Nhiều nhà đầu tư bất động sản “hốt bạc” từ thị trường ngách

Dưới đây là 5 cách kiếm tiền đã và đang được nhiều nhà đầu tư địa ốc áp dụng khá thành công trong thời gian gần đây.

Săn mặt bằng nhà phố trung tâm cho thuê

Năm 2012, ông Đỗ Đức Anh, một nhà đầu tư tại Hà Nội mua được một căn nhà phố có diện tích đất 140m2, quy mô 1 trệt, 2 lầu ngay trung tâm Q.3. Lúc đầu giá cho thuê nguyên căn chỉ gần 3.500 USD/tháng. Nhưng mới đây, ông đã cho một đơn vị bán lẻ thuê lại với giá 9.000 USD/tháng với cam kết sẽ giữ giá trong 3 năm, sau đó sẽ điều chỉnh tăng theo thị trường. Nhà đầu tư này cũng nắm trong tay 2 căn nhà phố tại khu vực đường Ngô Thời Nhiệm, Q.1 và Lê Quý Đôn, Q.3. Trung bình, mỗi tháng ông cho công ty kinh doanh thuê lại với giá từ 3.000 - 4.000 USD/tháng.

Theo một môi giới lâu năm tại Tp.HCM, hiện nhu cầu săn tìm nhà phố mặt tiền của nhóm khách hàng tài chính khá trở lên rất rầm rộ. Động thái chuyển sang định cư tại căn hộ chung cư và để dành nhà phố cho thuê đang là xu hướng. Thay vì bán đi, họ xem nhà phố như một tài sản tích lũy dài hạn không sợ mất giá. Thêm vào đó, cho thuê sản phẩm này khá dễ do nhu cầu cao, lợi nhuận thu về tốt hơn so với căn hộ chung cư, ổn định hơn so với các kênh đầu tư khác.

Giới đầu tư cũng nhận định, làn sóng săn tìm nhà mặt phố để đầu tư sẽ ngày càng mạnh mẽ hơn trong thời gian tới vì tầng lớp trung lưu mới nổi tại các đô thị lớn của Việt Nam đang phát triển rất nhanh.

Săn nhà phố mini, sang tay nhanh kiếm lời

Chỉ 2 tháng sau khi mua căn nhà phố (65m2, gồm một trệt, một lửng, một lầu) được xây dựng từ gần chục năm trước với giá 1,3 tỷ đồng, ông Hưng đã bán lại với giá 1,8 tỷ đồng, thu về 500 triệu đồng tiền lãi. Nhà đầu tư này cho biết, riêng trong năm 2017, ông đã 3 lần thành công khi săn nhà phố mini và bán kiếm lời. Việc mua và bán lại chỉ diễn ra nhanh chóng trong khoảng 3-6 tháng, lâu nhất cũng không quá 1 năm. Mỗi thương vụ thành công, trung bình ông thu được số tiền lãi là 300-500 triệu đồng/căn. Như vậy, chỉ trong 1 năm, ông đã thu được khoản lãi đến bạc tỷ.

Ông Cần (Thủ Đức) suốt 10 năm qua cũng "đánh nhanh rút gọn" thành công nhiều căn nhà phố “hộp diêm” và hiếm khi bị lỗ tiết lộ, một nghịch lý của thị trường nhà phố Sài Gòn là người mua dù ít tiền nhưng rất chuộng nhà liền thổ. Họ vẫn giữ tâm lý có đất cắm dùi, dù ở nhà phố tềnh toàng nhưng vẫn hơn ở các căn chung cư hiện đại.

Vì tâm lý đó mà nhiều người vẫn chọn những căn nhà có diện tích đất chỉ 15-18-25m2, hẻm nhỏ, miễn là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, đầy đủ các khu chức năng và nằm tại vị trí thuận tiện. Điều này khiến nhà phố mini trở thành một mặt hàng sinh lời nhanh, thậm chí sang tay “qua đêm” vẫn có lãi.

