Những rủi ro cần lưu ý khi mua đất nền năm 2018

1. Đất nền chưa được phép phân lô

Thời gian qua, do cơn sốt đất diễn ra tại nhiều địa phương, gây tác động xấu tới tâm lý thị trường, kéo mặt bằng giá cao hơn giá trị thực, nhiều địa phương đã ban hành “lệnh” cấm phân lô, tách thửa, chẳng hạn ở địa bàn một số quận vùng ven Tp.HCM, Đồng Nai hay các đặc khu kinh tế Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc. Thị trường tại những địa bàn này hiện đã tạm lắng, nhưng quy định siết phân lô tách thửa vẫn đang có hiệu lực, do đó nếu có ý định mua đất nền tại các địa phương này, khách hàng cần xem xét khu đất đã được phép phân lô tách thửa hay chưa.

Nếu mua phải loại đất nền chưa được phép phân lô, nhà đầu tư sẽ gặp khó trong việc bán ra, nếu dùng đòn bẩy tài chính có thể bị mắc kẹt vốn vì chưa biết “số phận” lô đất sẽ ra sao. Còn người mua ở thực có thể gặp rắc rối khi đất chưa được phép tách thửa nên cũng không được cấp sổ đỏ để xây dựng.

2. Đất nền thanh lý giá rẻ

Sau khi sốt đất đi qua, một số nhà đầu tư có động thái bán ra những nền đất với giá giảm so với giai đoạn đỉnh. Tuy nhiên, với những thông tin rao bán đất nền giá rẻ hơn hẳn so với thị trường, do ngân hàng thanh lý, người mua cần hết sức thận trọng.

Thông thường, những thông tin rao bán này xuất phát từ các sàn môi giới nhỏ lẻ hoặc môi giới cá nhân với lời giới thiệu “có mối quan hệ với ngân hàng” để tạo niềm tin cho người mua. Nếu khách hàng tìm hiểu kỹ sẽ phát hiện ra nguyên nhân giá đất rẻ do nhiều vấn đề như: nằm ở những nơi xa xôi hẻo lánh, đất dính tranh chấp hoặc pháp lý mập mờ.

Đất nền thanh lý giá rẻ của ngân hàng thực chất là chiêu trò của một
số môi giới. Ảnh: Hoàng Giang/Pháp luật Tp.HCM

Đại diện các ngân hàng cũng đều khẳng định, các tài sản bất động sản thanh lý, phát mãi của ngân hàng luôn có đủ hồ sơ pháp lý và được chào bán công khai trên các phương tiện truyền thông chứ không thông qua các bên trung gian hoặc phát tờ rơi khắp nơi...

Với trường hợp này, Chuyên gia tài chính Bùi Quang Tín đưa ra lời khuyên: "Trước khi quyết định mua, khách hàng phải kiểm tra kỹ xem đất đã ra sổ chưa. Với hợp đồng mua bán, cần rà soát kỹ để tránh các điều khoản bất lợi cho mình. Đối với tài sản đã thế chấp thì cần phải quan tâm xem đã được giải chấp chưa. Nếu không kiểm tra kỹ, lỡ dính vào một tài sản thế chấp thì sau này khách hàng sẽ rất phiền toái. Ngoài ra còn phải xem dự án đó nằm trong khu quy hoạch chưa, cơ sở hạ tầng thế nào..."

3. Đất nền dự án “ma”

Gần đây nhiều môi giới rao bán các dự án đất nền không có thực để giăng bẫy, chiếm đoạt tiền cọc của khách hàng. Chiêu trò mà các môi giới thường dùng là gọi điện thoại dụ dỗ khách hàng, mời khách đến địa điểm xem nền đất thực nhưng khi tra quy hoạch tại cơ quan hành chính của địa phương, khách mới phát hiện đó là đất quy hoạch dành cho công trình công cộng, chưa được phê duyệt cho dự án nào.

Ngoài gọi điện, một số công ty còn chào bán công khai trên website với bản đồ quy hoạch, sa bàn dự án… rất đẹp mắt để thu hút người mua.

Theo xác nhận của ông Nguyễn Văn Dũng, Giám đốc Công ty Bất động sản Thăng Long (trụ sở tại quận Bình Tân), đúng là thị trường đang có hiện tượng nhân viên môi giới tự vẽ ra dự án để chào bán. Để tạo sức hút, những dự án này thường được chọn ở vị trí đẹp, gần các tuyến đường lớn, gần trường, chợ… và đặc biệt được rao bán với giá thấp hơn hẳn mức chung của thị trường.

Nhiều dự án đất nền được chào bán công khai nhưng thực ra chỉ là
dự án "ma" do môi giới tự vẽ ra. Ảnh minh họa

Thậm chí, nhiều đơn vị môi giới còn tổ chức cho nhân viên dẫn dụ khách hàng đến xem trực tiếp khu đất dự án, ở đó đã dàn sẵn cảnh người người chen nhau mua bán, ký hợp đồng và thanh toán tiền ngay trước mặt người đi xem đất nhằm tạo miềm tin đây là đất dự án thật.

Một số trường hợp còn táo tợn làm giả giấy tờ pháp lý của khu đất, giấy tờ chấp thuận cấp phép dự án của chính quyền...

Do đó, khi xem xét mua đất nền dự án, khách hàng cần tìm hiểu kỹ mặt bằng giá khu vực, nếu giá rẻ hơn cần cảnh giác. Ngoài kiểm tra pháp lý dự án, người mua cũng nên đến xem đất trực tiếp, sau khi xác định vị trí lô đất thì đến cơ quan hành chính địa phương xem bản đồ quy hoạch có khớp với thông tin dự án như môi giới quảng cáo hay không.

4. Đất nền bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng

Nhiều khách hàng mua nền đất, ký hợp đồng mua bán hợp pháp với chủ đầu tư nhưng sau đó không thể xây nhà vì đất chưa có sổ đỏ hoặc không lên được thổ cư… Nguyên nhân chủ yếu là do chủ đầu tư đem đất đã bán cho người dân thế chấp ngân hàng.

Trường hợp khách mua đất nền tại dự án Everluck Residence, huyện Thủ Thừa, Long An là một ví dụ điển hình. Từ năm 2007, nhiều khách hàng ký hợp đồng mua nền đất tại dự án này, sau đó đã đóng 80 - 100% giá trị hợp đồng. Theo cam kết, chủ đầu tư sẽ giao giấy chủ quyền vào năm 2011 nhưng đến nay khách hàng chưa nhận được sổ đỏ. Trong quá trình triển khai dự án, chủ đầu tư liên tục thúc khách đóng tiền còn dự án thì triển khai ì ạch. Gần đây sau khi tìm hiểu, khách mới tá hỏa biết nguyên nhân là do chủ đầu tư cầm cố nền đất tại ngân hàng.

Nếu mua phải những lô đất bị chủ đầu tư cầm cố, khách hàng không được cấp giấy chứng nhận chủ quyền, gặp khó khăn khi xây dựng nhà ở, tệ hơn khách hàng có thể mất trắng nếu ngân hàng phát mãi và chủ đầu tư phá sản.

Ngọc Sương (TH)