Phí bảo trì chung cư: Đề xuất giãn thời gian nộp lên 5 năm

Luật Nhà ở 2014 quy định, người mua căn hộ chung cư phải nộp kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua nhà (trước thuế VAT) tại thời điểm nhận bàn giao nhà; chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư cho ban quản trị nhà chung cư để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật.

Thực tế, quỹ bảo trì nhà chung cư có giá trị rất lớn. Với nhà chung cư trên 20 tầng, quỹ bảo trì đã có giá trị khoảng 20 tỷ đồng trở lên. Thậm chí, quỹ bảo trì của một số chung cư còn gấp nhiều lần vốn điều lệ của doanh nghiệp trung bình. Đơn cử như quỹ bảo trì của Keangnam Landmark 72 lên đến khoảng 160 tỷ đồng. 

Hiện nay, tại nhiều chung cư trên địa bàn Tp.HCM đang xảy ra các tranh chấp về quản lý, sử dụng quỹ bảo trì rất gay gắt. Trong số 44 nhà chung cư có tranh chấp do Sở Xây dựng đang thụ lý, giải quyết, đã có đến 34 vụ việc liên quan đến kinh phí bảo trì chung cư (chiếm tỷ lệ 77%).

Quỹ bảo trì là một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp chung cư

Theo quy định của Luật Xây dựng, nhà thầu thi công phải chịu trách nhiệm bảo hành nhà chung cư cao tầng trong ít nhất 5 năm kể từ ngày đưa vào sử dụng, vì vậy trong những năm đầu, nhu cầu sử dụng quỹ bảo trì chung cư không lớn.

Thông thường quỹ bảo trì chung cư sẽ được sử dụng để bảo trì một số thiết bị thuộc sở hữu chung như: Thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước bẩn... (đã hết thời hạn bảo hành).

Tuy nhiên, dù có thu đủ kinh phí bảo trì 2% từ người mua nhà thì cũng không đủ để thực hiện bảo trì trong suốt vòng đời của nhà chung cư. Ước tính chỉ sau chừng 10 năm, quỹ bảo trì chung cư này sẽ hết và các chủ sở hữu chung cư sẽ phải đóng góp thêm kinh phí bảo trì.

Theo HoREA, quy định về thu kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà để thực hiện công tác bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư là rất cần thiết. Song, phương thức thu và quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư như cách làm hiện nay có nhiều bất cập.

Thứ nhất, việc thu thêm 2% giá trị hợp đồng ngay lúc nhận bàn giao nhà sẽ làm tăng gánh nặng lên người mua. Thứ hai, dẫn đến tranh chấp gay gắt về quyền quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư. Thứ ba, quỹ bảo trì trở thành "miếng mồi ngon" thu hút một số phần tử xấu trong xã hội tìm cách chui vào Ban quản trị nhà chung cư để trục lợi.

Chính vì vậy, HoREA cho rằng nên bãi bỏ quy định người mua nhà phải đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà tại thời điểm nhận nhà, vì không cần thiết, không hợp lý và tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà.

Thay vào đó, HoREA đề xuất quy định chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì 2% này trong thời hạn 5 năm (thời điểm kết thúc công tác bảo hành nhà chung cư). Với mức đóng được chia đều trong 60 tháng, gánh nặng nộp phí bảo trì của chủ sở hữu nhà chung cư sẽ được làm nhẹ bớt.

Bên cạnh đó, HoREA cũng kiến nghị quy định quỹ bảo trì chung cư chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, gồm: Tường bao ngôi nhà, hệ thống kết cấu chịu lực (khung, cột, sàn, mái, sân thượng, tường chịu lực), hành lang, cầu thang bộ, đường thoát hiểm.

Với phần sở hữu chung của nhà chung cư, gồm: Thang máy, nhà sinh hoạt cộng đồng, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện (bao gồm máy phát điện), hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, cấp nước, cấp ga, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa, chiếu sáng công cộng... thì sử dụng kinh phí quản lý vận hành chung cư hàng tháng để thực hiện duy tu, bảo dưỡng, bảo trì. Đối với tường ngăn chia căn hộ thuộc sở hữu chung của các chủ căn hộ liên quan thì các bên tự bỏ kinh phí để thực hiện công tác bảo trì (nếu có).

Hiệp hội HoREA kiến nghị ban quản trị nhà chung cư chịu trách nhiệm thu kinh phí bảo trì chung cư và kiến nghị xây dựng cơ chế để ban quản trị thực hiện được nhiệm vụ này.