Phản hồi từ thị trường sau 2 tuần Luật Đất đai 2013 có hiệu lực

Một trong những thành phần DN địa ốc trên thị trường có “phản ứng sớm” với Luật Đất đai 2013 là các DN phát triển bất động sản hạ tầng tại khu vực phía Nam (TP HCM, Long An và các vùng lân cận khác).

DN mong... sửa

Ông Nguyễn Văn Bé - Chủ tịch Hiệp hội các DN Khu công nghiệp TP HCM (HBA) cho biết nhiều DN, nhất là các DN đầu tư, xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật tại các Khu chế xuất Linh Trung, Khu công nghiệp Hiệp Phước, Tân Bình, Tây Bắc Củ Chi, Lê Minh Xuân, Vĩnh Lộc, Long Hậu… tại TP HCM vấn kiến nghị nêu một số vấn đề khó khăn, vướng mắc, bất cập trong thi hành Luật và Nghị định nói trên, dẫn đến ách tắc trong hoạt động kinh doanh và thu hút đầu tư của DN.

Việc thu tiền sử dụng đất theo giá của UBND tỉnh quyết định sẽ tiếp tục khiến DN không xác định được
đơn giá nộp tiền sử dụng đất.

Ông Huỳnh Ngọc Thạch - Phó Tổng Giám đốc CTCP Phát triển Nam Sài Gòn (Sadeco) cho biết có ba vấn đề trong Luật Đất đai 2013 “gây khó” cho DN. Cụ thể, là chính sách liên quan đến giá tiền sử dụng đất. Theo chính sách này thì các bất cập trong thu tiền sử dụng đất đối với các DN kinh doanh BDS được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất về cơ bản không thay đổi so với trước đây, tức Nhà nước sẽ thu tiền sử dụng đất theo giá do UBND tỉnh quyết định. Việc thu tiền sử dụng đất theo giá như vậy sẽ tiếp tục khiến DN không xác định được đơn giá nộp tiền sử dụng đất. Bên cạnh đó, thời gian, thủ tục xác định đơn giá nộp tiền sử dụng đất kéo dài, phức tạp cũng làm lỡ kế hoạch kinh doanh của DN và cách tính tiền không sửa đổi khiến DN vẫn phải đóng tiền mức giá quá cao. Sadeco hiện có 2 dự án Phước Kiển 2 (qui mô 40 ha) và Phước Kiển 3 (qui mô 16,5 ha) chưa hoàn tất nghĩa vụ tiền sử dụng đất nhưng nếu buộc phải đóng 1 lần thì chủ đầu tư cũng sẽ gặp khó khăn do không có tiền để đóng!

Cty CP Long Hậu nêu thêm khó khăn bởi các quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất và đất cho KCN, KCX, theo đó DN phải thực hiện kí quỹ dự án, phải trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được cho thuê lại với hình thức trả tiền thuê hàng năm, và nộp tiền một lần được cho thuê lại với hình thức thuê đất một lần hoặc trả hàng năm. “Điều này làm ảnh hưởng đến kế hoạch dòng tiền của Cty và khoản phải đóng ngay là 385 tỷ đồng cho KCN Long Hậu đã lấp đầu 70%”, một vấn đề trọng yếu với Cty kinh doanh hạ tầng KCN như Long Hậu”, ông Trần Hồng Sơn - TGĐ Cty CP Long Hậu cũng cho biết.

Với Cty CP KCN Hiệp Phước, DN còn kiến nghị việc tính giá tiền sử dụng đất sau khi DN đã bỏ ra rất nhiều chi phí đầu tư ban đầu để giải phóng mặt bằng, san lấp, đưa vùng đất hoang hóa thành đất công nghiệp thay vì chỉ tính giá tiền sử dụng đất khởi điểm là không công bằng…

Chính quyền lưu ý trách nhiệm và nghĩa vụ của DN

Theo ông Trần Đình Hạnh - Phó Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển Quỹ đất Tổng cục Quản lí Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), không phải bây giờ mới có kiến nghị mà sau khi có hiệu lực 1 tuần, các cơ quan bộ ngành cũng đã nhận được nhiều ý kiến khác nhau của DN. Trên thực tế 5 Nghị định và 6 Thông tư mà các nhà quản lí đã ban hành hiện chưa đầy đủ, vẫn còn thêm 1 Nghị định và 4 Thông tư nữa đang được cân nhắc, nghiên cứu để ban hành sớm trong thời gian tới. Do đó theo quan điểm của ông, thời gian 1 - 2 tuần là không đủ để có thể đánh giá tổng quan về hiệu ứng, ảnh hưởng, sự chi phối của Luật tới toàn dân.

Liên quan đến các vấn đề khó khăn và đề xuất tháo gỡ của DN, ông Hạnh cho biết những quy định về điều kiện và cho thuê đất đối với DN phát triển hạ tầng theo ông là có “đạo lí”: các nhà làm luật dựa trên hai vấn đề - nghĩa vụ và trách nhiệm của DN - DN thực hiện nghĩa vụ tài chính đến đâu thì có Quyền lợi đến đó. Do đó, các DN trả tiền sử dụng đất một lần sẽ có quyền lợi của DN đã nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính một lần và ngược lại DN chỉ nộp từng năm thì sẽ có quyền lợi của DN đã nộp nghĩa vụ tài chính trong năm. Với thời điểm tính tiền sử dụng đất, mặc dù nhiều DN đề xuất tính tiền sử dụng đất tại thời điểm giao đất nhưng theo Luật quy định tới 2015 mới chuyển sang tính thu tiền sử dụng đất 1 lần và khi chuyển đổi có hiệu lực sẽ là thời điểm tính giá tiền sử dụng đất mới. “Không có lí do gì 2015 mới chuyển đổi cách tính thu tiền 1 lần, mà DN lại đề xuất hưởng giá thuê đất cách đây chừng 5-10 năm”, ông Hạnh nói.

Tương tự, việc quy định DN phải kí quỹ là bắt buộc để DN có trách nhiệm với dự án đầu tư. “Hiện nay, tỷ lệ kí quỹ của DN bao nhiêu chưa có trong Luật Đất Đai quy định mà chỉ thực hiện theo Luật Đầu tư. Tới đây, có thể Quốc hội sẽ thảo luận và đưa ra mức kí quỹ bắt buộc. Luật chưa ra nhưng các Bộ ban ngành sẽ có băn bản chỉ đạo các địa phương áp dụng thực hiện kí quỹ”, ông Hạnh cho biết.

Có thể thấy các vấn đề mâu thuẫn lợi ích giữa các nhà kinh doanh trên thị trường với chính sách là một trong những mấu chốt khiến thị trường phản ứng với Luật. Tuy nhiên, rất rõ ràng là Luật cũng mới chỉ hiệu lực trong khoảng thời gian rất ngắn. Ngay cả người đại diện Hiệp hội DN phát triển hạ tầng là ông ông Nguyễn Văn Bé cũng đã công nhận “về tổng thể các điều luật được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung ngày càng hoàn chỉnh, cụ thể và rõ ràng hơn trước”. Như vậy một khi không nhìn trên tổng thể mà nhìn trên mục tiêu tạo điều tháo gỡ khó khăn cho DN và để đưa kinh tế phát triển trong dài hạn, DN đang mong chờ các nhà làm luật sẽ còn cân nhắc nghiên cứu để đặt mục tiêu nào, kiến nghị nào là quan trọng và hợp “đạo lí” lên đầu trong những văn bản sẽ ban hành tới đây, trong đó bao gồm Nghị định rất quan trọng với nội dung về xử phạt vi phạm trong quản lí đất đai.