Quy định cụ thể về quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề

Không đền bù hay đền bù không thỏa đáng dễ dẫn đến tranh chấp
 

Báo chí đã phản ánh khá nhiều về vụ tranh chấp lối đi của một số hộ dân tại ngõ 214 đường Hoàng Mai (quận Hoàng Mai, Hà Nội). Trước đây, phần nhà ở và đường đi chung của các hộ dân tại ngõ này là thửa đất của một chủ. Năm 2009, một nhà đầu tư mua lại toàn bộ và xây lên thành 2 dãy nhà quay mặt vào nhau, gồm 13 hộ dân, ở giữa có dành một lối đi riêng cho các hộ rộng 1,9m, chạy dọc theo dãy nhà với tổng diện tích là 81,1m2.

Sau đó, bà Hà Thị Thái – hàng xóm liền kề của 13 hộ đã mua lại 6m2 đất thuộc sổ đỏ của một hộ phía cuối dãy nhà. Rồi bà Thái cho người đập bức tường cuối ngõ của 13 hộ để làm đường đi vào khu đất nhà bà và cho cả các hộ đã mua đất nhà bà cùng đi, trong khi họ có đường đi qua sân nhà bà.

Cái ngõ đã hẹp, nay thêm nhiều người qua lại, thế là phát sinh tranh chấp. Đại diện chính quyền phường Hoàng Văn Thụ cũng đã giải thích, việc bà Thái mua được 6m2 thuộc quyền sở hữu của một trong 13 hộ thì chỉ mình gia đình bà Thái được đi vào ngõ riêng của 13 hộ. Theo quy định hiện hành, các hộ mua đất nhà bà Thái không có quyền lợi tại ngõ đi riêng của 13 hộ, nếu muốn đi phải thỏa thuận được sự đồng ý của các hộ. Một nguyên nhân khiến cho vụ việc phức tạp có lẽ là bởi việc mở đường ra ngõ đi chung có diện tích hơn 80m (tính theo giá trị hiện tại, nó trị giá hàng tỷ đồng) ảnh hưởng đến quyền lợi của các hộ dân trong khi họ chưa thấy ai “đánh tiếng” đền bù.

Cũng vào năm 2009, ông Nguyễn Hoàng Liên (SN 1945, ở xóm Hạnh, xã Tây Mỗ, huyện Từ Liêm, Hà Nội) liên tiếp có đơn khiếu nại, tố cáo đến chính quyền các cấp về việc chính quyền xã Tây Mỗ đã xử lý việc tranh chấp đất đai, lối đi chung giữa các hộ dân ở đây trái với các quy định pháp luật và bao che đối với hành vi xâm hại tài sản riêng công dân.

Ảnh minh họa

Diễn biến cụ thể đối với nội dung khiếu nại, tố cáo đầu tiên của ông Liên như sau: Sáng 18/8/2009, anh Nguyễn Song Toàn và Nguyễn Mạnh Tuấn (người thôn Hạnh) đã đập phá đoạn tường thuộc bức tường ngăn với lối đi chung với đất của các hộ dân sống tại đây. UBND xã đã tổ chức nhiều cuộc họp hòa giải tranh chấp lối đi của các hộ dân ở khu vực này, song không thành do việc tự đóng góp, đền bù cho các hộ dân đã có công tôn tạo, xây dựng ngõ đi chung trước đây chưa thỏa đáng.

Bổ sung quyền về lối đi qua

Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005 đã có quy định về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Các Điều 273 và 274 quy định, chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thỏa thuận khác. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền này. Tuy nhiên, BLDS lại chưa quy định cụ thể việc đền bù, phương thức thỏa thuận nên đã phát sinh nhiều tranh chấp như những trường hợp trên đây.

Ngược lại, trong thực tế phần lớn chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thường rất khó thực hiện quyền sử dụng bất động sản của người khác để đảm bảo nhu cầu của mình lối đi, cấp, thoát nước…. Trong khi đó, BLDS cũng chưa đề cập đến biện pháp xử lý, giải quyết trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản liền kề không cho phép chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất tạo lối đi, cấp thoát nước… trên đất của họ mặc dù những người này đã thỏa thuận đền bù.

Vì vậy, trong quá trình sửa đổi, bổ sung BLDS tới đây, cần thiết phải nghiên cứu để có thể quy định cụ thể hơn về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Một đề xuất bổ sung đáng lưu ý là quyền về lối đi qua. Theo đó, một người có quyền sở hữu đối với các tài sản gắn liền với đất nhưng quyền sử dụng đất thuộc về người khác thì có quyền về lối đi qua trên phần đất này. Việc thực hiện quyền về lối đi qua không được gây ảnh hưởng xấu đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Trường hợp bị thiệt hại do việc thực hiện quyền về lối đi qua của người có quyền bề mặt thì người sử dụng đất có quyền yêu cầu bồi thường...