Nhiều sàn giao dịch bất động sản phạm luật

Giao dịch tại sàn GD BĐS Donaland

Trong một cuộc họp ngành gần đây nhất, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng phải thừa nhận, mặc dù cả nước có khoảng 600 sàn bất động sản nhưng phần đa hoạt động thiếu chuyên nghiệp, mang tính hình thức, thậm chí trở thành công cụ hợp thức hóa vi phạm cho các chủ đầu tư.

Không thể mua được hàng giá gốc trên sàn

Dự án khu văn phòng và nhà ở cao cấp Vinaconex 1 tại phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội do CTCP Xây dựng số 1 (Vinaconex 1) làm chủ đầu tư hiện đã xong phần ngầm gồm hạng mục cọc khoan nhồi, phần móng và 2 tầng hầm. Dự án được xây dựng trên diện tích 13.333m2 bao gồm 5 khối nhà cao từ 22-27 tầng (2 tầng hầm).

Phương án kinh doanh của dự án đã được HĐQT công ty phê duyệt. Theo đó toàn dự án có tổng số 249 căn hộ để bán, gồm 73 căn hộ thuộc diện phải thực hiện theo Quyết định số 153/2006/QĐ-UBND ngày 31.8.2006 của UBND TP.Hà Nội. Còn lại 176 căn hộ, chủ đầu tư được quyền chào bán qua sàn.

Làm việc với ông Nguyễn Phúc Hưởng - Phó TGĐ công ty Vinaconex 1 - được biết, từ ngày 26.7.2010 công ty đã ký hợp đồng “Dịch vụ đại diện tiếp thị, bán bất động sản” với CTCP sàn giao dịch bất động sản Vinaconex (Vinaconex Real) để sàn giao dịch này đại diện cho chủ đầu tư làm mọi thủ tục để việc giao dịch 176 căn hộ nêu trên theo đúng quy định của pháp luật. Ngày 21.9, công ty Vinaconex 1 thông báo chính thức giá bán căn hộ (28,5 triệu đồng/m2). Ngày 11.11.2010, công ty đã nhận được báo cáo kết quả từ sàn giao dịch Vinaconex Real. Theo đó, 176 căn hộ đã có chủ, trong đó phần lớn là cán bộ công nhân viên của công ty.

Nếu chỉ nhìn sự việc như vậy có thể thấy công ty Vinaconex 1 hoàn toàn làm đúng luật, theo đúng các trình tự quy định. Tuy nhiên, khi hỏi, liệu lãnh đạo công ty có nắm được thời điểm nào Vinaconex Real chính thức bán hàng, việc công bố thông tin đại chúng được tiến hành như thế nào... thì chính ông Hưởng cũng thừa nhận công ty không hề biết. “Đó là việc của bên kia (Vinaconex Real - PV)” - ông Hưởng nói.

Khi hỏi tại sao danh sách khách hàng của 176 căn hộ nói trên lại phần lớn là của cán bộ công nhân viên trong công ty, ông Hưởng cho rằng, Vinaconex 1 là một công ty cổ phần, là một công ty đại chúng nên cán bộ nhân viên Vinaconex 1 hoàn toàn có thể là khách hàng của công ty.

Như vậy, vấn đề ở đây là thông tin. Ai được tiếp cận các thông tin về 176 căn hộ, về giá bán, thời gian chính thức mở bán qua sàn... sớm nhất thì người đó sẽ có căn hộ. Dư luận hoàn toàn có quyền đặt câu hỏi nghi ngờ ở đây vì ngay sau khi có tin Vinaconex 1 công bố giá gốc bán ra là 28,5 triệu đồng/m2 (ngày 21.9.2010) thì đến sàn giao dịch Vinaconex Real, các nhân viên giao dịch sàn đều thông báo hàng đã được bán hết. Ở thời điểm đầu tháng 11.2010, các căn hộ này đã được giao dịch trên sàn Vinaconex Real với giá chênh lệch thêm khoảng 650 triệu đồng/căn và hiện nay mức chênh lệch này đã lên gần 1 tỉ đồng/căn!

Cách bán hàng thiếu minh bạch?

Là một DN xây dựng, Vinaconex 1 hoàn toàn có thể xây nhà để bán cho cán bộ công nhân viên của công ty với giá ưu đãi. Việc chủ các căn hộ thuộc Dự án khu văn phòng và nhà ở cao cấp Vinaconex 1 là cán bộ công nhân viên của Vinaconex 1 cũng sẽ là việc hết sức bình thường. Tuy nhiên, điều khiến dư luận thắc mắc ở đây chính là cung cách bán hàng của công ty. Là một công ty đại chúng, nên chăng khi bán hàng ra công chúng, Vinaconex 1 nên chọn một hình thức bán hàng minh bạch hơn, để những khách hàng bình thường, không phải là cán bộ công nhân viên của công ty, không phải ấm ức vì cho rằng việc Vinaconex 1 rao bán hàng trên sàn chỉ là hình thức.

Giải thích cho cách bán hàng lặng lẽ kiểu này, giám đốc một sàn giao dịch cho biết đây là cách bán hàng phổ biến hiện nay. Do nguồn cung sản phẩm nhà đất - đặc biệt là các dự án có vị trí tốt - còn hạn chế, nên các chủ đầu tư trước khi tung dự án ra thì họ đã bán sỉ cả block hoặc bán nguyên một sàn dự án cho đối tác, người quen... Sau lớp khách hàng đợt một nêu trên thì tiếp đến mới là các sàn giao dịch tham gia phân phối. Nhưng ở khâu này không phải sàn nào cũng được chủ đầu tư mời bán hàng, mà muốn tham gia thì sàn cũng phải bỏ tiền mua sỉ. Các dự án do các CTCP, công ty tư nhân làm chủ đầu tư như Geleximco, dự án bắc quốc lộ 32... cũng không dễ tiếp cận giá gốc qua sàn.

