Nhiều nhà đầu tư “mắc kẹt” khi xây nhà phố bán lại

Chôn vốn vì không ra được hàng

Nhà phố lẻ xây sẵn lâu nay được xem là phân khúc hấp lực người mua ở thực với khả năng tiêu thụ khá cao. Tại các khu vực vùng ven Tp.HCM, từ đầu năm 2015, khi đất nền “nóng sốt”, nhiều NĐT đã xây nhà phố bán lại với kì vọng hưởng chênh lệch cao hơn khi bán đất nền. So với việc sang nhượng đất nền, giá bán nhà phố được tính cả phần tăng giá của đất (theo giá thị trường khu vực) và phần chênh lệch từ việc xây nhà khiến lợi nhuận NĐT được hưởng thường cao hơn khoảng từ 100-250 triệu đồng so với bán đất nền. Đó là lý do khiến các khu vực như Q.9, Q.2, huyện Hóc Môn, Q.12, có thời điểm “người người” đua nhau xây nhà phố bán. Tuy nhiên, bên cạnh những NĐT “thắng lớn” thì không ít NĐT không ra được hàng, phải chấp nhận bán lỗ.

Nhiều NĐT vì “nóng vội”, ham lợi cao, thiếu thông tin vẫn  bất chấp mua đất xây nhà bán cho kỳ được

Anh Trần Văn Thắng (ngụ P.Long Phước, Q.9) đầu tư 3 căn nhà phố xây sẵn liền kề tại đường Long Thuận vào cuối năm 2016, giữa năm 2017, anh bán được 1 căn, còn 2 căn diện tích 60m2 (kết cấu 1 trệt 1 lầu) chào giá 1.4 tỉ đồng/căn hiện vẫn chưa có khách mua. Theo anh Thắng, nhiều  khách đến xem nhà nhưng “chê” giá nhà cao so với việc mua đất tự xây. Ngoài ra, thiết kế ở 2 căn nhà này chưa phù hợp. Một số khách kỹ tính, không thích kiểu xây chung tường với căn còn lại nên cân nhắc. Mặc dù không có ý định hạ giá nhưng mãi không chốt được khách khiến anh Thắng sốt ruột. Ngoài dòng tiền bị chôn lại thì anh lại phải gánh thêm chi phí lãi ngân hàng hàng tháng từ việc vay xây nhà ở thời điểm đó.

Mới tham gia đầu tư BĐS lần đầu tiên, ông Trần Văn Xinh (ngụ P.Bình Trưng Đông, Q.2) đã chọn nhà phố là phân khúc để đầu tư. Căn nhà 2 tầng tại đường Lã Xuân Oai, P.Trường Thạnh, Q.9 được ông xây dựng từ đầu năm 2017, rao giá chênh 400 triệu đồng/căn so với số tiền bỏ ra. Tuy nhiên, khách đến xem nhiều nhưng không mua vì “ngại” khu vực còn vắng vẻ cư dân, xa tiện ích, đường chưa trải nhựa và giá cao. Theo ông Xinh, thời điểm mua đất, CĐT “hứa hẹn” xây khuôn viên xanh và trải nhựa đường. Thế nhưng, đã hơn 1 năm kể từ thời điểm ông xây nhà, hạ tầng đường xá KDC vẫn không được CĐT thực hiện. Đến nay, khuôn viên vẫn chưa hình thành, xung quanh ngôi nhà còn rất nhiều nền đất trống do đa phần là đất sang tay giữa các NĐT thứ cấp. Do đó, khách đến xem nhà đều “e dè”. Dòng vốn của ông vì thế vẫn “bất động”. Ông Xinh cho biết, căn nhà có nguy cơ rớt giá nếu để quá lâu, vì thế có thể ông sẽ chấp nhận rao huề vốn để thu dòng tiền.  

