Ồ ạt phát hành cổ phiếu bất động sản

Vốn ngân hàng co lại

TS Lê Thẩm Dương - Trưởng khoa Quản trị kinh doanh Đại học Ngân hàng TP.HCM - dự báo, bức tranh bất động sản (BĐS) năm 2010 sẽ có chiều nằm ngang hoặc đi xuống chứ ít có cửa đi lên, ngoại trừ phân khúc nhà giá rẻ. Do đó, vốn quay vòng cho các doanh nghiệp (DN) BĐS sẽ càng khó khăn vì tính thanh khoản chậm, vốn đọng nhiều. Để tìm khoản vốn lớn tái đầu tư cho các dự án BĐS, DN phải nghĩ đến chuyện đi vay.

Tuy nhiên, theo TS Dương, DN BĐS sẽ không thể trông chờ nhiều vào ngân hàng do kênh tài chính này rất cẩn trọng trong việc cho vay đầu tư BĐS bởi đây là một thị trường nhiều rủi ro. Thông thường các ngân hàng khống chế cho vay BĐS không quá 20% dư nợ cho vay, chỉ tập trung cho vay sản xuất, hàng tiêu dùng do quay vòng vốn nhanh hơn. Hiện nay các ngân hàng hầu như đã tạm đóng khoản vay cho các nhà đầu tư BĐS thứ cấp, mà chỉ cho vay sơ cấp để mua nhà ở. Bên cạnh đó, nhiều ngân hàng đã bắt đầu chiến dịch rút vốn về để cơ cấu lại các khoản nợ, từ đó mới tính đến kế hoạch giải ngân tiếp.

Ông Phạm Anh Dũng - Tổng giám đốc Ngân hàng Thương mại CP Sài Gòn (SCB) - đánh giá, nhu cầu vốn cho BĐS tại TP.HCM và Hà Nội rất lớn, cần khoảng 15.000 - 20.000 tỉ đồng/năm, do 2 thành phố này đang phấn đấu nâng mức diện tích nhà ở bình quân đầu người lên 8 - 10 m2/người.

Nhưng theo ông Dũng, khả năng đáp ứng nguồn vốn cho đầu tư BĐS của hệ thống ngân hàng còn nhiều hạn chế, do nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn trong khi nhu cầu vay vốn đầu tư địa ốc lại có tính chất trung - dài hạn. Hơn nữa, theo quy định, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn đối với ngân hàng thương mại giảm từ 40% xuống còn 30% (từ tháng 8.2009) kéo theo quy mô nguồn vốn cho BĐS cũng giảm đáng kể.

Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên - Môi trường, ông Đào Trung Chính cũng nhận xét, hiện không còn tiền để cung cấp cho các dự án BĐS do các ngân hàng không thể cho vay vượt hạn mức cho phép nhằm đảm bảo an toàn. Ông Chính khuyến khích DN nên thiết lập hệ thống tài chính riêng để dồi dào hóa nguồn vốn.

Bung cổ phiếu, trái phiếu

Trước những khó khăn trên, nhiều DN BĐS tại TP.HCM đã phải cậy đến phương thức huy động vốn bằng cách phát hành cổ phiếu (CP) hoặc trái phiếu (TP) dự án. Ông Lương Trí Thìn - Tổng giám đốc Công ty CP dịch vụ xây dựng Đất Xanh - cho biết, công ty vừa chính thức niêm yết 8 triệu CP (DXG) tại Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM vào ngày 22.12.2009. Ông Thìn xác định thị trường chứng khoán là một kênh quan trọng để huy động vốn đầu tư cho hàng loạt dự án BĐS của công ty như Sunview 1 và 2, Phú Gia Hưng Apartment, khu đô thị dịch vụ du lịch sinh thái Giang Điền (Đồng Nai)...

Cuối tháng 11.2009, Công ty CP đầu tư địa ốc Novaland cũng phát hành 1.922 tỉ đồng TP kỳ hạn 5 năm, lãi suất 12%/năm để huy động vốn cho khu đô thị Sunrise City (Q.7).

Tương tự, Công ty CP Vincom vừa phê duyệt phương án phát hành 1.000 tỉ đồng TP kỳ hạn 3 năm. Đây là loại TP có tài sản bảo đảm là BĐS và tài sản hợp pháp khác (quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai của dự án Eco City). Công ty CP đầu tư xây dựng Bình Chánh (BCCI) đang có kế hoạch phát hành 300 tỉ đồng TP để đầu tư vào các dự án An Lạc Plaza, Tân Tạo Plaza...

Trước đó, các DN khác như Công ty CP đầu tư BĐS Viên Nam (VNI), Công ty CP Vạn Phát Hưng (VPH), Công ty CP Tập đoàn Hoàng Long (HLG)... cũng đã lên sàn để có thể tận dụng kênh huy động vốn này khi cần.

TS Lê Thẩm Dương cho rằng việc DN "tự thân vận động" bằng cách huy động vay tiền nhàn rỗi từ cá nhân, tổ chức thông qua CP, TP, TP chuyển đổi... là điều tất yếu. Tuy nhiên, phải cân đối tỷ lệ hợp lý giữa phần vốn tự có với phần vốn vay nợ, cứ 2 đồng vay thì nên "thủ" 1 đồng tự có. Mặt khác, DN cũng không nên quá kỳ vọng vào mức lợi nhuận cao mà có thể linh động giảm giá BĐS để bán hàng nhằm quay vòng vốn tái đầu tư khi cần.