Những vẫn đề thường gặp về thủ tục nhà đất

Dưới đây là trích đăng phần trả lời của Luật Sư Trần Quang Huy- Công ty Luật Bross và cộng sự, có liên quan đến vấn đề thủ tục nhà đất.

-Thúy Nhàn- Thanh Xuân, Nữ - 34:  Tôi không phải là người có hộ khẩu ở Hà Nội. Vậy muốn mua một căn hộ cần làm những thủ tục gì? Theo ông, với mức tiền của của nhân viên ăn lương, ông có thể tư vấn cho chúng tôi mua chung cư ở khu vực nào hiện nay là hợp lý với thu nhập của chúng tôi?

Luật sư Trần Quang Huy:  Chị vẫn có thể mua nhà được khi chị không có hộ khẩu thường trú ở Hà Nội. Chị sẽ làm hợp đồng mua bán căn hộ, các giấy tờ chị cần chuẩn bị như: Chứng minh thư nhân dân hoặc hộ chiếu, hộ khẩu.Với mức tiền thì chị có thể trao đổi trực tiếp với các chuyên gia về BĐS.

-Hoàng Thái- TP. Thanh Hóa , Nam - 33:  Với vai trò là người hiểu rõ luật trong lĩnh vực BĐS, và những vụ kiện cáo trong lĩnh vực BĐS, thực tế, đã có rất nhiều bài học “đắt giá” cho các nhà đầu tư bất động sản, ông có thể chia sẻ một số lời khuyên nào dành cho các nhà đầu tư muốn tham gia vào thị trường này?   

Luật sư Trần Quang Huy – Công ty Luật Bross và Cộng sự.

Luật sư Trần Quang Huy: Bất động sản là thị trường rộng và rất phức tạp về mặt pháp lý. Biện pháp bảo vệ tốt nhất cho các nhà đầu tư chính là sự tìm hiểu và cân nhắc những quyết định đầu tư dự trên những thông tin đáng tin cậy của chính họ.

Có rất nhiều lời khuyên cho vấn đề này, tuy nhiên theo một nguyên tắc chung trước khi đưa ra một quyết định đầu tư, nhà đầu tư cần tìm hiểu rõ năng lực thực sự của chủ đầu tư dự án, các quy định pháp lý có liên quan và đặc biệt nên tham vấn ý kiến của những chuyên gia có kinh nghiệm về thị trường, am hiểu pháp lý.

-Mai Thành, Nam - 43: Tôi muốn mua một mảnh đất rau màu, thời hạn sử dụng đất đến 2013, vậy mua đất này có an toàn không? Liệu đến năm 2013, khu đất rau màu có bị thu hồi và chia lại? Tôi là người có hộ khẩu không cùng huyện với địa điểm khu đất? Vậy tôi có được đứng tên sổ đỏ? Khu đất đó trong cùng 1 sổ đỏ với đất trồng lúa khác, vậy thủ tục tách sổ cho tôi như thế nào? Tôi cần làm thủ tục gì để mua được mảnh đất đấy? Tôi có thể chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất rau màu thành đất thổ cư không vì mảnh đất này nằm xen kẹt trong thổ cư và không thuộc quy hoạch. Thủ tục như thế nào và cách tính phí như thế nào?        

Luật sư Trần Quang Huy:  Về vấn đề của anh tôi xin trả lời vắn tắt như sau:

- Về nguyên tắc, việc chuyển nhược đất rau màu (đất sản xuất) được áp dụng cho một số đối tượng nhất định có đủ điều kiện theo quy định của Luật đất đai. Nếu anh mua đất này để ở thì không hề an toàn và trái Luật.  Việc chuyển đổi từ đất sản xuất sang đất thổ cư sẽ được thực hiện theo quy định của Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn. Anh cần phải tìm hiểu rõ quy định này tại vơ quan quản lý đất đai tại địa phương trước khi đưa ra quyết định.