Nhà phố mini trong hẻm nhỏ được coi là một mặt hàng sinh lời nhanh, thậm chí sang tay “qua đêm” vẫn có lãi

Mua đất xây dãy nhà trọ cho thuê

Sở hữu 2 dãy nhà trọ từ đầu năm 2016 với tổng số 20 phòng trọ (tại P.Trường Thạnh, Q.9), trừ các khoản điện, nước, mỗi tháng anh Nguyễn Văn Sang thu về ổn định 35 triệu đồng. Hai nền đất này được anh Sang mua từ thời điểm cuối năm 2014 (thời điểm chưa sốt đất khu vực Q.9) với giá 900 triệu đồng/150m2 mỗi nền.

Thay vì bán lại chốt lời, anh Sang quyết định xây dãy nhà trọ khai thác cho thuê hơn 2 năm nay. Hiện tại, bên cạnh việc thu về ổn định số tiền cho thuê hàng tháng, 2 nền đất anh Sang sở hữu hiện đã lên giá ngót ngét gần 5 tỷ đồng/nền. Nhà đầu tư này cho biết, với tình hình thuê ổn định như hiện nay, chỉ khoảng 4 năm nữa anh sẽ lấy lại vốn ban đầu bỏ ra cho 2 nền và tiền xây nhà trọ.

Tuy là mô hình kinh doanh truyền thống nhưng phòng trọ cho thuê được đánh giá là kênh đầu tư chưa bao giờ "hạ nhiệt" bởi nhu cầu chỗ ở của công nhân lao động, sinh viên tỉnh lẻ theo học tại Tp.HCM luôn luôn cao khiến phân khúc này có nguồn cầu ổn định. Cụ thể, phòng trọ cho thuê tại khu vực Q.9, Q.12, huyện Hóc Môn, Nhà Bè, Bình Chánh… luôn trong tình trạng "kín" khách thuê. Thậm chí, ở một số khu vực, dãy nhà trọ đang trong quá trình hoàn thiện người thuê đã đến đặt cọc để giữ chỗ thuê vì sợ hết phòng. Tại khu vực Q.9, những dãy nhà trọ mới tinh gần các khu công nghiệp, trường dạy nghề có giá thuê mỗi tháng từ 1.8 - 2 triệu đồng/phòng, công suất thuê luôn đạt 100%.

"Sức hút của nhà trọ truyền thống cho thuê chính là nguồn cầu luôn luôn hiện hữu, phù hợp với số đông khách thuê. Đặc biệt, nhà đầu tư cũng không cần phải có dòng vốn quá lớn mới có thể tham gia được", ông Nguyễn Hữu Trí, một nhà đầu tư lâu năm sống tại Q.2 cho biết.

Đầu tư căn hộ mini cho thuê

Nắm bắt nhu cầu ngày càng lớn của khách hàng, nhiều người đã linh hoạt biến nhà của mình thành khách sạn gắn mác “chung cư mini” cho thuê. Mô hình kinh doanh này đang nở rộ và giúp nhà đầu tư kiếm bộn tiền.

Theo ghi nhận tại "thủ phủ" căn hộ chung cư mini thuộc quận Bình Thạnh (khu vực các đường Trường Sa, Nguyễn Ngọc Phương, Mê Linh), gần như toàn bộ nhà dân từ nhỏ đến lớn đều kinh doanh cho thuê căn hộ mini. Khu dân cư này có ưu điểm khá yên tĩnh nên các phòng cho thuê đều kín khách. Giá thuê mỗi căn hộ mini trong khu này vào khoảng 5 - 9 triệu đồng/tháng tùy từng diện tích và dịch vụ đi kèm.

Nếu công trình nằm ở những vị trí đẹp, đặc biệt là các tuyến đường ở khu vực trung tâm quận 1 thì giá thuê cao hơn khá nhiều. Theo đó, giá thuê tại những khu vực này thường từ 8 - 20 triệu đồng/tháng đi kèm với các tiện ích cũng đẳng cấp hơn. Chẳng hạn, trên đường Nguyễn Thái Bình (đoạn gần giao với đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa) một căn hộ có diện tích 30m2, đầy đủ nội thất, dịch vụ vệ sinh hàng ngày hiện đang cho thuê với giá 800 USD/tháng. Thậm chí tại một số khu vực thuộc Q.1, Q.3, nhiều khu nhà còn được gắn sao và chỉ phục vụ khách nước ngoài, giá thuê từ 500 - hơn 1.000 USD/tháng.

