Quản lý chung cư: Vẫn rối như tơ vò!

Mỗi nơi mỗi kiểu thu phí

Văn bản mới do BXD ban hành khẳng định: mức đóng góp kinh phí vận hành, phí trông giữ xe CC không được vượt quá mức giá do UBND tỉnh, TP trực thuộc Trung ương quy định. Điều này thực chất là nhắc lại quy chế sử dụng nhà CC cũng do bộ này ban hành vào tháng 5 năm nay. Thực tế ra sao?

Khảo sát cho thấy, tuy số lượng CC hoàn thành không nhiều nhưng việc thu tiền hoàn toàn khác nhau. Tại CC The Manor, giá xe máy 7 USD/ tháng, ô tô 72 USD/tháng. CC Hùng Vương giữ miễn phí 2 xe máy/hộ, chiếc thứ 3 thu 10 USD/tháng, ô tô 150 USD/tháng. Ở CC Botanic, xe máy 60.000 đồng/tháng, ô tô 600.000 đồng/tháng.

Đối với CC Mỹ Vinh, xe máy 10 USD/tháng, ô tô 75 USD/tháng (vì diện tích bãi giữ xe hạn chế nên có trường hợp chủ đầu tư bắt đóng tiền thế chân đến 25.000 USD)… Nhìn chung, giá tiền gửi xe cao nhất ở các CC gọi là cao cấp! Tại các CC trung bình, giá giữ xe máy dao động 50.000 đồng/tháng trở lên, ô tô cũng trên 400.000 đồng/tháng.

Giá giữ xe tùy tiện, còn phí quản lý cũng vậy. Tại The Manor, phí quản lý 1.300 USD/năm, CC Hùng Vương là 0,58 USD/m²/tháng, CC Hưng Vượng của Phú Mỹ Hưng cũng là 0,58 USD/m²/tháng… Từng khoản thì ít nhưng nếu gom lại thì tiền đóng góp vận hành của CC trở nên quá ngưỡng, vì vậy đã xảy ra tình trạng một số cư dân CC phản đối chủ đầu tư các CC Botanic, Mỹ Vinh…

Tại Botanic, chủ đầu tư đang “tạm thu” mỗi tháng 6.000 đồng/m² phí quản lý. Sở dĩ có tình trạng trên là vì đầu tiên chủ đầu tư ấn định 500.000 đồng/tháng cho mỗi căn hộ, nhưng mới đây chủ đầu tư đổi cách tính khác, mỗi tháng 8.000 đồng/m², tính ra cao hơn mức cũ nên những người sinh sống ở CC không đồng ý áp giá mới. Đối với CC Mỹ Vinh, riêng về phí quản lý, hiện nay chủ đầu tư đòi tăng lên 40 USD/tháng, tức là cao hơn 10 USD so với giá ban đầu, vì thế nhiều hộ không chấp nhận!

Vậy quy định của UBNDTP thế nào? Theo Sở Tài chính, liên quan đến các khoản thu của CC, hiện nay chỉ có giá giữ xe thực hiện theo Quyết định 245 của UBNDTP ban hành vào ngày 30-12-2005. Theo đó, giá giữ xe gắn máy không quá 30.000 đồng/tháng; ô tô giá 150.000 đồng/tháng xe dưới 7 chỗ, 210.000 đồng xe 7 - 16 chỗ, không quy định riêng cho CC gọi là cao cấp hay trung bình. Như vậy, chiếu theo quy định của BXD và quyết định của UBNDTP thì việc thu tiền giữ xe đang diễn ra tại các CC nêu trên là sai quy định! Đối với phí quản lý CC, theo một cán bộ Sở Tài chính là chưa có quy định!?

Thêm quy định lại sinh rắc rối?

Trong những tranh chấp vừa qua, điều khiến dư luận quan tâm là vai trò của chủ đầu tư tới đâu? Theo pháp luật về nhà ở, trước tiên chủ đầu tư có trách nhiệm lựa chọn ký hợp đồng với doanh nghiệp có chức năng và chuyên môn để quản lý vận hành CC, kể từ khi đưa CC vào sử dụng cho đến khi ban quản trị được thành lập. (Điều 13, Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, Bộ Xây dựng ban hành 28-5-2008, gọi tắt QCNCC). Kế tiếp, trong thời hạn không quá 12 tháng kể từ ngày CC đưa vào sử dụng, chủ đầu tư tổ chức hội nghị nhà CC để bầu Ban quản trị (Điều 71 Luật Nhà ở) gồm: 1 trưởng ban, 1 hoặc 2 phó ban, trong đó có 1 phó ban là do chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhà CC cử tham gia” (Điều 12 QCNCC). Nhiệm vụ của Ban quản trị nhà CC là sẽ lựa chọn và ký hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà CC (Điều 72 Luật Nhà ở).