Trường hợp như anh Thắng, ông Xinh không phải hiếm trong giới đầu tư nhà phố xây sẵn. Theo ông Trần Thanh Hoàn, giám đốc Công ty BĐS Phúc Thịnh (Q.Tân Bình), đa số NĐT thất bại khi bỏ tiền vào nhà phố là những người chưa có kinh nghiệm trên thị trường, đầu tư bộc phát hoặc theo phong trào. Do đó, những người này không tìm hiểu kỹ càng về vị trí, tiềm năng khu vực đầu tư, ảnh hưởng đến đầu ra của sản phẩm. Từ việc bán không được hoặc bán chậm, dòng tiền của NĐT sẽ bị “mắc kẹt”, thậm chí có nguy cơ lỗ nặng, mất trắng.

Phải hiểu được đặc thù của đầu tư nhà phố

Vừa là chủ doanh nghiệp (DN), vừa là một NĐT lâu năm trong lĩnh vực đất nền - nhà phố, ông Trần Thanh Hoàn đã đưa ra lời khuyên đối với những NĐT mới bắt đầu với phân khúc nhà phố xây sẵn bán lại.  

Thứ nhất, NĐT phải hiểu đầu tư nhà phố không giống với bất cứ loại hình BĐS nào khác. Nếu như đất nền, NĐT càng “ngâm” càng có lời và có thể bán ra bất kỳ giai đoạn nào thì nhà phố xây sẵn càng để lâu thì có thể rớt giá. Thanh khoản nhà phố phụ thuộc nhiều vào hướng, thiết kế, độ mới – cũ của căn nhà. Do vậy, NĐT không thể vì “nóng vội”, đua theo phong trào, ham lợi cao, thiếu thông tin mà vẫn “bất chấp” làm cho kỳ được.

Thứ hai, đất xây nhà phố có diện tích vừa và nhỏ, phổ biến từ 50-60m2, kết cấu lên cao sẽ dễ bán cho người mua thực. Không ít NĐT “vin” vào đặc thù này, đua nhau tìm kiếm mảnh đất phù hợp mà không tìm hiểu kỹ về diện tích tách nền ở mỗi khu vực. Hậu quả là không xin được giấy phép xây dựng, không xây được nhà. Vì thế, việc tìm hiểu kỹ càng hiện trạng miếng đất, quy định đất đai trước khi mua đất xây nhà là không dư thừa đối với NĐT ít kinh nghiệm.  

Thứ ba, NĐT đặc biệt tối kị với việc xây dãy nhà mới bán nhưng chung sổ (tức không tách được sổ riêng cho từng căn). Khi bán ra, giá trị ngôi nhà sẽ bị định giá rất thấp do tính rủi ro về pháp lý trong tương lai. NĐT càng không nên bất chấp xây “chui” vì rất có thể sẽ mất trắng cả vốn lẫn lời khi chính quyền vào cuộc.

Cuối cùng, đối với những NĐT mới “vào nghề” thì việc đầu tư nhà phố cần có thời gian huy động dòng vốn “dài hơi” và không nên đặt cao vấn đề lợi nhuận tức thì. Càng không nên đua theo thị trường, cho ra những sản phẩm thiếu chất lượng hoặc bán với giá chênh lệch quá cao. Bởi lẽ nhà phố là phân khúc cần sự đầu tư cao về tài chính nhưng thực tế lại không dễ dàng bán ra nhanh. Do đó, chọn mảnh đất đẹp, đồng bộ về cư dân, tiện ích, phù hợp tài chính, xây chắc chắn một số căn để bán nhằm tránh tình trạng “mắc kẹt” dòng vốn lớn.  NĐT cũng có thể linh hoạt kênh đầu tư bằng cách lựa thời cơ chốt lời đất nền thay vì chăm chăm xây nhà phố bán. Như vậy, dòng tiền của NĐT sẽ ổn định, làm đòn bẩy để tiếp tục các cơ hội đầu tư tiếp theo.

Phương Nga