Cần thử nghiệm thế chấp tài sản hình thành trong tương lai

Theo Tờ trình của Chính phủ, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có 10 nhóm nội dung chủ yếu. Trong đó có việc bảo đảm công tác phát triển nhà ở phải đúng quy hoạch và kế hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nội dung, phương thức thực hiện, cơ chế, chính sách ưu đãi đối với phát triển nhà ở xã hội cũng được đổi mới. Đáng lưu ý, Dự thảo đã mở rộng đối tượng và điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để thu hút nhân tài, nguồn lực, kinh nghiệm cho đầu tư, phát triển đất nước, góp phần thúc đẩy hội nhập kinh tế quốc tế và phù hợp với thông lệ quốc tế…  

Trước đó, thảo luận tại Ủy ban Thường vụ Quốc hội, hầu hết các ý kiến tham gia góp ý xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) nhất trí với nội dung của Dự thảo do Chính phủ trình. Tuy nhiên, vẫn còn một số vấn đề có ý kiến khác nhau liên quan đến quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam, có ý kiến thống nhất với đề xuất của Chính phủ nêu tại Điều 157 của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Theo đó, các cá nhân nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam đều có quyền sở hữu nhà ở để khuyến khích thúc đẩy đầu tư nước ngoài vào Việt Nam và bảo đảm phù hợp với xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế. Loại ý kiến thứ hai cần quy định điều kiện chặt chẽ hơn theo hướng chỉ cho phép các cá nhân nước ngoài được phép cư trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên mới được sở hữu nhà ở để hạn chế các trường hợp lợi dụng chính sách, gây lũng đoạn thị trường bất động sản và để bảo đảm quốc phòng, an ninh quốc gia.

Thời hạn sở hữu nhà đối với tổ chức tối đa không quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư. Với cá nhân, thời hạn sở hữu là 50 năm, nhưng có thể được gia hạn nếu có nhu cầu, đồng thời có quyền cho thuê nhà ở.

Qua thảo luận tại Ủy ban Thường vụ Quốc hội, hầu hết các ý kiến tham gia góp ý xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) nhất trí với nội dung của Dự thảo do Chính phủ trình. Tuy nhiên, vẫn còn một số vấn đề có ý kiến khác nhau liên quan đến quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam.

Ngoài ra, vấn đề quản lý đô thị về nhà ở, chung cư cũng được quan tâm. Theo các đại biểu, Hà Nội hiện có những khu chung cư xây từ năm 60 nhưng Luật không quy định rõ việc cải tạo thế nào, ai là người làm và chế định tài chính thế nào? Bởi vậy, các đại biểu đề xuất cần phải quy định rõ chất chung cư. Về điều khoản quy định về nhà ở công vụ, các đai biểu yêu cầu cần quy định rõ về đối tượng và hưởng thế nào, sau khi ở thì trả cho ai?

Quốc hội thảo luận tại hội trường chiều 26/5/2014

Về Luật Kinh doanh bất động sản, Tờ trình của  Bộ trưởng Bộ Xây dựng nêu rõ, sau hơn 7 năm triển khai thi hành, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã bộc lộ những tồn tại, hạn chế. Trong đó, luật chưa quy định đủ các chế tài để tạo lập một thị trường bất động sản phát triển đồng bộ và lành mạnh; chưa có quy định để bảo đảm thị trường bất động sản phát triển có kế hoạch, để nhà nước có thể kiểm soát, điều tiết được cung - cầu của thị trường, dẫn đến thị trường thời gian qua phát triển thiếu ổn định, nhất là đối với thị trường bất động sản và nhà ở.