Xâu chuỗi lại toàn bộ các quy định, rõ ràng 2 nguyên tắc liên quan đến các khoản thu của CC đều do Ban quản trị quyết định: thứ nhất, giá cả dựa theo quy định của chính quyền và thỏa thuận với người sinh sống trong CC; thứ hai, chọn lựa và ký kết đơn vị vận hành. Như vậy, khi Ban quản trị hình thành thì vai trò của chủ đầu tư gần như kết thúc, việc tự tiện ấn định mức thu phí của các chủ đầu tư là sai pháp luật về nhà ở! Lẽ ra sự việc sẽ kết thúc ở đây nếu như không có một cách hiểu khác của BXD…

Văn bản BXD vừa ban hành ngày 4-11-2008 do Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam ký, lại nêu: “Phần diện tích tầng 1, tầng hầm trong nhà CC cũng có thể thuộc sở hữu của chủ đầu tư”. Trên thực tế, phần diện tích dùng để giữ xe CC thường nằm ở tầng hầm hoặc tầng 1, điều này cũng thể hiện trong đồ án quy hoạch 1/500 được duyệt bởi cơ quan chức năng, là một bộ phận không thể tách rời khỏi CC. Nhưng với quy định này, có thể hiểu nhà xe thuộc chủ đầu tư, vậy nếu chủ đầu tư không cho người dân sống ở CC gửi xe thì sao? Mặt khác, quy định này trái với quy định trước đó - Điều 4 QCNCC, mục 6 khẳng định “nơi để xe” thuộc “phần sở hữu chung trong nhà CC”!

Ai bảo vệ người ở chung cư?

Những rắc rối về CC không chỉ có vậy. Khi một dự án hình thành, người bán quảng bá đủ tiện ích công trình công cộng để thuyết phục người mua. Nhưng diễn biến trên thực tế lại khác rất nhiều. Mới đây, bà Vũ Thị Bích Loan, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại - dịch vụ Thy, chủ đầu tư CC Mỹ Vinh, có văn bản gửi đến cơ quan báo chí giải thích về việc bị người sống ở CC tố cáo vì biến phần diện tích “hứa” làm dịch vụ thành sàn giao dịch vụ bất động sản như sau: “…Chủ đầu tư có hứa là mở tiện ích các dịch vụ nhưng tới nay chưa mở được vì nhiều nguyên nhân khách quan, trong đó thiện chí công ty cũng đã để trống 2 năm tốn kinh phí gần 1 tỷ đồng để quảng cáo, kêu gọi nhà đầu tư”. Ở đây “lòi” ra một lỗ hổng khác: chủ đầu tư chỉ nói một nửa sự thật, tức có “dịch vụ” nhưng không làm (hoặc ai làm thì không biết), trong khi người mua cứ nghĩ là có dịch vụ thật, sẽ có sẵn khi vào ở. Như vậy ai sẽ đủ thẩm quyền kiểm tra, buộc chủ đầu tư thực hiện những hạng mục đã “hứa lèo”?

Nguyên nhân dẫn tới rắc rối trong đó có phần trách nhiệm của cơ quan công quyền. Cũng tại CC Mỹ Vinh, giải thích về diện tích nhà xe “khiêm tốn”, bà Vũ Thị Bích Loan viết: “Mật độ xây dựng cho phép chỉ có 50%, xin 2 hầm để xe thì thời điểm đó chỉ cho (tức cơ quan chức năng - PV) 1 hầm, làm sao có chỗ để xe cho 66 căn hộ, chưa kể ô tô?”. Vấn đề này thuộc bài toán về quy hoạch, tại sao lại cấp phép cho xây dựng CC tới ngần ấy căn hộ mà thiếu mặt bằng giữ xe? Tiếp tục, cái gốc của việc mua bán nhà CC là hợp đồng, tại đó quyền và lợi sẽ được phân định rõ ràng. Tuy nhiên, theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM Lê Hoàng Châu, ở các nước có hợp đồng chuẩn, tùy theo dự án mà điền chi tiết, nhưng ở nước ta mỗi chủ đầu tư tự soạn mỗi kiểu, do đó khi xảy ra tranh chấp “phần thiệt thòi thường thuộc về người mua”…

Như vậy, những tranh chấp về nhà CC không còn là chuyện nhỏ, đã và đang gây ra những xáo trộn, phức tạp xã hội. Nguyên nhân chính là luật pháp về CC còn quá đơn giản, không đủ “năng lực” để xử lý rốt ráo các mâu thuẫn xảy ra. Việc phát triển nhà CC là tất yếu nhằm giải quyết nhu cầu bức xúc nhà ở đô thị, thiết nghĩ các cơ quan chức năng mà đặc biệt là BXD cần nghiêm túc nghiên cứu, khảo sát thực tế để sớm hoàn chỉnh luật pháp, nhằm hạn chế thấp nhất những tranh chấp, mà trong đó phần thiệt thường nghiêng về phía khách hàng.