- Những khu đất bên này có thể bị thu hồi và chia lại khi hết hạn. Anh chỉ có thể được đứng tên trên sổ đỏ khi những thủ tục về chuyển nhượng đất đai được hoàn tất theo đúng quy định của pháp Luật.Đất sản xuất có thể chuyển đổi sang đất thổ cư và phải nộp thuế quyền sử dụng đất và các loại phí và lệ phí khác theo quy định. Tuy nhiên đối với mỗi trường hợp và vị trí cụ thể anh cần tham vẫn ý kiến của cơ quan đất đai của địa phương để có được những hướng dẫn cụ thể.

- Thanh Hoa Đống Đa- Hà Nội, Nữ - 34:  Tôi được biết Ngân hàng Nhà nước cấm niêm yết hàng hóa trên thị trường Việt Nam bằng USD nhưng hiện nay, tôi thấy trong các hợp đồng mua bán chung cư vẫn chủ yếu giao dịch bằng tiền USD? Vậy có vi phạm? vi phạm như vậy sẽ xử lý như thế nào?

Luật sư Trần Quang Huy:  Đây đang là một vấn đề rất nóng hổi và là chủ đề tranh chấp của rất nhiều hợp đồng mua bán chung cư và các giao dịch BĐS khác.

Nếu hợp đồng quy định giá cả và việc thanh toán đều thực hiện bằng USD thì sẽ vi phạm của pháp luật. Hợp đồng sẽ được coi là vô hiệu trong trường hợp này. Nếu vụ tranh chấp giữa các bên đã được tòa án thị lý thì việc sẽ được giải quyết theo quy định của Luật dân sự và các quy định của luật có liên quan khác.

Trường hợp tranh chấp chưa được đưa ra cơ quan tòa án thì các bên có thể thỏa thuận với nhau về cách thức xử lý hợp đồng này theo hướng điều chỉnh lại điều khoản về cách ghi, giá cả và phương thức thanh toán bằng Việt Nam đồng.
- Huy Sáng- Hải Phòng, Nam - 31: Xin hỏi Luật sư Quang Huy: Để tránh những chiêu của “cò đất” hiện nay thì NTD cần phải làm gì? Và lưu ý những gì?
    
Luật sư Trần Quang Huy:  Để tránh những chiêu cò đất như anh nói và thực hiện giao dịch một cách chính xác và đúng luật tôi có một số lời khuyên như sau:

-    Cần tìm hiểu rõ về chủ đầu tư, chủ đất để đảm bảo giao dịch với đúng người có thẩm quyền trong việc chuyển nhượng nhà đất.

-    Việc giao dịch cần phải tuân thủ đúng những hình thức hợp đồng và nội dung giao dịch phải phù hợp với quy định của Luật Dân sự, Luật đất đai và các quy định pháp lý có liên quan khác.

-    Anh nên tham vấn bạn bè, chuyên gia có nhiều kinh nghiệm để tìm hiểu các thông tin về chủ đầu tư, thông tin pháp lý trước khi quyết định đầu tư

-Mai Hoa, Mê Linh- Hà Nội, Nữ - 36: Giá trị của nhà đất bị đẩy lên quá cao so với thực tế phần lớn là do đội ngũ "cò". Càng đẩy giá cao thì "cò" càng có nhiều tiền? Như vậy có được coi là hành vi trục lợi không? Có chế tài nào xử phạt với những "cò" này không?

Luật sư Trần Quang Huy:   Với diễn biến của thị trường hiện nay, các nhà đầu tư và những người có nhu cầu nhà ở thực sự hoàn toàn có thể tiếp cận được với chủ đầu tư thực sự của dự án để kí được hợp đồng của dự án, thậm chí kèm theo rất nhiều quyền lợi khác từ việc khuyến mại của chủ đầu tư.

Đúng là đã có thời kì, giá nhà đất bị đẩy lên quá cao do có rất nhiêù tầng lớp trung gian tham gia. Nếu các giao dịch được thực hiện một cách minh bạch do những đối tượng có đủ điều kiện cung cấp dịch vụ mô giới BĐS thì đây là một hành vi bình thường. Trong trường hợp việc đẩy giá lên cao được thực hiện một cách không minh bạch thì dấu hiệu vi phạm pháp luật bắt đầu xuất hiện. Tùy theo tính chất mức độ của mỗi hành vi sẽ tương ứng với các chế tài xử lý khác nhau.

