Những “cái bẫy” mà người mua, đầu tư bất động sản hay gặp phải

Mua phải dự án “ma”

Gần đây nhiều môi giới rao bán các dự án bất động sản không có thực để giăng bẫy, chiếm đoạt tiền của khách hàng. Trường hợp của công ty địa ốc Alibaba, Angel Lina, Hoàng Kim Land... bị dư luận phản ảnh thời gian gần đây tại TP.HCM, Đồng Nai, Bình Thuận chỉ là những ví dụ điển hình. 

Những dự án “bánh vẽ” này thường được chọn ở vị trí đẹp, gần các tuyến đường lớn, gần trường, chợ… và đặc biệt được rao bán với giá thấp hơn hẳn mức chung của thị trường.

Thậm chí, nhiều đơn vị môi giới còn tổ chức cho nhân viên dẫn dụ khách hàng đến xem trực tiếp khu đất dự án, ở đó đã dàn sẵn cảnh người người chen nhau mua bán, ký hợp đồng và thanh toán tiền ngay trước mặt người đi xem đất nhằm tạo niềm tin đây là đất dự án thật.

Một số trường hợp còn táo tợn làm giả giấy tờ pháp lý của khu đất, giấy tờ chấp thuận cấp phép dự án của chính quyền...

Để tránh mua phải các dự án “vịt trời”, người mua cần tìm hiểu kỹ mặt bằng giá khu vực, nếu giá rẻ hơn cần cảnh giác. Và đặc biệt, cần kiểm tra tính pháp lý của chủ đầu tư. 

Theo luật sư Phạm Thanh Sơn, Văn phòng luật sư Nam Hà Nội, người mua có thể ra UBND địa phương để tra cứu xem chủ đầu tư đã thực sự được cấp Quyết định đầu tư hay chưa. Bên cạnh đó, phải tìm hiểu chủ đầu tư này có đáp ứng đủ các điều kiện mở bán BĐS hay không. Ví dụ, với đất nền, họ phải làm xong hạ tầng, đối với chung cư, bắt buộc phải xong cốt 00. Khi chủ đầu tư đủ điều kiện mở bán thì người mua sẽ có hợp đồng, và hợp đồng đó có giá trị.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn lại cho rằng, bên cạnh các yếu tố pháp lý thì người mua phải chọn chủ đầu tư thực sự có uy tín, bằng cách dựa vào các dự án mà họ đã từng triển khai. Vì mặc dù xong cốt 00, xong san lấp mặt bằng nhưng dự án vẫn có thể dừng. Nhiều chủ đầu tư chỉ lập dự án để huy động vốn, nhưng sau đó không triển khai, đắp chiếu để đấy. Người mua thông thái hãy xem chủ đầu tư có đủ tiềm lực khả năng tài chính hay không, và họ có ý muốn xây dựng dự án hay không.

Trước tình trạng nở rộ dự án “ma”, chính quyền nhiều quận, huyện ở TP.HCM
phải gắn biển cảnh báo. Ảnh: Khả Hòa, Báo Thanh niên

Mua đất chưa có sổ đỏ

Bà H. ở Hà Nội mua được mảnh đất giá hời ở huyện Nam Từ Liêm. Dù biết đất chưa có sổ đỏ sẽ có nhiều rủi ro nhưng với mong muốn bán sang tay sẽ được lãi cao nên bà vẫn quyết định liều mua. Nhưng niềm vui ngắn chẳng tày gang, hóa ra miếng đất bà H. mua lại nằm trên khu đất bị lấn chiếm dọc bờ sông. Ngoài ra, việc lấn chiếm đã xảy ra từ lâu, vì vậy theo luật phải giữ nguyên hiện trạng để chờ xử lý.

Trên thực tế, những trường hợp chấp nhận mua bán đất khi chưa có sổ đỏ như bà H. là khá phổ biến. Bởi lẽ, mức giá của phân khúc này quá hấp dẫn. Nhiều người hy vọng sau khi mua xong sẽ hợp thức hóa được mảnh đất để thu về khoản giá trị lớn hơn, hoặc cũng có người không am hiểu pháp luật nên lỡ mua phải loại đất này.

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 quy định, giao dịch mua bán đất không có sổ đỏ thì không được coi là hợp pháp. Chính vì không được coi là hợp pháp nên các giao dịch này tiềm ẩn nhiều rủi ro mà không phải ai cũng biết trước được.

Do đất chưa có sổ đỏ, việc mua bán chỉ có thể thực hiện bằng viết tay nên không đảm bảo giá trị về pháp lý, dễ bị tranh chấp dẫn đến hợp đồng mua bán vô hiệu. Đất không có sổ đỏ nên rất khó xác minh được nguồn gốc đất, tiềm ẩn nhiều rủi ro như đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất nông nghiệp và thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi… Vì thế, người mua có thể phải đối mặt với những tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

Khi đó, để hạn chế rủi ro có thể xảy ra, người mua cần tìm hiểu thông tin nguồn gốc mảnh đất xem có phải đất thổ cư hợp pháp hay không. Những thông tin này có thể được xác minh thông qua cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBND xã, phường nơi có đất.

