Những chính sách nào tác động lớn tới thị trường BĐS 2020?

Năm 2020, những chính sách nào sẽ tác động và góp phần quyết định diện mạo thị trường bất động sản? Batdongsan.com.vn đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư kí Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam về vấn đề này.

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư kí Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam

Thưa ông, câu chuyện rà soát hồ sơ, thủ tục cấp phép đối với các dự án trong năm qua mới chủ yếu được nhìn nhận ở khía cạnh là sụt giảm nguồn cung và giao dịch với 2 đối tượng chính chịu tác động là chủ đầu tư và khách hàng. Vậy các sàn giao dịch, các môi giới bất động sản - một thành tố quan trọng cấu thành nên thị trường chịu ảnh hưởng ra sao trong năm qua và năm 2020 với chính sách này?

Năm qua, thị trường diễn biến theo chiều hướng mất cân đối. Nguồn hàng khan hiếm, trong khi số lượng sàn, số lượng môi giới nở rộ trong suốt những năm qua. Bối cảnh này khiến tính cạnh tranh giữa các môi giới, các sàn giao dịch ngày càng lớn. Tính thanh lọc trong năm qua và năm tới sẽ khốc liệt hơn. Khả năng cao là nhiều môi giới không trụ được với nghề. Đây cũng là cơ hội cho tính chuyên nghiệp của thị trường được đẩy mạnh.

Do vậy, nhiều đơn vị bắt đầu có động thái chuyển từ lượng sang chất, tìm các giải pháp để đẩy mạnh việc bán hàng. Trong thời đại công nghệ 4.0, ứng dụng công nghệ sẽ là một xu hướng mang lại hiệu quả nhanh và cao hơn trong bán hàng. Nhưng bán hàng qua việc ứng dụng công nghệ đòi hỏi nhiều vấn đề, khả năng rủi ro cũng cao hơn, đặc biệt là mất thông tin từ những công nghệ, trong khi đây lại là yêu tố quan trọng nhất của nghề môi giới.

Một thực tế là gần đây 1 số chủ đầu tư đã tự bán hàng thay vì thông qua các sàn giao dịch ngoài. Ông đánh giá thế nào về động thái này?

Trong bối cảnh nguồn hàng khan hiếm, giá cả bị đẩy lên, nhiều chủ đầu tư đã áp dụng các giải pháp bán hàng nhằm giảm thiểu các chi phí. Chi phí bán hàng là một yếu tố khiến giá bán bị đẩy lên khiến sản phẩm khó cạnh tranh. Một trong những giải pháp giảm thiểu là tự bán thay vì thông qua các sàn giao dịch.

Ở khía cạnh này, chủ đầu tư phải có sự tính toán kĩ lưỡng. Việc không thuê sàn ngoài có thể giảm thiểu chi phí bán hàng nhưng nếu không hiệu quả bằng việc thuê thì cần có sự thay đổi. Chúng tôi đang có kiến nghị việc bán hàng bắt buộc phải thông qua môi giới để thị trường minh bạch. Bên sản xuất chỉ sản xuất, nếu tham gia vào quá trình này có thể khiến sản phẩm bị thổi phồng, không ai kiểm chứng. Cần thông qua các sàn chuyên nghiệp, sản phẩm được kiểm chứng, bảo đảm lợi ích cho khách hàng. Có như vậy mới không dẫn đến tình trạng Alibaba.

Thưa ông, mới đây, Chính phủ ban hành Nghị định 69/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất giai đoạn 2020-2024. Theo đó, giá đất của nhiều địa phương sẽ tăng bình quân15-30% . Quan điểm của ông về chính sách này ?

Mức tăng giá được luật quy định, 5 năm điều chỉnh một lần. Việc tăng hay giảm phụ thuộc vào thị trường. Khi thị trường đồng nhất có xu hướng tăng thì sẽ điều chỉnh theo hướng tăng và ngược lại.

Thị trường bất động sản Việt Nam trong 5 năm trở lại đây, giá đất hầu hết ở các địa phương đều tăng, còn tăng tỷ lệ bao nhiêu % phụ thuộc vào mức tăng bình quân của thị trường. Tôi cho rằng việc các cơ quan chuyên môn đã tính toán, xây dựng mức tăng thì chắc chắn đã có cơ sở. Động thái này hoàn toàn theo quy định của pháp luật.

Mức tăng bình quân15-30% sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản?

Việc ban hành khung giá đất mới sẽ tạo bảng giá mới. Đây là cơ sở để tính toán tiền nộp thuế sử dụng đất. Luật đất đai quy định, dự án dưới 30 tỉ mới lấy bảng giá để tính tiền sử dụng đất. Dự án trên 30 tỉ phải có bộ phận liên ngành thẩm định giá, lấy giá thị trường để so sánh, tính tiền sử dụng đất. Thế nên theo tôi khung giá đất có ảnh hưởng đến các dự án bất động sản nhưng không nhiều.

Tuy nhiên, việc tăng giá đất sẽ ảnh hưởng rõ nét đến chi phí sản xuất kinh doanh. Các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh đều phải thuê đất và trả tiền thuê đất hàng năm. Với khung giá đất mới thì sẽ phải tính lại tiền thuê đất. Rõ ràng, chi phí trả tiền thuê đất hàng năm của doanh nghiệp sẽ tăng, đồng nghĩa giá thành sản xuất tăng, chi phí đầu vào của sản phẩm tăng, tất yếu tạo áp lực tăng giá bán sản phẩm.

Thưa ông, ngoài việc tăng giá đất thì năm 2020, một chính sách khác sẽ có hiệu lực liên quan đến lĩnh vực bất động sản là Nghị định 91 xử lý các vi phạm về đất đai. Chính sách này sẽ tác động như thế nào đến thị trường?

Nghị định 91 quy định các hành vi vi phạm hành chính, hình thức xử phạt, mức phạt, biện pháp khắc phục hậu quả, thẩm quyền lập biên bản và thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai bao gồm vi phạm trong sử dụng đất và vi phạm trong thực hiện dịch vụ về đất đai. Nghị định này ra đời đồng nghĩa những sai phạm trong quản lý, sử dụng đất đai trước nay chưa được xử lý thì giờ có cơ sở, công cụ để xử lý. Tác động của Nghị định 91 là sẽ làm các chủ đầu tư có thái độ tích cực hơn trong việc sử dụng đất đai. Do đó, thị trường sẽ giảm đi các sai phạm trong sử dụng, quản lý đất đai. Đây là những tác động tích cực đối với thị trường bất động sản về lâu dài.

Cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này!

Thúy An

Link báo gốc: http://thanhnienviet.vn/2020/01/27/nhung-chinh-sach-nao-tac-dong-lon-toi-thi-truong-bds-2020