Nợ tiền sử dụng đất có được giao dịch nhà đất?

Về nguồn gốc đất, trước đây gia đình bà A có diện tích đất rất lớn ở khu vực Q.Tân Phú ngày nay. Sau 1975, gia đình bà bỏ hoang, về quê sinh sống và Nhà nước đã quản lý sử dụng.

Đến đầu những năm 1990, gia đình bà A có làm đơn gửi đến các cấp để xin lại phần đất của mình nhưng không được chấp thuận. Kết quả là Nhà nước đồng ý cấp cho gia đình bà A một nền đất khác để tái định cư. Gia đình bà A vì vẫn còn khó khăn nên chưa làm thủ tục cấp quyền sử dụng đất và chưa xây dựng nhà ở trên nền đất đó. Đến năm 2001, gia đình bà A đã chuyển nhượng lại cho tôi với xác nhận của phường.

Tôi xây nhà ở ngay sau đó từ năm 2001. Đến năm 2008, tôi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất và đã được UBND quận chấp thuận. Tuy nhiên, tiền sử dụng đất mà tôi phải nộp là được tính 100% giá trị đất. Tôi muốn hỏi:

1. Trường hợp này nộp 100% tiền sử dụng đất có đúng không? (Giá đất để tính tiền sử dụng đất ngày nay rất cao, như thế giống như tôi lại phải mua nền đất một lần nữa!)

2. Theo pháp luật hiện hành, nếu tôi xin ghi nợ tiền sử dụng đất thì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất sẽ thể hiện như thế nào? Số tiền mà cơ quan thuế tính ra ở thời điểm hiện nay hay chỉ là ghi nợ, rồi sẽ tính lại theo thời giá lúc tôi đóng tiền sử dụng đất sau này?

3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi nợ tiền sử dụng đất thì có những hạn chế gì?

Tôi rất muốn làm cho xong giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất của mình, nhưng vẫn còn vướng mắc các vấn đề nêu trên. Rất mong được chuyên gia tư vấn để có thể biết rõ đúng sai. Chân thành cảm ơn.

Lê Ngọc Tân

- Trả lời:

1. Theo quy định tại mục IV phần B thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 7-12-2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất thì “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở từ ngày 15-10-1993 đến thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử đất mà chưa nộp tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều 4 và điểm b, c khoản 2 điều 6 nghị định số 198/2004/NĐ-CP”.

Theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều 4 nghị định 198/2004/NĐ-CP thì:

“1. Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được Nhà nước giao, được phép chuyển mục đích sử dụng, được chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là ủ̉y ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành theo quy định của Chính phủ”.

Theo quy định nêu trên thì khi xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ, bạn phải nộp 100% giá trị đất theo diện tích đất được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và giá đất để tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm cấp giấy chứng nhận.

2. Trong trường hợp bạn chưa đủ khả năng nộp tiền sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận QSDĐ thì bạn sẽ được ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định tại điều 5 nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.

Theo đó, khi bạn được cấp giấy chứng nhận thì trên trang 4 của giấy chứng nhận sẽ có nội dung “nợ tiền sử dụng đất”. Khi thanh toán nợ, bạn phải trả theo giá đất tại thời điểm trả nợ và được xóa “nợ tiền sử dụng đất” đã ghi trên giấy chứng nhận.

3. Khi giấy chứng nhận của bạn có thể hiện việc bạn nợ tiền sử dụng đất và trong trường hợp bạn muốn thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất), tặng cho quyền sử dụng đất đối với người ngoài diện thừa kế theo quy định của pháp luật dân sự (trừ trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;) hoặc được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi thì phải nộp cho Nhà nước số tiền còn nợ.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên và môi trường nơi có đất có trách nhiệm chỉnh lý xóa số tiền nợ đã ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp bạn đã nộp đủ tiền sử dụng đất còn nợ cho Nhà nước.

Các giao dịch quyền sử dụng đất đối với đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn ghi nợ tiền phải nộp cho Nhà nước đều không có giá trị pháp lý (khoản 4 điều 5 nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27-1-2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần).

LS NGUYỄN VĂN HẬU
(Theo Tuổi trẻ)