- Trịnh Hữu Chiến- Đồng Nai, Nam - 45:  Tại sao giá trị BĐS miền Bắc luôn cao hơn miền Nam? Các chủ đầu tư miền Bắc thường bán hàng theo kiếu "ban ơn" cho người mua hàng, trong khi ở miền Nam, khách hàng là thượng đế, được chăm sóc từ khi dự án mới hình thành. Vậy sự khác biệt này có làm cho thị trường BĐS đã khó khăn lại càng thêm đóng băng khi ý thức của NTD ngày càng nâng cao?    

Luật sư Trần Quang Huy:  Giá cả phụ thuộc vào quan hệ cung cầu. Tại thị trường phía Nam khi nguồn cung dồi dào, thông tin công khai từ chủ đầu tư. Trong khi đó có một thời gian dài thị trường miền Bắc thiếu nguồn cung, thông tin nhiễu loạn khiến người tiêu dùng khó có điều kiện tiếp cận được thông tin chính xác và làm việc trực tiếp được với các chủ đầu tư.

Sự khác biệt trên đã dẫn đến hai bức tranh khác nhau về thị trường BĐS giữa hai miền. Tình trạng này dường như đang được thu hẹp lại một cách nhanh chóng trong bối cảnh nhà nước thắt chặt tín dụng và phần lớn các Doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang gặp khó khăn trong việc huy động vốn. Tôi nghĩ rằng, trong tương lai khi nguồn cung ngày càng dồi dào và khi người tiêu dùng đều rất tỉnh táo trong việc lựa chọn chủ đầu tư thì khác biệt này sẽ không còn tồn tại nữa.

-Mai Thiết Tây Hồ- Hà Nội, Nam - 43:  Tôi xin hỏi, mức phí tại các khu chung cư hiện nay được xác định dựa vào quy định của UBND Thành phố hay thỏa thuận giữa người dân với chủ đầu tư? Khi có tranh chấp, dân cư tại khu chung cư biết kêu lên đâu để được giải quyết?      

Luật sư Trần Quang Huy: Về cơ bản các mức phí này đều dựa vào UBND Tỉnh, TP. Người dân và chủ đầu tư có thể thỏa thuận về mức phí này, tuy nhiên việc thỏa thuận không được vi phạm các quy định nói trên của UBND tỉnh, TP.

- Anh Tuấn- Hoàng Mai- Hà Nội, Nam - 41:  Thực tế, khi thị trường BĐS đóng băng, nhà đầu tư phải chạy đua với vốn. Để giải quyết vấn đề về vốn, NĐT nghĩ ra nhiều chiêu khuyến mãi nhằm thu hút khách hàng. Vậy theo ông, những hình thức trên liệu có thực không? Và giá trị thực của những chung cư khi người mua nhà mua với giá khuyến mãi thì như thế nào?      

Luật sư Trần Quang Huy:Việc đưa ra nhiều hình thức khuyến mãi nhằm thu hút khách hàng là những cách thức rất đáng hoan nghênh và linh hoạt trong cách đối phó với thị trường của các Doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Theo tôi, những hình thức này nếu được các chủ đầu tư đưa ra một cách rõ rang và minh bạch thì hoàn toàn là thực và có thể tin cậy được. Người mua nhà không nên quá quan tâm đến giá trị khuyến mại mà quan trọng nhất là phải tính toán để biết được giá bán thực khi mua nhà. Khi đã biết được giá thực của căn nhà, họ sẽ chọn những nhà đầu tư nào có giá hấp dẫn nhất cùng với năng lực đầu tư thật sự

