Những tín hiệu trái chiều của thị trường bất động sản

Vẫn hút mạnh vốn đầu tư

Tính đến thời điểm này, thị trường đã xuất hiện những tín hiệu tích cực để trở thành lĩnh vực đáng được nhà đầu tư quan tâm. Số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài cho thấy, trong 8 tháng đầu năm, đã có 46 dự án FDI mới đầu tư vào BĐS, 15 dự án tăng vốn và 73 lượt góp vốn mua cổ phần, khiến tổng số vốn mà các nhà đầu tư nước ngoài đổ vào BĐS tại Việt Nam đạt trên 1,1 tỷ USD. Với con số này, BĐS trở thành lĩnh vực có số vốn lớn thứ 4 trong số các lĩnh vực được rót vốn bởi nhà đầu tư nước ngoài. Cũng nhờ đó, BĐS trở thành lĩnh vực đứng thứ 2 về thu hút đầu tư nước ngoài trong vòng 30 năm qua, chỉ đứng sau chế biến chế tạo.

Ngoài thu hút vốn đầu tư nước ngoài, đây cũng là lĩnh vực có tỷ lệ doanh nghiệp thành lập mới tăng cao nhất trong 8 tháng đầu năm. Cụ thể, trong thời gian này, có tới gần 3.200 doanh nghiệp BĐS thành lập mới, tăng khoảng 66% so với cùng kỳ năm 2016.

Tuy vậy, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM, mặc dù số lượng thành lập mới tăng mạnh nhưng chủ yếu là các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới. Về điều này, ông Châu lý giải, sở dĩ nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này là do nhanh chóng kiếm được lợi nhuận thông qua thương mại trong BĐS hơn là đầu tư phát triển dự án. Thông thường, đầu tư dự có thể phải mất từ 3-5 năm mới được gặt hái thành quả.

Ông Châu cũng lưu ý, thời gian qua có nhiều doanh nghiệp môi giới BĐS thiếu chuyên nghiệp, chào bán sản phẩm tràn lan qua điện thoại hoặc đưa ra các thông tin không chính xác, đầy đủ về sản phẩm… Thường các công ty môi giới được bán giá chênh so với giá của chủ đầu tư. Điều này khiến các thông tin do doanh nghiệp môi giới đưa ra thiếu minh bạch. Người mua rất khó tiếp cận các thông tin chuẩn, ngoại trừ số ít doanh nghiệp làm môi giới chuyên nghiệp, bài bản, có chiến lược và giải pháp. Những doanh nghiệp môi giới nhỏ, hoạt động chưa chuyên nghiệp chiếm số lượng lớn, gây tác động nhiều đến thị trường.

Hiện tại, gần như chưa có thông tin chung đánh giá thị trường BĐS trong quý III, tuy nhiên, trong những tháng qua, Hiệp hội BĐS Việt Nam nhận định, thị trường BĐS quý cuối năm sẽ có lượng giao dịch tăng nhẹ so với quý trước. Những dự án tốt được triển khai bởi các chủ đầu tư uy tín vẫn có thanh khoản tốt. Giao dịch tốt cũng diễn ra ở những dự án nhiều tiện ích, hạ tầng đầy đủ, hoặc có khả năng tận dụng được cơ hội từ các tuyến buýt nhanh (BRT), hay đường sắt trên cao (MRT).

Số liệu thống kê của các sàn giao dịch thành viên thuộc Hội Môi giới BĐS Việt Nam chot hấy, tại Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang, Tp.HCM, trong nửa đầu năm 2017, lượng giao dịch ghi nhận tăng khoảng 13,7% so với quý I. Riêng với thị trường Tp.HCM và Hà Nội, lượng giao dịch lớn nhất vẫn rơi vào phân khúc căn hộ trung cấp. Trong đó, tại Hà Nội, có rất nhiều dự án thuộc phân khúc này được chào bán như T&T Riverview, Việt Hưng green Park, Ecolake View, Imperial Plaza, An Bình City, FLC Tây Mỗ , Gelexia Riverside, Riverside Garden…

Tuy nhiên, nếu đi vào phân tích con số giao dịch sẽ xuất hiện nghịch lý: trong khi lượng giao dịch theo quý tăng thì theo tháng lại giảm dần. Chẳng hạn, trong tháng 4, toàn thị trường bán được gần 5.600 căn thì tới tháng 6 giảm xuống còn khoảng 4.700 căn. Nghịch lý này diễn ra ở cả hai thị trường chính là Hà Nội và Tp.HCM.

Theo ông Lê Hoàng Châu, kể từ năm 2016 cho đến 8 tháng đầu năm nay, thị trường đã xuất hiện dấu hiệu chững lại. Riêng năm nay do có hai tháng 6 âm lịch, trong đó tháng 6 nhuận vẫn được nhiều người coi là tháng 7 âm lịch, như vậy thị trường gần như có hai tháng 7 âm, trùng với quý III dương lịch, điều này có tác động đến tâm lý thị trường.

Việc tham gia điều tiết thị trường bất động sản bằng chính sách vĩ mô là cần thiết. Ảnh minh họa

Cần bàn tay điều tiết của chính sách vĩ mô

Cũng theo ông Châu, sự chững lại của thị trường BĐS còn xuất phát từ chính những rủi ro tiềm ẩm trong bản thân thị trường. Cụ thể là do cơ cấu sản phẩm không cân đối, thiếu dòng sản phẩm phù hợp với túi tiền đại bộ phận người mua, trong khi lại dư thừa sản phẩm cao cấp.

