Nhìn lại cơn sốt đất 10 năm trước khi Thủ đô được mở rộng

Giá đất tăng cao, giao dịch diễn ra chóng vánh

Quốc hội thông qua việc sáp nhập Hà Tây vào Hà Nội từ giữa năm 2008. Nhưng trên thực tế, trước đó cả năm, bất động sản ở mọi phân khúc và mọi khu vực từ Mê Linh, Hoài Đức, Hà Đông... đều đã tăng giá. Nhiều căn nhà hộp cao tầng mọc lên thay thế nhà cửa, ruộng vườn.

Cơn sốt đất lên đến đỉnh điểm từ cuối tháng 3/2008 khi phương án mở rộng địa giới hành chính Thủ đô được công bố. So với thời điểm trước đó nửa năm, giá đã cao gấp 2-3 lần, khiến nhiều gia đình tiếc rẻ vì trót bán hết đất ở những vị trí đẹp. Đất vườn, đất dịch vụ, thổ cư tại những vùng giáp ranh như Mỹ Đức, Thanh Oai, Anh Khánh, Phú Lương, La Khê... đến đất nông nghiệp, đất rừng tại Ba Vì, Lương Sơn (Hòa Bình) cũng bị mang ra rao bán khi ngày càng có nhiều người đổ về đây đầu tư.

Theo một nhà đầu tư tên Trung, vào giai đoạn đó, ít nhất là 3 lần anh bị các chủ đất ở Thạch Thất, Hà Đông hủy cọc, trả lại tiền. Bởi chỉ vài ngày sau khi ký hợp đồng, giá lại tăng lên nên chủ nhà không muốn bán. Thậm chí, chủ nhà còn chấp nhận đền tiền đặt cọc gấp đôi để hủy hợp đồng, bán với giá cao hơn cho người khác. Sau đó, anh Trung lại tiếp tục săn lùng lô đất khác với niềm tin "cứ mua là thắng, sớm muộn gì giá cũng lên gấp vài lần".

Một điểm nóng của cơn sốt đất 10 năm trước là khu vực Bắc An Khánh (Hoài Đức)

Tin sáp nhập cũng khiến nhiều nhà đầu tư đổ về đây thực hiện các dự án lớn, nhỏ. Dù chưa giải phóng mặt bằng, chưa làm hạ tầng nhưng họ đã thu tiền của khách qua hình thức góp vốn, thu chênh. Để có suất mua lô đất với giá cao ngất ngưởng cộng thêm hàng trăm triệu tiền chênh, người ta phải bốc thăm, xếp hàng từ nửa đêm hoặc phải thông qua các mối quan hệ để xin suất ngoại giao. Vì giá đất tăng theo giờ nên các nhà đầu tư dù phải vay vốn ngân hàng cũng cố để lao vào.

Giao dịch diễn ra chóng vánh, thậm chí chủ các lô đất còn chưa kịp xác định đất của mình nằm ở đâu giữa khu đất um tùm cỏ dại hoặc công trường ngổn ngang. Vị trí khu đất được xác định dựa trên một tấm bản đồ còn chưa ráo mực và những "mỹ từ" của "cò đất".

Tuy nhiên, khi thông tin sáp nhập chính thức có hiệu lực, bất động sản ở những nơi này đã chững lại, thậm chí giảm theo quyết định siết tín dụng để kiềm chế lạm phát và dự kiến đánh thuế lũy tiến vào nhà đất của ngành xây dựng. Là trung tâm cũ của Hà Tây, nằm gần khu trung tâm nhất, Hà Đông được kỳ vọng là nơi đón sóng đầu tiên và mạnh nhất nhưng so với thời điểm trước sáp nhập, giá cũng giảm đến 50%.

Đóng băng đến đầu năm 2009 thì thị trường sốt lại cùng chính sách nới lỏng tiền tệ. Dọc những tuyến đường đã, đang hình thành và mở rộng như Quốc lộ 6 (đường Hà Nội đi Hòa Bình), Đại lộ Thăng Long, Quốc lộ 32 (Hà Nội đi Sơn Tây)... đến những tuyến đường vẫn còn nằm trên giấy như đường 70 từ Nhổn đi Hà Đông, đường Hoàng Quốc Việt kéo dài... quay cuồng trong cơn sốt đất, đỉnh điểm là vào năm 2010.

