Nước Mỹ vẫn chưa dứt “cơn nghiện” bất động sản
Khó để có thể dứt nền kinh tế Mỹ khỏi “cơn nghiện” bất động sản cũng như dứt thị trường bất động sản khỏi “cơn nghiện” sự hỗ trợ của chính phủ.
LTS: Tác giả bài viết, Joseph Stiglitz, là nhà kinh tế học đoạt giải Nobel năm 2001. Ông cũng từng là nhà kinh tế trưởng của Ngân hàng thế giới và Chủ tịch Hội đồng cố vấn kinh tế cho Tổng thống Clinton. Hiện nay, ông vẫn là một trong những chuyên gia kinh tế có sức ảnh hưởng lớn nhất nước Mỹ và thế giới.
Trong bài viết sau, ông tiếp tục phê phán chính sách đối của chính quyền Mỹ đối với vấn đề tài sản thế chấp và chứng khoán phái sinh, mầm mống của cuộc khủng hoảng vừa qua.
Một dấu hiệu chắc chắn của một nền kinh tế thị trường phát triển không bình thường là tình trạng thất nghiệp kéo dài. Tại nước Mỹ ngày nay, 1/6 người dân không tìm được việc làm chính thức. Nền kinh tế Mỹ đang phải đối mặt với rất nhiều nhu cầu chưa được đáp ứng trong khi lại có cả một kho nguồn lực nhàn rỗi.
Thị trường nhà đất là một trong những điểm bất bình thường khác của Mỹ: hàng trăm nghìn người đang sống trong cảnh màn trời chiếu đất (năm 2009, có trên 1,5 triệu người Mỹ phải ngủ ít nhất một đêm trong các khu nhà tạm), thế nhưng ngược lại, cũng có tới hàng trăm nghìn ngôi nhà chưa có chủ.
Các thị trường tài chính rất ảm đạm - những thị trường hoạt động tốt, "có lý trí" lại từ chối không cho vay đối với những đối tượng không thể hoặc sẽ không chịu trả nợ - ấy thế mà các vị đứng đầu những thị trường này lại vẫn được tán tụng như thể họ là các thiên tài trong giới tài chính vậy.
Nhưng những tin tức trên không có gì mới cả. Tin mới ở đây là sự miễn cưỡng và chậm chạp của chính quyền Obama trong việc thừa nhận rằng những cố gắng kích hoạt trở lại các thị trường nhà đất và thế chấp của họ gần như đã thất bại hoàn toàn. Kỳ lạ là ở chỗ, cả những người cánh tả và cánh hữu đều ngày càng đi đến chỗ nhất trí rằng chính phủ nên tiếp tục hỗ trợ thị trường nhà đất trong tương lai sắp tới. Quan điểm này vừa khó hiểu lại vừa nguy hiểm.
Khó hiểu là ở chỗ trong các phân tích truyền thống về việc những hoạt động nào nên đưa ra bàn luận công khai, đề tài hoạt động thị trường thế chấp toàn quốc chưa một lần được đề cập tới. Khu vực tư nhân vẫn được đánh giá cao hơn trong việc nắm vững các thông tin cụ thể về đánh giá khả năng thanh toán nợ, và giám sát đường đi của khoản vay thường vẫn được cho là nhiệm vụ của khu vực tư nhân.
Tuy nhiên, đây lại là một tình huống có thể hiểu được: cả hai đảng của Mỹ đều ủng hộ những chính sách khuyến khích đầu tư quá đà vào nhà đất và đầu cơ vay nợ; trong khi đó, theo lý thuyết về thị trường tự do, nhà cầm quyền không nên can thiệp nhằm ngăn ngừa tình trạng cho vay liều lĩnh.
Nếu chính phủ quay lưng đi bây giờ, giá bất động sản sẽ còn giảm mạnh hơn nữa, các ngân hàng chịu áp lực tài chính lớn hơn nữa, còn triển vọng trước mắt của nền kinh tế sẽ trở nên ảm đạm hơn.
Song đó cũng chính là lý do tại sao một thị trường thế chấp được chính phủ chống lưng lại chứa nhiều yếu tố nguy hiểm. Tỷ lệ lãi suất thiên lệch, các chính sách bảo hộ và trợ cấp thuế sẽ càng thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản, trong khi cái mà nền kinh tế cần hiện nay lại là đầu tư vào những lĩnh vực khác như công nghệ và năng lượng sạch.
Hơn nữa, nếu hoạt động đầu tư vào bất động sản càng tiếp tục, càng khó để có thể dứt nền kinh tế khỏi "cơn nghiện" bất động sản cũng như dứt thị trường bất động sản khỏi "cơn nghiện" sự hỗ trợ của chính phủ.
