Quỹ bảo trì chung cư do cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện giữ?

Quỹ bảo trì đã được Luật Nhà ở năm 2005 quy định, việc quản lý và giữ 2% phí bảo trì chung cư thuộc về Ban quản trị chung cư. Ban này được bầu ra từ hội nghị chung cư, được sự công nhận hợp pháp của chính quyền địa phương. Việc sử dụng kinh phí này phải được sự thống nhất của cư dân.

Tuy nhiên, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lại mới thay đổi quy định trên theo hướng khác. Cụ thể, tại Điều 105 nêu: Cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nơi có nhà chung cư có trách nhiệm lập một tài khoản riêng tại ngân hàng thương mại đang hoạt động trên địa bàn để quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung cho các nhà chung cư trên địa bàn.

Sau khi thu kinh phí của người mua, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích nhà thì chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển kinh phí này vào tài khoản do cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện lập.

Khi phát sinh công việc cần bảo trì theo kế hoạch đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua, Ban quản trị nhà chung cư chủ trì, phối hợp với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư lập dự toán kinh phí cho các công việc cần bảo trì và có văn bản kèm theo dự toán kinh phí bảo trì này gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nơi đang quản lý kinh phí bảo trì. Khi nhận được đề nghị giải ngân kinh phí của Ban quản trị nhà chung cư, cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện phải có văn bản đề nghị ngân hàng nơi quản lý kinh phí bảo trì thực hiện giải ngân khoản kinh phí này.

Trước sự thay đổi "chuyển cho cấp huyện quản lý quỹ bảo trì chung cư", nhiều đại diện cư dân, đơn vị quản lý tòa nhà cũng như luật sư đều thể hiện sự không đồng tình.

Ông Đặng Trọng Hiếu, Trưởng Ban quản trị khu căn hộ Sky City (88 Láng Hạ, Hà Nội) cho rằng, làm như thế thì càng mất thời gian cho cư dân khi xảy ra sự cố cần khắc phục, bảo trì hạng mục công trình. Chẳng hạn, thang máy trục trặc cần xử lý ngay nhưng lại phải chờ cơ quan quản lý phê duyệt, làm công văn đề nghị ngân hàng giải ngân thì phức tạp, mất thời gian không cần thiết.

“Tốt nhất nên để Ban quản trị quản lý quỹ bảo trì này để người dân chủ động trong việc sửa chữa, bảo trì tòa nhà”, ông Hiếu cho hay.

Đại diện cư dân tòa nhà Keangnam (Phạm Hùng, Hà Nội), bà Trịnh Thúy Mai đề xuất: “Nhà nước chỉ cần quy định rõ một cơ quan hay ngân hàng đứng ra thu khoản quỹ bảo trì này rồi sau đó bàn giao lại cho Ban quản trị quản lý”.

Cho rằng quy định mới về quỹ bảo trì tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi là không đúng luật, ông Nguyễn Hồng Minh – Tổng giám đốc công ty CP quản lý và khai thác tòa nhà PMC nhấn mạnh: Mỗi một chung cư là tài sản của người dân, quỹ bảo trì do dân đóng là của cư dân, không phải tiền của Nhà nước. Việc tuân thủ quy định phải bảo trì chung cư là điều bắt buộc đối với cư dân. Vì thế, nếu chủ đầu tư không chịu bàn giao số tiền quỹ bảo trì cho ban quản trị chung cư thì cơ quan quản lý cần phải có chế tài xử lý.

Ông Minh cho rằng: Nên để quỹ bảo trì cho Ban quản trị chung cư quản lý và sử dụng nhưng cần phải có luật, có quy định cụ thể cho Ban quản trị hoạt động, điều hành quỹ bảo trì cho minh bạch.

Việc quản lý quỹ bảo trì chung cư đang được đề ra hướng "cơ quan quản lý cấp huyện" tham gia
quản lý nhưng không được người dân đồng tình.

“Ở các nước như Thái Lan, Nhật Bản, Singapore… đều thành lập Ban quản trị là pháp nhân đặc thù riêng, như một công ty sở hữu chung tất cả các tài sản sở hữu chung. Có luật điều chỉnh chi tiết số tiền quỹ bảo trì, tạm thời ban đầu đóng 2% theo giá nhà mua lúc đầu, nếu khi nào sử dụng hết thì cư dân tiếp tục đóng.

Đặc biệt, tại nhiều nước còn có quy định chặt chẽ: khi công trình không bảo trì, bảo dưỡng hàng năm thì không được Cục quản lý nhà cấp phép cho công trình đạt tiêu chuẩn thì dự án này không được quyền mua bán, hay cho thuê nhà…”, ông Minh dẫn chứng những điều chúng ta cần học tập.

Luật sư Phạm Ngọc Minh - Công ty Luật TNHH YouMe (Hà Nội) cho hay: Cần xác định rõ, phí bảo trì chung cư là tài sản của các chủ sở hữu chung cư. Do đó, các chủ sở hữu sẽ thông qua Ban quản trị nhà chung cư - người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ - quyết định (định đoạt) tài sản của chính họ.

Nếu dự thảo luật Nhà ở sửa đổi, giao cho một cơ quan quản lý Nhà nước quyền hạn “quản lý kinh phí bảo trì”, có nghĩa rằng đã can thiệp quá sâu, “hành chính hóa” các quan hệ dân sự và hạn chế quyền của người chủ sở hữu.

Mặt khác, dự thảo luật quy định “cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện”, chưa xác định rõ đó là đơn vị nào, có thể là Phòng quản lý đô thị. Tuy nhiên, có thể thấy, nếu dự thảo luật được thông qua phát sinh thêm chức năng, nhiệm vụ mới cho đơn vị này (quản lý quỹ). Hơn nữa, nếu địa bàn có nhiều nhà chung cư, đồng nghĩa “cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện” sẽ phải lập rất nhiều tài khoản để quản lý các quỹ, như vậy sẽ là quá ôm đồm, tạo ra khối lượng công việc không nhỏ cho các cơ quan này.

Luật sư Minh cho rằng: Theo quy định của pháp luật về nhà ở, thì quyền của Ban quản trị khá rộng. Luật Nhà ở quy định “trách nhiệm” của chủ đầu tư, “trách nhiệm” cơ quan quản lý nhà nước để thành lập Ban quản trị cũng như tạo điều kiện thuận lợi để Ban quản trị hoạt động. Thế nhưng trên thực tế, quyền hạn của Ban quản trị nhà chung cư bị hạn chế rất nhiều. Có chung cư đã đưa vào sử dụng nhiều năm nhưng không thể thành lập được Ban quản trị, hoặc có Ban quản trị nhưng bị “vô hiệu hóa”.

“Cơ quan báo chí, truyền thông, phản ánh những sự việc chủ đầu tư cố tình trì hoãn không tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập Ban quản trị, không bàn giao lại quỹ bảo trì cho Ban quản trị... dẫn tới nhiều tranh chấp căng thẳng giữa các bên, nhưng hầu như chưa có chủ đầu tư vi phạm bị áp dụng chế tài. Điều đó cho thấy, cơ quan quản lý nhà nước hiện vẫn chưa hoàn thành “trách nhiệm” được giao. Nếu tiếp tục giao thêm chức năng, nhiệm vụ mới như quản lý quỹ bảo trì thì các cơ quan này ngày càng quá tải, luật như vậy càng xa rời thực tiễn, khó có thể triển khai”, LS Minh phân tích.