp dụng gần 2 năm qua và giúp người mua nhà tránh được rủi ro, tăng độ minh bạch, an toàn cho dự án. Quy định này định vị các doanh nghiệp phát triển BĐS theo 2 hướng. Một là bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai thì phải được bảo lãnh bởi ngân hàng thương mại. Hai là doanh nghiệp buộc phải xây xong dự án mới được bán nếu muốn né quy trình bảo lãnh.

Ông Ngô Quang Phúc cũng cho biết thêm, để tránh rủi ro, ngoài 2 cơ sở pháp lý dễ kiểm tra trên, nhà đầu tư, khách hàng có thể sàng lọc thông tin bằng một số cách thủ công. Chẳng hạn như tra cứu lịch sử hình thành và hoạt động của chủ đầu tư trên các phương tiện thông tin đại chúng. Một cách hiệu quả khác là bỏ vài tiếng đồng hồ xuống khu vực dự án tọa lạc để thực địa, nghe ngóng thông tin từ người dân địa phương hay hỏi ngẫu nhiên để nắm được những thông tin ngoài luồng so với quảng cáo của môi giới BĐS, từ đó đưa ra quyết định đầu tư.