Những rủi ro và cơ hội khi đầu tư các "căn hộ lai"

Những loại căn hộ đa chức năng được giao dịch rộng rãi trên thị trường

Thị trường BĐS Việt Nam được đánh giá là còn khá non trẻ so với khu vực và thế giới. Tuy nhiên, các sản phẩm đa chức năng "ngoại lai" đã nhanh chóng du nhập vào thị trường và phát triển mạnh mẽ.

Các chuyên gia cho biết, hiện nay, Việt Nam có ít nhất 3 loại hình căn hộ lai được chào bán, giao dịch và khai thác rộng rãi trên thị trường. Thứ nhất là căn hộ officetel, lai giữa căn hộ và văn phòng. Loại hình này có chức năng chính là làm văn phòng nhưng được phát triển trong dự án chung cư phức hợp. Thứ hai là căn hộ dịch vụ (service apartments) chủ yếu tọa lạc tại trung tâm các đô thị lớn. Đây là những căn hộ có tiêu chuẩn quản lý và dịch vụ tận phòng chất lượng không thua kém các khách sạn 3-5 sao. Thứ ba là căn hộ condotel lai giữa căn hộ và khách sạn nghỉ dưỡng tại các thành phố biển.

Ưu điểm nổi trội của các căn hộ dịch vụ

So với các căn hộ thông thường, căn hộ dịch vụ có ưu điểm vượt trội về chất lượng quản lý (vệ sinh,vận hành tòa nhà, an ninh) và dịch vụ tiêu chuẩn cao 24 giờ một ngày, 7 ngày trong một tuần.

Khách hàng tiềm năng của căn hộ dịch vụ

Với sự chỉn chu về nội thất, tiện nghi hoàn hảo, quản lý bài bản và an ninh cao, căn hộ dịch vụ thường được các chuyên gia nước ngoài khi công tác ngắn ngày và lãnh đạo cấp cao các công ty đa quốc gia lựa chọn làm nơi lưu trú. So với căn hộ thông thường, giá thuê của căn hộ dịch vụ khá cao nhưng vẫn cạnh tranh so với khách sạn. Mức giá thuê được tính trên mỗi m2 tùy theo hạng A, B và C.

Đầu tư "căn hộ lai" vẫn tiềm ẩn không ít rủi ro (Ảnh: Internet)

Rủi ro lớn nhất khi đầu tư căn hộ dịch vụ hiện nay

Trước tình trạng căn hộ cao cấp bùng nổ nguồn cung tại các thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM trong vòng 3 năm qua, căn hộ dịch vụ đứng trước thách thức phải khác biệt và vượt trội hơn đối thủ. Nguyên nhân căn hộ dịch vụ chịu áp lực cạnh tranh với căn hộ cao cấp là do mặt bằng chung giá thuê các căn hộ cao cấp diện tích rộng rãi, có vị trí đắc địa và quản lý tốt vẫn mềm hơn rất nhiều so với căn hộ dịch vụ.

Chức năng gây mâu thuẫn nhất của căn hộ officetel hiện nay

Tuy cùng nằm trong khối nhà chung cư nhưng căn hộ officetel thực chất chỉ là một loại BĐS được cấp phép chức năng chính làm văn phòng. Căn hộ lai này có chức năng bị hạn chế, chỉ được phép lưu trú (ở ngắn ngày) chứ không được cư trú (ở lâu dài và được cấp hộ khẩu). Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, hiện nay việc chế tài, giám sát việc sử dụng căn hộ officetel vừa để ở vừa dùng làm văn phòng công ty chưa có tiền lệ. Do đó, nguy cơ bùng nổ dân số và quá tải hạ tầng tại các căn hộ officetel đang bị tranh cãi quyết liệt.

Rủi ro mà nhà đầu tư căn hộ officetel lo ngại nhất

Nhà đầu tư căn hộ officetel lo ngại nhất vấn đề sở hữu có thời hạn, chỉ giới hạn trong 50 năm. Do người Việt ưa chuộng sở hữu BĐS lâu dài để vừa sử dụng, đầu tư khai thác cho thuê, vừa tích lũy tài sản cho thế hệ sau nên việc quyền sở hữu bị hạn chế trong một thời gian nhất định là một trở ngại tâm lý khá nặng nề.

Căn hộ condotel được khai thác dưới hình thức nào?

Condotel cho phép nhà đầu tư mua tài sản được sở hữu và sử dụng căn hộ, hoặc đăng ký chương trình cho thuê với chủ đầu tư. Condotel giải được bài toán đầu tư - nghỉ dưỡng - cho thuê và trao đổi kỳ nghỉ với các resort liên kết ở các quốc gia khác. Condotel có đơn vị quản lý vận hành và bảo dưỡng chuyên nghiệp, tích hợp tiện ích chung của toàn hệ thống khu nghỉ dưỡng, hoạt động theo mô hình timeshares chia sẻ lợi nhuận.

Cần quan tâm đến vấn đề nào khi đầu tư căn hộ condotel?

Khi đầu tư condotel, nhà đầu tư cần quan tâm, cân nhắc đến nhiều yếu tố khi bàn về lợi ích tài chính của việc sở hữu condotel. Những lưu ý gồm: chuẩn bị dòng tiền dài hạn, thương hiệu chủ đầu tư và đơn vị quản lý, lập bài toán tài chính, cân nhắc tính khả thi của các cam kết lợi nhuận từ việc cho thuê.

Rủi ro nhà đầu tư căn hộ condotel lo ngại nhất

Tương tự officetel, với tính đa năng và tiện dụng, condotel vẫn rất hấp dẫn nhà đầu tư nhưng họ lại bất an về việc quyền sở hữu bị hạn chế trong 50 năm. Phần lớn các căn hộ condotel đều thuộc nhóm BĐS nghỉ dưỡng ven biển. Có khoảng 90% các dự án second home (nghỉ dưỡng) dọc theo bờ biển không được cấp quyền sở hữu ổn định lâu dài.