Nở rộ đầu tư căn hộ cho thuê gần khu công nghiệp

Các doanh nghiệp đang mở rộng đầu tư căn hộ để các chuyên gia nước ngoài và cấp quản lý tại các khu công nghiệp thuê. Bởi trên thực tế, tỷ lệ tiêu thụ dòng sản phẩm này đang ở mức tốt với tỷ lệ sinh lời từ cho thuê cao (8-10%).

Một công ty ở phía Đông Tp.HCM đang có kế hoạch triển khai một dự án chung cư tại Hố Nai với giá 1,5 tỷ đồng một căn 2 phòng ngủ. Nhóm khách hàng được hướng đến là các nhà đầu tư, sở hữu tài sản để cho các chuyên gia, quản lý khu công nghiệp tại Đồng Nai thuê. Theo tiết lộ của doanh nghiệp, đây là dòng sản phẩm cao cấp, đi kèm nhiều dịch vụ tiện ích khép kín. Dự kiến, trong quý IV/2018, dự án sẽ được mở bán.

Tại Thành phố mới Bình Dương, một công ty liên doanh vốn Nhật cũng vừa tung ra thị trường 600 căn hộ giá 1,1 tỷ đồng một căn 2 phòng ngủ. Theo thông tin được công bố, những sản phẩm này sẽ có tiện ích nội khu khép kín với nhóm khách hàng hướng đến là giới đầu tư mua để cho các chuyên gia nước ngoài thuê.

Trong khi đó, tại Thuận An (Bình Dương), một dự án chung cư hơn 1.100 căn hộ mở bán từ đầu năm và đã tiêu thụ 700 sản phẩm với giá mỗi căn là 900 triệu đồng đã tạm dừng. Dự kiến trong thời gian sắp tới, chủ đầu tư sẽ tung ra hơn 400 căn hộ với mức giá cao hơn giai đoạn đầu. Đây là dự án chỉ cách khu công nghiệp VSIP và Linh Trung 2 vài km. Chủ đầu tư hướng đến khách mua là các chuyên gia nước ngoài, quản lý các khu công nghiệp và các vợ chồng trẻ làm việc tại những khu lân cận như quận 12, Gò Vấp.

Cơ hội đầu tư căn hộ gần khu công nghiệp khá hấp dẫn
vì có thanh khoản cao, tỷ suất cho thuê tốt. 

Một số doanh nghiệp sản xuất có quỹ đất tại Bình Dương, gần các khu công nghiệp cũng tham gia vào thị trường. Chủ đầu tư căn hộ đặt ra mục tiêu là bán cho các cấp quản lý của những doanh nghiệp trên địa bàn, người lao động có thâm niên, các cấp quản lý nội bộ của công ty và chuyên gia nước ngoài thuê.

Đáng chú ý là thị trường Long An, vùng công nghiệp còn nhiều đất trống đã xuất hiện loại hình căn hộ khu công nghiệp. So với Bình Dương và Đồng Nai, giá các căn hộ gần khu công nghiệp tại Long An cũng "mềm" hơn, chỉ vài trăm triệu một căn vì giá đất tại đây rẻ hơn. Nhưng không giống với Bình Dương, Đồng Nai, dự án chung cư tại Long An đáp ứng nhu cầu ở thực và đầu tư cho thuê quanh khu công nghiệp Xuyên Á, Đức Hòa 3, Hoàng Gia, Nhị Xuân.

Theo đánh giá của ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, cơ hội đầu tư căn hộ gần khu công nghiệp khá hấp dẫn vì đang có thanh khoản cao, tỷ suất cho thuê tốt. Nhưng thị trường ngách này cũng có nhiều ẩn số, đòi hỏi cộng hưởng nhiều yếu tố để có thể thành công.

Vị chuyên gia này phân tích, để thành công, một dự án căn hộ gần khu công nghiệp cho chuyên gia nước ngoài thuê cần đáp ứng ít nhất 4 điều kiện. Thứ nhất là hạ tầng và tiện ích xung quanh phải khép kín. Thứ hai là an ninh, dịch vụ vận hành, quản lý phải rất tốt. Thứ ba là chất lượng căn hộ tốt, nội thất bài bản, hợp thị hiếu. Thứ tư là dự án phải dễ dàng kết nối với những khu, cụm công nghiệp lớn để đảm bảo đầu ra cho nhà đầu tư mua căn hộ để cho thuê.

Cũng theo CEO Việt An Hòa, các chuyên gia nước ngoài không mua căn hộ vì họ được cấp ngân sách thuê nên các nhà đầu tư cần lưu ý điều này. Khi thị trường biến động, nhà đầu tư mua căn hộ để cho thuê có thể thay đổi mục tiêu.

Căn hộ gần các khu công nghiệp không phải là lựa chọn duy nhất trong số các kênh đầu tư bất động sản của giới kinh doanh. Đặc biệt khi tại các vùng công nghiệp giáp Tp.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, quỹ đất còn rất lớn và giá đất cũng khá rẻ. Khi đó, việc mua đất xây nhà rất dễ dàng trong khi giá trị tương đương thậm chí thấp hơn căn hộ.

Vì vậy, căn hộ bạc tỷ gần các khu công nghiệp khó mở rộng đối tượng tiêu thụ đại chúng, là người mua để ở. Bởi so với mặt bằng thu nhập của công nhân, giá các căn hộ này còn quá cao. Khách mua chủ yếu là giới đầu tư, mua để cho thuê chứ không sử dụng. Một sản phẩm không có người mua sử dụng trực tiếp mà chỉ phụ thuộc vào khẩu vị của giới đầu tư rất dễ chịu tác động khi thị trường thay đổi.

Ông Trần Khánh Quang cho hay, trong giai đoạn 2012-2013, khi thị trường bất động sản đang rất khó khăn, nhiều dự án căn hộ gần các khu công nghiệp bị nghẽn đầu ra, thanh khoản kém. Nhiều dự án phải bán trong nhiều năm đi kèm với nhiều chính sách ưu đãi mới có thể tiêu thụ hết. Phân khúc này chỉ khôi phục khi thị trường dần hồi phục.

Qua đó có thể thấy, quá trình chào bán căn hộ gần các khu, cụm công nghiệp cần thời gian dài mới có thể hấp thụ trọn vẹn và có thể sẽ phải chịu ảnh hưởng khi chu kỳ bong bóng quay trở lại. Xét trên lý thuyết, thị trường căn hộ dành cho các chuyên gia vẫn còn thiếu những sản phẩm chất lượng. Ông Quang khuyến cáo: "Song trên thực tế, nếu các doanh nghiệp ồ ạt đầu tư xây dựng dòng sản phẩm này một cách không kiểm soát thì có thể dẫn đến thừa cung cục bộ".