Những tác động của bất động sản tới nền kinh tế Mỹ

Bất động sản thương mại, trong đó có cả các tòa chung cư là không gian việc làm chính trong các ngành bán lẻ, văn phòng và chế tạo. Nguồn thu của hàng triệu người đến từ bất động sản.

Trang The Balance, cho biết vào năm 2016, xây dựng bất động sản đã đóng góp khoảng 1,2 nghìn tỷ USD cho sản lượng kinh tế Mỹ, chiếm khoảng 6% GDP nước này, cao hơn mức đỉnh 1,195 nghìn tỷ USD vào năm 2006.

Cũng vào thời điểm đó, con số này chiếm tới 8,9% GDP. ​Xây dựng bất động sản cần một lực lượng lớn nhân công, điều này lý giải vì sao sự sụt giảm trong xây dựng nhà ở là một trong những nguyên nhân chính gây ra tỷ lệ thất nghiệp cao trong suy thoái.

Xây dựng cũng là phần duy nhất của bất động sản được đo đạc bằng GDP. Thực ra nó tác động tới nhiều khu vực khác của nền kinh tế, nhưng những tác động đó lại không đo đạc được.

Ví dụ, sự sụt giảm trong doanh số bất động sản cuối cùng dẫn tới sự sụt giảm trong giá bất động sản. Điều này khiến cho giá thành nhà ở sẽ được hạ thấp xuống, bất chấp chủ nhà có đang chủ động bán nhà hay không. Nó cũng làm giảm số khoản vay thế chấp nhà ở được cung cấp cho các chủ nhà. Vì thế, họ sẽ cắt giảm tiêu dùng.

Suy thoái kinh tế Mỹ năm 2008 có nguyên nhân chính từ bất động sản. Ảnh minh họa

Cũng theo The Balance, khoảng 70% nền kinh tế Mỹ được dựa trên tiêu thụ cá nhân. Tiêu dùng giảm sẽ góp phần đẩy nền kinh tế đi xuống, dẫn tới thất nghiệp gia tăng, thu nhập giảm và tiêu dùng còn giảm sâu hơn nữa.

Nếu Cục Dự trữ Liên bang không can thiệp bằng việc giảm lãi suất, rất có thể nước Mỹ lại rơi vào suy thoái. Giá nhà ở hạ thấp chỉ mang lại một điều tốt lành duy nhất là ít khả năng xảy ra lạm phát hơn.

Bất động sản nước Mỹ và cuộc suy thoái năm 2008

Giá nhà ở thấp chính là nguyên nhân đầu tiên của cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, nhưng thời điểm đó ít người nhận ra điều này. Tới tháng 7/2007, giá trung bình của một ngôi nhà xây sẵn dành cho 1 gia đình đã giảm khoảng 4% so với đỉnh điểm hồi tháng 10/2005 (số liệu của Hiệp hội quốc gia các nhà bất động sản).

Tuy nhiên, các nhà kinh tế lại cho rằng tình hình không đến mức tồi tệ như vậy. Các định nghĩa về suy thoái, thị trường gấu và sự điều chỉnh thị trường chứng khoán đã được chuẩn hóa rất rõ ràng, nhưng lại không có tiêu chuẩn tương đương nào cho thị trường nhà ở.

Nhiều người còn so sánh nó với sự sụt giảm 24% trong cuộc Đại Suy thoái năm 1929. Họ cũng liên hệ nó với sự sụt giảm 22%-40% trong các ngành sản xuất dầu mỏ thời kỳ giảm giá dầu hồi đầu những năm 1980. Nếu lấy cơ sở là những tiêu chuẩn này thì con số 4% chẳng đáng bận tâm.

Một số nghiên cứu kinh tế đã cho thẩy chỉ cần giá nhà ở giảm 10-15% là đủ để loại bỏ hoàn toàn vốn vay. Đây chính là nguyên nhân tạo ra hiệu ứng bóng tuyết, gây ra những thiệt hại to lớn cho các chủ nhà. Điều này đã từng diễn ra tại Florida, Nevada và Louisiana.

Thống kê cho thấy, gần một nửa số khoản vay được cấp từ năm 2005 đến 2007 là các khoản vay dưới chuẩn. Như vậy người mua nhà phải đối diện với nguy cơ vỡ nợ cao hơn.

Thực tế đã có tới hàng nghìn tỷ giá trị sản phẩm tài chính được bán ra dựa trên giá trị thế chấp để tài trợ cho các bất động sản nhà ở. Giới ngân hàng thường bán cổ phiếu chứng khoán dựa trên thế chấp này như những khoản đầu tư an toàn cho các quỹ hưu trí, các doanh nghiệp và người nghỉ hưu. Nguyên nhân là do chúng được “bảo đảm” không vỡ nợ bởi một sản phẩm bảo hiểm mới có tên là hợp đồng hoán đổi nợ xấu. Nhà cung cấp lớn nhất theo hình thức này là Tập đoàn Quốc tế Mỹ (AIG).

Khi người vay vỡ nợ, các cổ phiếu chứng khoán dựa trên thế chấp này có giá trị mập mờ. Không ít nhà đầu tư tìm mọi cách thực hiện các hợp đồng hoán đổi nợ xấu khiến cho AIG hết sạch tiền mặt. Chính bản thân tập đoàn này cũng có nguy cơ vỡ nợ. Đó là lý do vì sao Cục Dự trữ Liên bang phải cứu trợ cho AIG.

Các ngân hàng, trong đó có Bear Stearns và Lehman Brothers, có nhiều cổ phiếu chứng khoán dựa trên thế chấp trong các sổ sách của họ, đã bị các ngân hàng khác từ chối. Ngân hàng này sau đó đã phải họ tìm tới FED. FED tìm được người mua Bear Stearns, nhưng không tìm được ai mua Lehman Brothers. Sự phá sản của ngân hàng Lehman Brothers chính là tiếng súng mở màn cho cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008.