- Độc giả gửi tới VTC News , Nữ - 27:  Năm 2008 tôi có mua 1 căn hộ chung cư, không vào tên hợp đồng chính chủ (tức là tôi mua chuyển nhượng qua một người khác) và có làm hợp đồng ủy quyền của người chủ nhà cho tôi trong thời hạn 10 năm. Trong hợp đồng ủy quyền ghi rõ, tôi có quyền thay mặt chủ hợp đồng căn hộ mua bán, cho thuê căn hộ nói trên. Vậy tôi muốn hỏi khi tôi có sổ đỏ căn hộ đó, tôi có được quyền bán căn hộ đó cho vợ tôi (cùng hộ khẩu) hay không? Và khi tôi thực hiện giao dịch bán như vậy thì có cần sự có mặt của người chủ hợp đồng hay không?     

Luật sư Trần Quang Huy: Trong trường hợp việc ủy quyền được tiến hành hợp pháp và khi có sổ đỏ anh có thể chuyển nhượng được căn hộ cho người khác.

Trong trường hợp anh chuyển nhượng cho chính vợ anh thì  trong nội dung chuyển nhượng cần xác định rõ việc vợ anh nhận chuyển nhượng, căn hộ sẽ là tài sản chung của vợ chồng. Anh cũng lưu ý rằng trường hợp này anh phải nộp thuế hai lần.

-Nguyễn Văn Châu, Nam - 32: Nhà tôi mua 1 căn chung cư của AZ sky Định Công đã được gần 2 năm, nhưng hiện nay vẫn chưa khởi công và có dấu hiệu lừa đảo, giá chúng tôi mua là giá gốc chênh lệch, phần chênh lệch này công ty AZ thu 1 phần và nhà đầu tư thứ cấp thu 1 phần. Hiện nay dự án không có dấu hiệu gì khởi công, trong khi chúng tôi mua với hy vọng năm nay sẽ có căn hộ để ở. Vậy tôi xin hỏi nếu tôi đòi lại tiền thì phần tôi đòi được sẽ là toàn bộ giá gốc phần chênh và lãi suất không? Lãi suất công ty chỉ trả 8% 1 năm so với hiện nay là quá thấp, chúng tôi có được phép đòi theo thị trường không? Xin cảm ơn.

Luật sư Trần Quang Huy: Về nguyên tắc khi một bên nghĩa vụ không thực hiện đúng tronh hợp đồng thì bên kia có quyền chấm dứt hợp đồng đòi lại tiền đã nộp và một khoản yêu cầu bồi thường thực hiện.

Trong trường hợp của bạn việc thỏa thuận lãi suất hoàn toàn dựa trên cơ sở tự nguyện của hai bên. Nếu không thống nhất được với lãi suất và dự án không được thực hiện theo đúng cam kết thì bạn có quyền yêu cầu chấm dứt hợp đồng và đòi bồi thường thiệt hại.  Nếu các bên không thống nhất được với nhau và vụ việc được đưa ra tòa án thì tòa án sẽ quyết định về hiệu lực hợp đồng, số tiền trả lại và mức bồi thường cụ thể.

- Thế Vũ, Cầu Giấy- Hà Nội, Nam - 35:  Đã có thông tin về việc tiến tới ngừng sử dụng tiền mặt trong các hoạt động giao dịch mua bán bất động sản, tôi là người thường xuyên quan tâm đến  những diễn biến của thị trường này, mong đuợc các chuyên gia cho tôi đuợc biết cụ thể hơn. Điều tôi lo lắng là nếu áp dụng việc này liệu có gây những phiền hà cho người dân?           

Luật sư Trần Quang Huy: Tôi không có thông tin cụ thể về trường hợp bạn nêu, tuy nhiên theo ý kiến cá nhân tôi thì sự việc này khó có thể xảy ra trên thực tế. Nếu điều này có thể xảy ra như anh nói thì đúng là nó có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường BĐS. Tôi hi vọng rằng trước khi đưa ra một quyết định cụ thể có ảnh hưởng lớn đến đời sống- kinh tế- xã hội, các nhà làm luật sẽ cân nhắc kĩ lưỡng về tình khả thi của văn bản Luật.

(Theo VTCnew)