Phí dịch vụ tại chung cư: Cần lập chuẩn cho cả hệ thống

Mỗi nơi đều áp dụng một cách tính khác nhau, chính vì vậy người dân sống tại các chung cư này luôn phải chịu thiệt thòi khi giá các loại dịch vụ luôn biến động theo chiều hướng tăng lên, điều mà họ ít ngờ tới khi đặt bút ký vào các bản hợp đồng mua nhà.

Mới đây, hơn 70 người dân tại tòa nhà Keangnam Hanoi Landmark Towers đã ủy quyền cho luật sư khiếu nại Công ty TNHH một thành viên Keangnam Vina, chủ đầu tư Dự án Keangnam về việc thu phí dịch vụ quá cao. Theo đại diện luật sư, Keanang thu phí vượt trần so với quy định của UBND TP. Cụ thể, phí trông ôtô, xe máy được chủ đầu tư áp dụng lần lượt là 1,462 triệu đồng và 104.000 đồng/tháng, trong khi đó quy định phí giữ ôtô và xe máy tại các chung cư trên địa bàn quận Cầu Giấy và huyện Từ Liêm là 875.000 đồng và 45.000 đồng. Trước đó không lâu, hàng trăm hộ dân sống tại chung cư cao cấp Sky City Towers (88 Láng Hạ) cũng đã tập trung phản đối chủ đầu tư áp giá dịch vụ với ban quản lý tòa nhà 8.000 đồng/m2, giá phí gửi xe ôtô là 2,5 triệu đồng/tháng, xe máy 150.000 đồng/tháng, phí đỗ xe trên sân đối với ôtô là 30.000 đồng/giờ, xe máy là 10.000 đồng/giờ.

Những vụ việc đã xảy ra vừa qua cho thấy, xung quanh việc thu phí tại các chung cư, đặc biệt là những chung cư cao cấp còn có nhiều bất cập. Hà Nội hiện có hàng trăm chung cư đã đang và sắp được đưa vào sử dụng, tuy nhiên việc áp dụng mô hình quản lý, thu phí thì mỗi nơi một khác nhau. Với những chung cư cũ, mức phí dịch vụ thường từ 50-70.000 đồng/tháng. Với những chung cư cao cấp nhưng xây cách đây 4-5 năm như Trung Hòa - Nhân Chính thì phí dịch vụ là 100.000 đồng/tháng.

Còn với những chung cư cao cấp, mới xây dựng như Khu đô thị Nam Thăng Long, Ciputra, Pacific, The Manor mức phí dịch vụ được tính bằng USD và trên từng m2 dao động trong khoảng 0,5-0,7USD/m2. Tuy nhiên, gần đây rất nhiều khu nhà chung cư liên tiếp điều chỉnh giá dịch vụ khiến không ít chủ hộ phải “méo mặt”. Đơn cử như trường hợp chung cư M3 Nguyễn Chí Thanh, giá gửi xe máy tăng từ 45.000 đồng/tháng lên 60.000 đồng/tháng, ôtô tăng từ 600.000 lên 800.000 đồng/ tháng. Khu đô thị Ciputra cũng rục rịch tăng giá, đối với căn hộ, phí dịch vụ mới sẽ là 6.300 đồng/m2/tháng thay cho mức 5.250 đồng/m2/tháng áp dụng trong năm 2010.

Theo cách tính mới mà Bộ Xây dựng đưa ra, chi phí cho việc duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa sẽ không nằm trong giá dịch vụ chung cư. Giá dịch vụ nhà chung cư được xác định theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ các chi phí, một phần lợi nhuận định mức hợp lý để quản lý, vận hành nhà chung cư hoạt động bình thường. Tuy nhiên, mức phí cần phù hợp với thực tế của địa phương cũng như thu nhập của người dân và phải được trên 50% thành viên trong Ban quản trị tòa nhà hoặc các hộ dân thông qua. Riêng những chung cư đã có thỏa thuận về phí dịch vụ trong hợp đồng mua bán căn hộ thì các gia đình sẽ thực hiện như cam kết đã ký.

Như vậy, theo cách tính này, chi phí dịch vụ nhà chung cư sẽ được thu, chi theo nguyên tắc tự thu, tự trang trải và công khai. Nguồn thu từ kinh doanh các dịch vụ khác thuộc phần sở hữu chung của tòa nhà cũng phải được hạch toán theo đúng quy định và để bù đắp chi phí nhằm giảm giá dịch vụ chung cư. Thế nhưng vấn đề đặt ra nằm ở chỗ vẫn chưa có một quy chuẩn chung về cách tính cũng như mức giá trần cho mức phí dịch vụ này nên hiện nay mỗi nơi vẫn đang áp dụng một phương thức tính khác nhau.