Thời gian gần đây, Dự án khu căn hộ chung cư CT7D- Lê Văn Lương Residentials thuộc khu đô thị Dương Nội của Tập đoàn tư nhân Nam Cường đã gây được tiếng vang trên thị trường do cách bán hàng khá minh bạch, người mua đã tiếp cận được với giá gốc của chủ đầu tư. Toà nhà CT7D được rao bán khi đã hoàn thành xong móng, có sơ đồ mặt sàn chi tiết, được niêm yết giá bán từng căn, vị trí mặt bằng, thông tin pháp lý... để khách hàng lựa chọn và giao dịch trực tiếp tại sàn. Tất nhiên, có thể do cách bán hàng nhỏ giọt nên các đợt mở bán căn hộ dự án này, theo thông báo của chủ đầu tư, là đều được bán hết 100%, song dù sao chiêu thức bán hàng này cũng còn có thể chấp nhận được, không gây phản cảm cho khách hàng. 

Sân cho "cò mồi"

PGS TS Nguyễn Văn Hiệp - Phó GĐ Sở XD T.HCM cho rằng: Hoạt động của các sàn GD vẫn đang tồn tại một số vấn đề bất cập như: Một số sàn GDBĐS vẫn thực hiện hoạt động mua bán chuyển nhượng BĐS trực tiếp tại sàn, dù hoạt động này bị cấm; Nhiều Sàn GD BĐS không thực hiện nghiêm túc chế độ báo cáo định kỳ cho ngành chức năng, khi chấm dứt hoạt động không thực hiện đầy đủ các thủ tục theo quy định; Nhiều sàn GD BĐS chưa tổ chức đủ các loại hình hoạt động theo quy định, chưa lập quy chế hoạt động rõ ràng, khoa học. Đặc biệt, nhiều nhân viên sàn GD BĐS chỉ có bằng đại học hoặc cao đẳng mà chưa hề có chứng chỉ chuyên ngành theo quy định...

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương - GĐ sàn GD BĐS Tín Nghĩa (Đồng Nai) bức xúc: Nhiều sàn GD BĐS mang danh "sàn" nhưng thực chất chỉ là vỏ bọc bên ngoài, nhiều nhân viên của sàn GD đứng tại sàn chỉ để cò mồi mua bán chuyển nhựợng BĐS không qua sàn. Nhiều sàn GD BĐS vẫn còn bán sản phẩm chưa hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng, có thể chỉ đã xong phần móng... Trong khi Luật kinh doanh BĐS quy định nhà đất mua bán qua sàn phải là sản phẩm hoàn chỉnh.

Thực tế trên khiến lòng tin của người dân đối với các sàn GD BĐS giảm, gây thiệt thòi cho những sàn GD BĐS làm ăn trung thực, tuân thủ đúng pháp luật.

Lúng túng quản lý

Nhiều DN BĐS cho rằng nguyên nhân chủ yếu khiến hoạt động của sàn GD BĐS còn bất cập là do nhà nước chưa có một chính sách phù hợp trong quản lý. Do vậy, nhà nước phải nhanh chóng nghiên cứu hoàn thiện các chính sách phù hợp nhằm quản lý hiệu quả sàn GD BĐS, trên cơ sở bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người mua và người bán, và của cả nhà nước. Cụ thể là DN kinh doanh được thuận lợi, có lãi, người mua không bị thiệt thòi hoặc bị lừa và nhà nước quản lý được thị trường. Đồng thời thu đủ các loại thuế, phí... Tuy nhiên cho đến nay, các chính sách này chưa được ban hành kịp thời, các cơ quan chức năng vẫn trong quá trình nghiên cứu soạn thảo.

CV 1908/BXD - QLN của Bộ XD gửi UBND TP đầu tháng 10 vừa qua nêu rõ: Do hoạt động sàn GD BĐS thời gian qua tồn tại một số bất cập, tốt xấu lẫn lộn... nên để đánh giá đúng năng lực của các sàn GD BĐS, giúp khách hàng nhận biết chất lượng dịch vụ của các sàn để chọn lựa làm nơi mua bán giao dịch, hiện Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS đang nghiên cứu, đề xuất giải pháp để Bộ XD ban hành Thông tư hướng dẫn việc phân hạng sàn GD BĐS. Theo dự thảo thông tư nêu trên, việc phân hạng sàn GD BĐS hoàn toàn tự nguyện, các sàn không tham gia phân hạng vẫn hoạt động bình thường. Các sàn GD BĐS tham gia phân hạng được phân thành 3 hạng 1, 2, 3 theo từng tiêu chí cụ thể. Dự thảo cũng đề ra các hình thức xử lý phù hợp  nếu sàn GD BĐS vi phạm chế độ báo cáo, vi phạm hành chính, vi phạm các tiêu chí...

Tuy nhiên, PGS TS Nguyễn Văn Hiệp - Phó GĐ Sở XD Tp.HCM phân tích, ngay trong Dự thảo phân hạng sàn GD BĐS nêu trên còn một số bất cập cần tiếp tục chỉnh sửa: Chưa rõ ích lợi của việc phân hạng;  chưa quy định rõ thủ tục đóng cửa ngừng hoạt động sàn; phân hạng có giá trị 1 năm là quá ngắn... Chính vì vậy, việc bao giờ có được chính sách quản lý sàn hữu hiệu xem ra còn phải chờ dài dài.

(Theo DDDN,LĐ)