Những "tử huyệt" chôn vùi tiền của các nhà đầu tư

Trước và sau khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội, thị trường bất động sản được đánh dấu bằng hai cơn sốt giá vào giai đoạn 2007-2008 và 2009-2010. Dù mức độ khác nhau nhưng trong cơn sốt đó, có những dự án được điểm danh nhiều lần và được coi là "hàng nóng" như liền kề Khu đô thị Geleximco Lê Trọng Tấn, HUD Vân Canh, Khu đô thị Vườn Cam, Nam An Khánh, Splendora Bắc An Khánh...

Biến động giá tại một số dự án trong 10 năm qua

Chỉ trong một năm, giá đất nhiều nơi từ 15-20 triệu đồng/m2 đã tăng lên 140 triệu đồng/m2 dù dự án chưa xây dựng hạ tầng, mới giải phóng mặt bằng. Thị trường bất động sản đổ vỡ vào cuối năm 2010 đã khiến tiền của nhiều nhà đầu tư bị chôn vùi tại đây. May mắn hơn, có những dự án đã thành hình, có giao dịch nhưng giá bán không thể chạm tới mốc từng có trong giai đoạn 2009-2010.

Tại khu vực phía Tây, dù hạ tầng hạn chế hơn nhưng Mê Linh cũng được coi là "tử huyệt" của nhiều nhà đầu tư. Mê Linh có 47 dự án nhà ở, đô thị được duyệt, trong đó, trước ngày Hà Nội chính thức mở rộng, 18 dự án đã được ký chỉ trong vòng một tháng. Thời điểm đó, những dự án giao dịch sôi động nhất phải kể đến như Khu đô thị Minh Giang - Đầm Và, Hà Phong, Cienco 5, AIC, Chi Đông, VIT Tiền Phong... và đều được bán dưới dạng hợp đồng góp vốn. Sau 10 năm, có những dự án còn chưa giải phóng mặt bằng nhưng nhiều nhà đầu tư đã nộp 70-80% giá trị các lô đất nền liền kề, biệt thự.

Cũng tham gia đầu tư vào giai đoạn đó, anh Tuấn cầm hợp đồng mua lô đất nền giá hơn 2 tỷ ở xã Tiền Phong, Mê Linh gần chục năm nay nhưng cũng không biết vị trí chính xác của lô đất. Đây chỉ là 2/3 số tiền thực tế mà anh phải trả, bởi anh còn trả cho môi giới gần 1 tỷ mà không có hóa đơn hay dấu tích gì.

Trong cơn sốt đất 2007-2008 hoặc 2009-2010, khoản tiền chênh thậm chí còn lớn hơn số tiền ghi trong hợp đồng. Tại khu Splendora Bắc An Khánh, có căn biệt thự 450m2 khi dự án mới làm hạ tầng có giá 11,5 tỷ nhưng sau đó, khoản tiền chênh lên đến 21 tỷ đồng. Hay một căn biệt thự khác rộng 270m2, giá gốc 7 tỷ đồng nhưng tiền chênh lên đến 9,5 tỷ. Mặc dù vậy, nhiều người vẫn lao vào mua.

Cơn sốt đất diễn ra rất nhanh ở Hà Đông, Quốc Oai, Mê Linh, Hoài Đức... nhưng cơn sốt đất tại Ba Vì được ví như một cơn lốc. Đầu năm 2010, trước thông tin chuyển Trung tâm hành chính Quốc gia về Ba Vì, nhà đầu tư đã cày xới những làng quê, bìa rừng, ngọn đồi ở Yên Bài, Tản Lĩnh, Vân Hòa... Giá đất đã tăng 2-3 lần so với trước đó, từ 70-80 triệu mỗi sào lên tới 250 triệu đồng.

Nhưng chỉ 2 tháng sau, giao dịch đã không còn khi chính quyền khẳng định "thông tin về trục Ba Vì - Hồ Tây chưa được thông qua và câu chuyện trung tâm hành chính phải 20-30 năm nữa mới có thể bàn đến". Thông tin này đã biến nơi đây thành "tử huyệt" chôn vùi không ít tiền của các nhà đầu tư đón đầu quy hoạch.