Đối với trường hợp lỡ mua đất chưa có sổ đỏ, người mua nên làm hợp đồng đặt cọc. Trong hợp đồng phải ghi rõ các điều khoản về cam kết của người bán, bồi thường khi không thực hiện cam kết. Bên cạnh đó, người mua nên yêu cầu làm thêm giấy ủy quyền quản lý, sử dụng, định đoạt để khi thửa đất có đủ điều kiện cấp sổ, người mua có thể tự mình đứng ra chủ động thực hiện thủ tục.

Mua bất động sản đang có tranh chấp

Một trong những nguy cơ khiến người mua nhà đất dễ bị “mất trắng” đó là mua phải mảnh đất, ngôi nhà đang vướng tranh chấp, kiện tụng. Nhiều khi, người mua chỉ thấy bất động sản mình mua có đủ giấy tờ hợp lệ là đồng ý xuống tiền, mà chưa tìm hiểu kỹ càng đến vấn đề này. 

Đất vùng ven thành phố, nơi dễ bùng lên các cơn "sốt ảo". Ảnh minh họa: BĐS Việt Nam 

Để xác minh nhà đất có đang tranh chấp, kiện tụng hay không, người mua nhà có thể thực hiện các bước sau: 

- Liên hệ với UBND địa phương nơi có nhà, đất để xem có đang bị niêm yết về việc phân chia di sản thừa kế hay không; hoặc có bị ngăn chặn việc khai di sản thừa kế hay không.

- Gặp trực tiếp cán bộ tư pháp phường/xã để tìm hiểu nhà, đất có ai đang gửi đơn giải quyết tranh chấp hay không.

- Liên hệ với cơ quan thi hành án tìm hiểu xem căn nhà có bị yêu cầu thi hành án bởi một bản án có hiệu lực pháp luật hay không.

- Có thể liên hệ phòng tài nguyên môi trường, văn phòng đăng ký đất đai của địa phương để hỏi thông tin căn nhà có bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của tòa án hay cơ quan thi hành án hay không.

- Căn nhà dự định mua phải có bản chính sổ hồng, sổ đỏ. Không bao giờ chấp nhận đặt cọc khi chỉ nhìn thấy bản photocopy dù có công chứng hoặc chứng thực sao y bản chính. Lý do là nhiều khả năng nhà đang bị thế chấp ở ngân hàng hoặc một nơi nào khác nên chủ nhà mới không đưa ra được bản chính.

- Kiểm tra về quyền sở hữu tài sản, xem người đứng tên trên sổ hồng, sổ đỏ để xác định đây là tài sản riêng của một người, của vợ chồng hay đồng sở hữu của nhiều người.

Nếu trên sổ xác định chỉ có một người đứng tên thì phải kiểm tra người ấy có vợ, chồng hay không, tình trạng hôn nhân hiện tại. Nếu chủ sở hữu ly hôn phải kiểm tra bản án có phân chia tài sản chung không. Trường hợp là đồng sở hữu, đồng thừa kế thì cần kiểm tra trên sổ có ghi đại diện hay không. 

Mua bất động sản trong cơn sốt ảo

Trong cơn sốt đất 4 huyện ngoại thành Hà Nội là Thanh Trì, Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm hồi tháng 2, tháng 3 năm 2019, giá đất tăng lên chóng mặt, nhiều người đã lao vào mua đất chỉ mong nhanh chóng kiếm lời. 

Đất đai nổi sóng các quận, huyện ngoại thành Hà Nội thực chất là chiêu trò “làm giá” của cò đất và các đầu nậu khu vực. Người có nhu cầu mua thực gần như vắng bóng. Hoạt động mua bán, sang nhượng chỉ diễn ra trong các nhóm đầu tư.

Chỉ sau 2 tháng, thị trường đất vừa bùng lên lại hạ nhiệt chóng vánh. Nhiều nhà đầu tư non tay đã nhanh chóng gánh hậu quả. Đất vừa mua để “lướt sóng” không bán được khi thị trường chững lại. Nhiều người điêu đứng vì vay nợ mua đất, đã chấp nhận bán lỗ để mong gỡ lại vốn. 

Các chuyên gia khuyến cáo, trước khi tiến hành giao dịch trong thời điểm nhạy cảm, người mua đất cần cân nhắc nhiều yếu tố vì nguy cơ mất tiền thậm chí thua lỗ là rất lớn.

Người mua phải quan sát thị trường trên diện rộng để nắm được diễn biến từng thời điểm, kiểm tra xem giá nhà đất có bị hét lên quá cao hay không. Có thể thẩm định giá bằng cách so sánh các hoạt động mua bán gần nhất, hay đối chiếu vị trí, khoảng cách di chuyển, mật độ dân số, tiện ích xung quanh. Một cách khác là có thể đặt vấn đề thế chấp ngân hàng để thẩm định giá trị tài sản nằm trong khoảng nào.

Nhà đầu tư bất động sản không nên mua vào nếu nhận thấy giá bất hợp lý vì khi đó rủi ro rất lớn. Giới chuyên môn còn khuyên người mua nên cân đối dòng tiền, chỉ dùng tiền nhàn rỗi, dài hạn để mua bất động sản, tránh đi vay khi thị trường sốt ảo để rồi lại thêm nặng gánh nợ nần.

Trang Quỳnh