Tình trạng đầu tư tự phát, theo “phong trào”, theo “đám đông” diễn ra phổ biến. Giá cả bất động sản tăng cao, cộng với tình trạng đầu cơ, kích giá, tạo giá ảo vượt quá khả năng chi trả của đại bộ phận tầng lớp dân cư trong xã hội. Khi thị trường bị ảnh hưởng bởi suy thoái kinh tế, cộng thêm việc các ngân hàng thắt chặt cho vay tín dụng bất động sản thì thị trường lại rơi vào tình trạng trầm lắng kéo dài, giao dịch ít, thậm chí không có giao dịch, giá cả sụt giảm; tồn kho, dư thừa nhiều các loại bất động sản cao cấp, trong khi lại thiếu các loại nhà ở phù hợp để đáp ứng khả năng, nhu cầu của đại đa số người dân. Chính vì vậy, việc Dự luật nếu được ban hành sẽ khắc phục được những tồn tại, hạn chế hiện nay.

Đại biểu Nguyễn Minh Quang cho biết, việc cho tổ chức nước ngoài chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không đúng với luật đất đai. Trong khi đó, về điều kiện và tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản, Đại biểu Quang tán thành việc nâng cao điều kiện với cá nhân kinh doanh bất động sản để hạn chế sự manh mún.

Tuy nhiên, Đại biểu Quang cũng đưa ra dẫn chứng số vốn pháp định 50 tỷ đồng như Dự Luật đưa ra là quá cao, gấp gần 9 lần quy định hiện hành (6 tỷ với đơn vị kinh doanh bất động sản). “Mỗi dự án khác nhau, có mô hình kinh doanh khác nhau, cần số vốn khác nhau, nếu cố định 50 tỷ sẽ hạn chế quyền tự do kinh doanh và doanh nghiệp kinh doanh dự án nhỏ, không sử dụng hết, như vậy sẽ dẫn đến lãng phí. Nên điều chỉnh vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng và Chính phủ quy định vốn pháp định cho từng thời kỳ để phù hợp thực tế” – Đại biểu Quang cho biết.

Một trong những điểm đáng chú ý trong Dự thảo là vấn đề liên quan đến giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch. Luật hiện hành quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Theo Bộ Xây dựng, quy định này đã làm tăng thêm tổ chức kinh doanh dịch vụ trung gian, tăng thêm thủ tục, tăng thêm chi phí và góp phần đẩy giá, tạo giao dịch ảo, không đạt được mục đích là nơi giao dịch để đảm bảo tính công khai, minh bạch cho thị trường bất động sản.

Qua thảo luận, hầu hết các đại biểu đều cho rằng, nếu Dự luật được ban hành sẽ khắc phục được những tồn tại, hạn chế của thị trường bất động sản hiện nay.

Góp ý với Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), ông Phan Trung Lý – Chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật Quốc hội cho rằng, Luật Nhà ở (sửa đổi) cần quy định rõ về thời hạn sử dụng cụ thể của nhà chung cư, tránh việc không rõ ràng, thiếu tính minh bạch. Đồng thời, cần có quy định rõ việc xử lý đối với các nhà chung cư xây dựng trước đây đã xuống cấp, hư hỏng nặng và mất an toàn hoặc quy định thời hạn sử dụng không chỉ đối với nhà chung cư mà còn đối với nhà ở riêng lẻ.

Đại biểu Cao Sỹ Kiêm (Thái Bình) cho rằng, việc tạo điều kiện cho người nước ngoài được mua nhà ở Việt Nam là hợp lý. Tuy nhiên, dự thảo quá lỏng khi quy định được mua nhà ở không hạn chế số lượng, vậy những người có nhiều tiền sẽ mua nhiều thì sao? Mục đích của ta là giải quyết chỗ ở hiện nay nhưng lại quy định thoáng về số lượng sẽ gây e ngại đầu tư, trục lợi trên thị trường bất động sản.

Góp ý với quy định về tài sản thế chấp hình thành trong tương lai, đại biểu Cao Sỹ Kiêm cho rằng, khai sinh trong bối cảnh thiếu vốn, tài sản chưa hình thành đã cho vay, đang xây dựng, đang thiết kế đã mang đi thế chấp vay. Đây là giải pháp tình thế, phải có thời gian kiểm nghiệm, đánh giá, tổng kết trước khi đưa vào Luật.