Việc khuyến khích hơn nữa hoạt động đầu tư vào bất động sản sẽ làm cho giá trị của thị trường này lệ thuộc ngày càng nhiều hơn vào các chính sách của chính phủ, cũng tức là các nhà lập chính sách tương lai sẽ phải đối mặt với nhiều áp lực chính trị hơn từ những nhóm lợi ích như các nhà phát triển bất động sản và những người sở hữu trái phiếu.
Chính sách hiện thời của Mỹ đang bị xáo trộn. Cục Dự trữ Liên bang (FED) không còn là nguồn cho vay cuối cùng nữa, mà lại trở thành điểm đến đầu tiên. Hiện nay, chính phủ đảm trách về rủi ro tín dụng trong thị trường thế chấp, còn FED quản lý rủi ro thị trường. Chả trách mà thị trường tư nhân gần như đã biến mất hoàn toàn.
Chính phủ vừa tuyên bố rằng các biện pháp trên (có tác dụng (nếu có) hạ thấp tỷ lệ lãi suất) đều chỉ là tạm thời. Nhưng điều đó cũng có nghĩa rằng một khi chính phủ ngừng can thiệp, tỷ lệ lãi suất sẽ tăng trở lại, những người giữ trái phiếu bảo đảm bằng thế chấp sẽ chịu lỗ - và nhiều khả năng đó sẽ là một khoản lỗ lớn.
Khu vực tư nhân sẽ không đời nào bỏ tiền ra mua một tài sản như vậy. Ngược lại, FED không cần thiết phải thừa nhận sự thua lỗ đó. Cứ kệ cho những người ủng hộ thị trường tự do nói thoải mái về những lợi thế của việc định giá theo giá trị thị trường và "hình thành giá", FED hoàn toàn có thể bịt tai ngoảnh mặt làm ngơ, coi như chẳng có chuyện gì xảy ra cả.
Khi chính phủ kiểm soát rủi ro tín dụng, các tài sản thế chấp sẽ có mức độ an toàn ngang ngửa trái phiếu chính phủ. Do vậy, hoạt động can thiệp của FED vào thị trường nhà đất thực chất là sự can thiệp vào thị trường trái phiếu chính phủ; việc chuyển từ mua tài sản thế chấp sang mua trái phiếu chính phủ trở nên không mấy khác biệt. FED phải gánh lấy cái nhiệm vụ khó khăn là quy định tỷ lệ lãi suất cả ngắn hạn và dài hạn.
Khôi phục lại thị trường nhà đất là một việc làm hết sức khó khăn xuất phát từ hai nguyên nhân. Thứ nhất, các ngân hàng vốn đã quen với phương thức cho vay thế chấp truyền thống đang gặp thời kỳ khó khăn về tài chính. Thứ hai, mô hình chứng khoán hóa hiện đã bị đổ vỡ mà chưa có dấu hiệu sẽ có mô hình thay thế trong tương lai gần. Không may là cả chính quyền Obama và FED dường như đều không mặn mà với việc đối diện những thực tế trên.
Biện pháp chứng khoán hóa - tức huy động một lượng lớn các tài sản thế chấp để bán cho các quỹ lương hưu cùng các nhà đầu tư trên khắp thế giới - phát huy hiệu quả chỉ vì có sự bảo đảm từ phía các cơ quan định giá rằng những đối tượng có khả năng thanh toán nợ về sau này mới được duyệt vay thế chấp. Ngày nay chẳng có mấy ai tin mà cũng không nên tin tưởng vào các cơ quan định giá, hay các ngân hàng đầu tư vốn chỉ cung cấp các sản phẩm lỗi.
Nói tóm lại, các chính sách của chính phủ nhằm hỗ trợ thị trường nhà đất không những không giúp giải quyết vấn đề, mà chúng còn đang kéo dài thêm quá trình giảm đòn bẩy đồng thời tạo điều kiện phát sinh tình trạng bất ổn kiểu Nhật Bản. Sẽ rất khó mà tránh được tình trạng "bình thường mới" tăm tối này, nhưng có nhiều chính sách thay thế khác có khả năng đưa nước Mỹ và nền kinh tế toàn cầu quay trở lại giai đoạn thịnh vượng.
Khối doanh nghiệp đã học được cách bình tĩnh tiếp nhận tin tức xấu, giảm thua lỗ, và tiếp tục phát triển, song các chính phủ của chúng ta thì không thế. Cứ mỗi một trong số bốn tài sản thế chấp hiện nay, ta đều có thể thấy khoản nợ đều vượt quá giá trị ngôi nhà. Việc cần làm bây giờ là nhanh chóng hạ thấp giá trị của các tài sản thế chấp. Các ngân hàng sẽ phải thừa nhận thua lỗ, và, nếu cần, tìm thêm nguồn vốn bổ sung để đáp ứng các nhu cầu dự trữ vốn.