Trong đó, thị trường Hà Nội được cho là nơi thể hiện rõ nhất sự bất cân đối này. Số liệu do Hiệp hội BĐS Việt Nam công bố cho thấy, chỉ tính riêng trong quý II năm nay, thị trường Hà Nội đónhơn 6.700 căn hộ mở bán nhưng không có thêm một dự án nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội mới nào.

Với Tp.HCM, việc thiếu hụt nguồn cung nhà giá rẻ phần nào được cải thiện trong nửa đầu năm. Cụ thể, thị trường có 16.500 căn dự án thuộc nhà ở hình thành trong tương lai được xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, trong đó phân khúc cao cấp chiếm 31,3%, phân khúc trung cấp chiếm tỷ lệ 31,1% và phân khúc bình dân chiếm tỷ lệ khá cao với 37,6%. Như vậy, tại Tp.HCM căn hộ có giá vừa túi tiền có tỷ trọng lớn nhất (68,7%) trong tổng số căn hộ đưa ra thị trường. Hiệp hội BĐS Tp.HCM đánh giá đây là tín hiệu đáng mừng, chứng tỏ có sự tái cơ cấu sản phẩm mạnh mẽ của doanh nghiệp theo hướng tăng mạnh sản phẩm căn hộ quy mô vừa và nhỏ, đáp ứng nhu cầu thực của các đối tượng có thu nhập trung bình, thu nhập thấp ở đô thị. Đây cũng là dòng sản phẩm thanh khoản tốt nhất hiện nay.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cũng thừa nhận tình trạng lệch pha cung cầu của thị trường BĐS với nguồn cung nghiêng về phân khúc cao cấp. Theo ông Điệp, cần những quyết sách ở tầm vĩ mô để giải quyết, điều tiết vấn đề này. Cụ thể, nên định hướng tăng tín dụng vào những dự án đầu tư phân khúc căn hộ dưới 1-2 tỷ đồng. Bên cạnh đó là hạn chế tín dụng vào phân khúc cao cấp. Một khi thị trường có nhu cầu nhà giá rẻ và các chính sách đều hướng tới hỗ trợ phân khúc này thì dù muốn hay không chủ đầu tư các dự án cũng phải theo xu hướng này. Như vậy quan trọng nhất vẫn là sự điều tiết của chính sách. Nếu chỉ kêu gọi, hô hào các chủ đầu tư xây nhà giá thấp chung chung sẽ khó đem lại kết quả mà phải làm bằng chính sách.

Cũng theo ông Điệp, phân khúc nhà trung cấp sẽ là phân khúc lớn nhất, do đó nên khuyến khích, tạo điều kiện cho phân khúc này phát triển. Về việc e ngại chất lượng nhà giá rẻ, ông Điệp nêu khuyến nghị không nên cho xây loại nhà giá rẻ, diện tích rộng nhưng chất lượng kém. Thay vào đó là xây nhà diện tích nhỏ nhưng chất lượng tốt để người có thu nhập thấp hoặc trung bình vẫn có thể mua được. Chẳng hạn nhà khoảng 40-50m2 với giá tầm khoảng 1 tỷ đồng.

Các chuyên gia cũng cho rằng, hiện nay thị trường căn hộ khách sạn, căn hộ dịch vụ, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (officetel, condotel…) đang có sự phát triển rất lớn, rất nhiều trong thời gian qua cùng với dấu hiệu cung vượt cầu. Cụ thể, tỷ lệ căn hộ condotel hiện chiếm khoảng 56% tổng nguồn cung, cao hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort (chỉ chiếm 44%). Điều này là bất thường, nhất là khi ở nhiều nước, nguồn cung căn hộ condotel bao giờ cũng thấp hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort. Ngoài ra, một số chủ đầu tư đưa ra cam kết lợi nhuận lên đến 12%/năm trong 8 - 12 năm là quá cao. Mức lợi nhuận này chưa đảm bảo phát triển bền vững, tiềm ẩn yếu tố rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp. Trong khi đó, vấn đề cần được Nhà nước quan tâm giải quyết là tính pháp lý của loại sản phẩm này vì hiện nay còn rất mập mờ.

Về tính pháp lý với loại căn hộ như condotel, ông Nguyễn Thế Điệp nhận xét, đây là xu thế tất yếu, đặc biệt là trong bối cảnh ngành du lịch của Việt Nam tăng trưởng cao với mức 20-25% /năm. Đồng thời đây cũng là thực tế mà chúng ta cần phải đối mặt để xử lý. Vì đúng là các chủ đầu tư không đủ điều kiện để xây khách sạn cho thuê nên buộc phải huy động vốn của khách hàng. Do đó nếu có cơ chế thuận lợi thì sẽ đảm bảo được cả hai vấn đề: chủ đầu tư có vốn xây dựng và thỏa mãn được quyền và lợi ích của các nhà đầu tư, đồng thời góp phần phát triển du lịch. Vì thế, ông Điệp cho rằng, các cơ quan quản lý phải sớm vào cuộc, đưa ra những giải pháp kịp thời.