Theo các chuyên gia, đây là mô hình đầu tư thông minh về tài chính, đánh đúng nhu cầu thực của thị trường. Dự báo trong vòng 5 năm tới, mô hình thuê, cho thuê lại phòng để ở sẽ rất sôi động. Tuy nhiên nếu muốn thành công, nhà đầu tư phải thực sự am hiểu thị trường cho thuê, phải có sự nghiên cứu chọn khu vực và phân khúc khách hàng phù hợp chứ không phải khu vực nào cũng "hái ra tiền". Đặc biệt là khả năng quản lý, khả năng vận hành, nguồn lực tài chính... Bởi nếu khả năng tìm kiếm khách hàng không tốt có thể dẫn đến tỉ lệ phòng trống cao, ảnh hưởng đến dòng tiền lợi nhuận.

Mua nhà cũ nát sau đó sửa hoặc xây mới bán lại giá cao là hình thức được nhiều nhà đầu tư áp dụng thành công

Buôn nhà nát

Bỏ tiền mua vào những căn nhà đã cũ nát, có giá trị thấp ở những khu vực sốt đất, có tiềm năng tăng giá cao, sau đó đầu tư thêm tiền bạc nhằm cải tạo lại căn nhà thành một ngôi nhà mới hoàn toàn, bán với giá cao,… là cách làm của không ít nhà đầu tư BĐS tại vùng ven Tp.HCM.

Đầu tháng 3/2018, anh Việt Thắng (quận 2) mua lại 2 căn nhà riêng đã cũ liền kề nhau tại Q.9 (kết cấu 1 trệt, 1 lầu) với giá 1.4 tỷ đồng/căn. Sau khi mua, anh Thắng đã cho sửa chữa nội thất bên trong và quét sơn mới bên ngoài căn nhà, đồng thời cải tạo thêm 1 phòng ngủ phía trên. Tổng chi phí anh bỏ ra trong việc tân trang lại ngôi nhà hết 800 trăm triệu đồng cho cả 2 căn. Hiện vừa bán ra với giá 2.5 tỷ đồng/căn. Tính ra, mức chênh anh Thắng được hưởng cho 2 căn nhà là 1.4 tỷ đồng, tức mỗi căn lời 700 triệu đồng trong vòng 2 tháng.

Đây không phải lần đầu tiên anh Thắng "lời đậm" như thế khi bỏ tiền vào đầu tư nhà riêng. Cách đó 6 tháng, anh cũng thu về mức chênh gần 1 tỷ đồng cho 1 căn nhà riêng cải tạo rồi bán lại tại đường Lê Văn Thịnh (Q.2). Giá mua vào 2.9 tỷ đồng/căn, sau 3 tháng, anh chốt lời 3.8 tỷ đồng/căn.

Tuy nhiên, khó khăn của nghề này là “săn” được đất rẻ không hề dễ dàng, cộng với đó là phải có nghệ thuật bán hàng. Nội thất, trang trí và kiến trúc ngôi nhà phải bắt mắt. Những nhà đầu tư này thường câu khách bằng “chiêu” tư vấn người mua là họ xây để ở nên cầu kỳ trong thiết kế, xây dựng chắc chắn…để bán được nhà, nhưng thực chất họ xây với chi phí rất rẻ.

Đặc biệt, để tránh rủi ro, nhà đầu tư nên hạn chế mua nhà trong hẻm quá nhỏ, hẻm cụt vì cơ hội sinh lời thấp; xem kỹ giấy tờ nhà đất, tránh sổ chung vì đầu ra khó khăn; nhà đầu tư đi mua nhà riêng cần tìm hiểu ít nhất 5-10 sản phẩm, đối chiếu giá, vị trí, tiện ích trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.

Hà Nhung
(Tổng hợp)

>>Nên đầu tư gì trong nửa cuối năm 2020?
>> Ký sự buôn đất vùng ven (kỳ 1): Cú "ngã ngựa" đầu đời
>> Ký sự buôn đất vùng ven (kỳ 2): Pha “bẻ lái” nhanh như chớp
>> Ký sự buôn đất vùng ven (kỳ cuối): Cú chốt của nhà đầu tư “non” kinh nghiệm