Tất nhiên, đây sẽ là một nỗi đau dành cho các ngân hàng, song nỗi đau này của họ sẽ chẳng thấm tháp vào đâu nếu đặt cạnh những gì mà họ đã gây ra cho người dân trong toàn bộ nền kinh tế toàn cầu.
Trong bài viết sau, ông tiếp tục phê phán chính sách đối của chính quyền Mỹ đối với vấn đề tài sản thế chấp và chứng khoán phái sinh, mầm mống của cuộc khủng hoảng vừa qua.
Một dấu hiệu chắc chắn của một nền kinh tế thị trường phát triển không bình thường là tình trạng thất nghiệp kéo dài. Tại nước Mỹ ngày nay, 1/6 người dân không tìm được việc làm chính thức. Nền kinh tế Mỹ đang phải đối mặt với rất nhiều nhu cầu chưa được đáp ứng trong khi lại có cả một kho nguồn lực nhàn rỗi.
Thị trường nhà đất là một trong những điểm bất bình thường khác của Mỹ: hàng trăm nghìn người đang sống trong cảnh màn trời chiếu đất (năm 2009, có trên 1,5 triệu người Mỹ phải ngủ ít nhất một đêm trong các khu nhà tạm), thế nhưng ngược lại, cũng có tới hàng trăm nghìn ngôi nhà chưa có chủ.
Các thị trường tài chính rất ảm đạm - những thị trường hoạt động tốt, "có lý trí" lại từ chối không cho vay đối với những đối tượng không thể hoặc sẽ không chịu trả nợ - ấy thế mà các vị đứng đầu những thị trường này lại vẫn được tán tụng như thể họ là các thiên tài trong giới tài chính vậy.
Nhưng những tin tức trên không có gì mới cả. Tin mới ở đây là sự miễn cưỡng và chậm chạp của chính quyền Obama trong việc thừa nhận rằng những cố gắng kích hoạt trở lại các thị trường nhà đất và thế chấp của họ gần như đã thất bại hoàn toàn. Kỳ lạ là ở chỗ, cả những người cánh tả và cánh hữu đều ngày càng đi đến chỗ nhất trí rằng chính phủ nên tiếp tục hỗ trợ thị trường nhà đất trong tương lai sắp tới. Quan điểm này vừa khó hiểu lại vừa nguy hiểm.
Khó hiểu là ở chỗ trong các phân tích truyền thống về việc những hoạt động nào nên đưa ra bàn luận công khai, đề tài hoạt động thị trường thế chấp toàn quốc chưa một lần được đề cập tới. Khu vực tư nhân vẫn được đánh giá cao hơn trong việc nắm vững các thông tin cụ thể về đánh giá khả năng thanh toán nợ, và giám sát đường đi của khoản vay thường vẫn được cho là nhiệm vụ của khu vực tư nhân.
Tuy nhiên, đây lại là một tình huống có thể hiểu được: cả hai đảng của Mỹ đều ủng hộ những chính sách khuyến khích đầu tư quá đà vào nhà đất và đầu cơ vay nợ; trong khi đó, theo lý thuyết về thị trường tự do, nhà cầm quyền không nên can thiệp nhằm ngăn ngừa tình trạng cho vay liều lĩnh.
Nếu chính phủ quay lưng đi bây giờ, giá bất động sản sẽ còn giảm mạnh hơn nữa, các ngân hàng chịu áp lực tài chính lớn hơn nữa, còn triển vọng trước mắt của nền kinh tế sẽ trở nên ảm đạm hơn.
Song đó cũng chính là lý do tại sao một thị trường thế chấp được chính phủ chống lưng lại chứa nhiều yếu tố nguy hiểm. Tỷ lệ lãi suất thiên lệch, các chính sách bảo hộ và trợ cấp thuế sẽ càng thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản, trong khi cái mà nền kinh tế cần hiện nay lại là đầu tư vào những lĩnh vực khác như công nghệ và năng lượng sạch.
Hơn nữa, nếu hoạt động đầu tư vào bất động sản càng tiếp tục, càng khó để có thể dứt nền kinh tế khỏi "cơn nghiện" bất động sản cũng như dứt thị trường bất động sản khỏi "cơn nghiện" sự hỗ trợ của chính phủ.
Việc khuyến khích hơn nữa hoạt động đầu tư vào bất động sản sẽ làm cho giá trị của thị trường này lệ thuộc ngày càng nhiều hơn vào các chính sách của chính phủ, cũng tức là các nhà lập chính sách tương lai sẽ phải đối mặt với nhiều áp lực chính trị hơn từ những nhóm lợi ích như các nhà phát triển bất động sản và những người sở hữu trái phiếu.
Chính sách hiện thời của Mỹ đang bị xáo trộn. Cục Dự trữ Liên bang (FED) không còn là nguồn cho vay cuối cùng nữa, mà lại trở thành điểm đến đầu tiên. Hiện nay, chính phủ đảm trách về rủi ro tín dụng trong thị trường thế chấp, còn FED quản lý rủi ro thị trường. Chả trách mà thị trường tư nhân gần như đã biến mất hoàn toàn.