Nên đàm phán rõ ràng Để tránh những tranh chấp phát sinh đối với mức phí quản lý tòa nhà, ngay từ khi người dân ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cao cấp, người mua căn hộ nên đàm phán rõ ràng các điều khoản về mức phí quản lý tòa nhà với chủ đầu tư. Và trong hợp đồng cũng chỉ rõ những chế tài xử phạt nếu chủ đầu tư vi phạm điều khoản này. Đối với mức phí trông giữ xe, UBND mỗi tỉnh, thành phố đều quy định mức phí tối đa trông giữ các phương tiện giao thông trên địa bàn, người dân cần căn cứ vào quy định này so sánh với mức phí trông giữ xe do chủ đầu tư chung cư đặt ra  để thương lượng với chủ đầu tư đưa ra một mức phí hợp lý. Nếu chủ đầu tư cố tình áp mức phí trông giữ xe cao hơn nhiều lần so với quy định của Nhà nước, người dân có quyền khiếu nại lên chủ đầu tư, đồng thời gửi công văn đề nghị lên chính quyền sở tại yêu cầu các cơ quan chức năng có thẩm quyền tiến hành các biện pháp xử phạt hành chính và biện pháp cưỡng chế chủ đầu tư các chung cư cao cấp phải thực hiện các đúng các quy định của cơ quan Nhà nước về mức phí trông giữ xe. (Thạc sỹ, Luật sư Trần Tuấn Cường - Công ty Luật hợp danh JDC Việt Nam) Áp dụng một mức phí thống nhất Ở một số nước phương Tây, phí dịch vụ chung cư, nhà cao tầng phải được thiết lập dựa trên quyết định của đa số thành viên Ban quản trị tòa nhà. Tuy nhiên đó mới trong phạm vi của một đơn vị, cũng cần phải có một “chuẩn” riêng cho tất cả hệ thống để tiện áp dụng và có hệ quy chiếu minh bạch, rõ ràng. Hiện nay phí dịch vụ tại các khu chung cư, khu đô thị mới, các tòa nhà ngay trên một địa bàn quản lý cũng chưa có một mức phí áp dụng thống nhất. Chính điều này gây nên những bất bình của nhiều hộ dân cư khi nói rằng họ phải trả đủ thứ phí với giá cả quá cao so với mức thu nhập. Khi đem thắc mắc đi hỏi thì đa phần đều nhận được câu trả lời là mỗi nơi một mô hình, một cách quản lý, đầu tư nên sẽ áp dụng theo nhiều mức thu khác nhau. Sự trả lời chưa thỏa đáng này là nguyên nhân của rất nhiều tranh cãi, khiếu nại giữa các bên. Phí dịch vụ nhà chung cư nên được xác định theo nguyên tắc tính đúng, đủ và công khai với chi phí hợp lý để quản lý, vận hành. Có 2 điểm đặc biệt cần lưu ý: Thứ nhất đó là chi phí cho việc bảo dưỡng, duy tu, thay thế, sửa chữa sẽ không nằm trong giá dịch vụ. Thứ hai là nguồn thu từ việc kinh doanh các dịch vụ thuộc phần sở hữu chung của tòa nhà phải được hạch toán theo đúng quy định với mục đích hỗ trợ, bù đắp nhằm giảm phía dịch vụ chung cư. (Ông Nguyễn Minh Đức, Kiểm toán Công ty PRG-Schultz UK Ltd) Thu phí trong mức hợp lý Gia đình tôi đang có ý định chuyển đến sinh sống tại một khu chung cư cao cấp, nhưng xét về nhiều mặt thì ở chung cư cao cấp hiện nay rất bất lợi về vấn đề kinh tế. Mà điển hình là nhiều nơi mức thu phí chung cư quá cao, khiến những người còn đang công tác cũng khó có thể “gánh” được. Riêng tiền gửi xe máy, ôtô tại một số khu chung cư cũng khó mà chấp nhận. Tôi cho rằng các khu chung cư có thể thu bằng hoặc cao hơn một chút so với giá thị trường, nhưng không nên thu phí bất hợp lý như vậy. Tôi được biết, mỗi khu chung cư sẽ đều có những kiểu thu phí riêng, “mạnh ai nấy làm, mỗi nơi một kiểu”. Ngoài các tiền trông giữ phương tiện, người ở khu chung cư phải mất thêm 1 số khoản như chi phí vận hành, bảo trì thang máy từ 150.000 đồng trở lên, chi phí vệ sinh từ 100.000 đồng… Nhiều ban quản lý khu chung cư giải đáp rằng do tòa nhà đó có ít hộ dân sinh sống, nên bắt buộc ban quản lý phải thu phí cao. (Chị Phạm Vũ Nhật My - Yên Hòa, Hà Nội) Nên có sự thống nhất từ hai phía Thời gian gần đây có nhiều vụ việc liên quan đến vấn đề thu phí dịch vụ tại các chung cư cao cấp. Thông thường, việc thu phí dịch vụ sẽ có trong hợp đồng nhà của mỗi hộ. Đối với chung cư chúng tôi cũng vậy, tất cả đều đã được cả bên quản trị khu chung cư cũng như mỗi hộ dân đưa ra bàn bạc và thống nhất mới chuyển thành văn bản. Tất cả những trường hợp tăng mức thu phí đều sẽ được đưa ra thảo luận chung giữa hai bên. Hơn nữa, chúng tôi đều tuân thủ mọi quy định của quận cũng như của thành phố trong việc áp dụng vào thu phí sinh hoạt, dịch vụ đối với các hộ chung cư. Phí sinh hoạt tăng cũng một phần do tất cả các chi phí kèm theo đều tăng lên. Từ điện, nước, tiền thuê đội ngũ bảo vệ, lao công. Chúng tôi luôn có bảo vệ trực 24/24h, công nhân vệ sinh quét dọn theo ngày. Bởi theo chúng tôi, phí dịch vụ phải luôn tương xứng với chất lượng dịch vụ nhà ở mà chúng tôi cung cấp tới khách hàng. Cho tới nay ở đây chưa từng xảy ra trộm cắp, cướp giật cũng như mất an ninh trật tự. (Ông Vũ Hữu Bằng, Trưởng Ban Quản lý - Khu chung cư N13A, Cầu Giấy, Hà Nội)

(Theo ANTĐ)