Chính phủ vừa tuyên bố rằng các biện pháp trên (có tác dụng (nếu có) hạ thấp tỷ lệ lãi suất) đều chỉ là tạm thời. Nhưng điều đó cũng có nghĩa rằng một khi chính phủ ngừng can thiệp, tỷ lệ lãi suất sẽ tăng trở lại, những người giữ trái phiếu bảo đảm bằng thế chấp sẽ chịu lỗ - và nhiều khả năng đó sẽ là một khoản lỗ lớn.
Khu vực tư nhân sẽ không đời nào bỏ tiền ra mua một tài sản như vậy. Ngược lại, FED không cần thiết phải thừa nhận sự thua lỗ đó. Cứ kệ cho những người ủng hộ thị trường tự do nói thoải mái về những lợi thế của việc định giá theo giá trị thị trường và "hình thành giá", FED hoàn toàn có thể bịt tai ngoảnh mặt làm ngơ, coi như chẳng có chuyện gì xảy ra cả.
Khi chính phủ kiểm soát rủi ro tín dụng, các tài sản thế chấp sẽ có mức độ an toàn ngang ngửa trái phiếu chính phủ. Do vậy, hoạt động can thiệp của FED vào thị trường nhà đất thực chất là sự can thiệp vào thị trường trái phiếu chính phủ; việc chuyển từ mua tài sản thế chấp sang mua trái phiếu chính phủ trở nên không mấy khác biệt. FED phải gánh lấy cái nhiệm vụ khó khăn là quy định tỷ lệ lãi suất cả ngắn hạn và dài hạn.
Khôi phục lại thị trường nhà đất là một việc làm hết sức khó khăn xuất phát từ hai nguyên nhân. Thứ nhất, các ngân hàng vốn đã quen với phương thức cho vay thế chấp truyền thống đang gặp thời kỳ khó khăn về tài chính. Thứ hai, mô hình chứng khoán hóa hiện đã bị đổ vỡ mà chưa có dấu hiệu sẽ có mô hình thay thế trong tương lai gần. Không may là cả chính quyền Obama và FED dường như đều không mặn mà với việc đối diện những thực tế trên.
Biện pháp chứng khoán hóa - tức huy động một lượng lớn các tài sản thế chấp để bán cho các quỹ lương hưu cùng các nhà đầu tư trên khắp thế giới - phát huy hiệu quả chỉ vì có sự bảo đảm từ phía các cơ quan định giá rằng những đối tượng có khả năng thanh toán nợ về sau này mới được duyệt vay thế chấp. Ngày nay chẳng có mấy ai tin mà cũng không nên tin tưởng vào các cơ quan định giá, hay các ngân hàng đầu tư vốn chỉ cung cấp các sản phẩm lỗi.
Nói tóm lại, các chính sách của chính phủ nhằm hỗ trợ thị trường nhà đất không những không giúp giải quyết vấn đề, mà chúng còn đang kéo dài thêm quá trình giảm đòn bẩy đồng thời tạo điều kiện phát sinh tình trạng bất ổn kiểu Nhật Bản. Sẽ rất khó mà tránh được tình trạng "bình thường mới" tăm tối này, nhưng có nhiều chính sách thay thế khác có khả năng đưa nước Mỹ và nền kinh tế toàn cầu quay trở lại giai đoạn thịnh vượng.
Khối doanh nghiệp đã học được cách bình tĩnh tiếp nhận tin tức xấu, giảm thua lỗ, và tiếp tục phát triển, song các chính phủ của chúng ta thì không thế. Cứ mỗi một trong số bốn tài sản thế chấp hiện nay, ta đều có thể thấy khoản nợ đều vượt quá giá trị ngôi nhà. Việc cần làm bây giờ là nhanh chóng hạ thấp giá trị của các tài sản thế chấp. Các ngân hàng sẽ phải thừa nhận thua lỗ, và, nếu cần, tìm thêm nguồn vốn bổ sung để đáp ứng các nhu cầu dự trữ vốn.
Tất nhiên, đây sẽ là một nỗi đau dành cho các ngân hàng, song nỗi đau này của họ sẽ chẳng thấm tháp vào đâu nếu đặt cạnh những gì mà họ đã gây ra cho người dân trong toàn bộ nền kinh tế toàn cầu.
(Theo VNR500)
- Quý khách tham khảo thêm các chuyên mục khác của X HOME:
![[Infographic] 6 sai lầm người đi thuê nhà thường mắc phải](http://xhome.one/data/source/content/thumbnail_news_bds/20191128110131-b430.jpg)
CHIA SẺ & BÌNH LUẬN
Tweet