Nhiều người cắm nhà, cầm xe để 'lướt sóng' đất nền

Lập hội “lướt sóng” kiếm lời

Lê, chủ một doanh nghiệp tư nhân nhỏ tại Hải Phòng cho biết, trước đây anh chuyên buôn bán ô tô nhập khẩu. Khi thấy đất Vân Đồn (Quảng Ninh) sốt nóng, Lê cũng tham gia đầu tư và vừa trúng quả đậm. Lê kể, sau khi ngừng kinh doanh ô tô vào năm 2017, anh đã dồn toàn bộ tiền mặt đang có cùng với tiền vay ngân hàng bằng tài sản thế chấp để mua một lô đất 500m2 tại thị trấn Cái Rồng.

Hơn 1 năm trước, đất tại Cái Rồng đã có giá tầm 10 triệu đồng/m2. Vừa qua, giá đất tại đây "bốc" lên 25 triệu đồng/m2. Thấy được giá, Lê quyết định bán toàn bộ khu đất, thu tiền về. Trừ các khoản chi phí, gồm cả vốn lẫn lãi vay ngân hàng, anh vẫn đút túi hơn 5 tỷ đồng.

“Lướt sóng bất động sản đúng vào thời điểm giá tăng mạnh, mới thấy có ‘cảm xúc’ như thế nào”, Lê phấn khích khoe và cho biết thêm: “Với số đất tôi mua, giá cứ tăng thêm 1 triệu đồng/m2 là mình lại có thêm 500 triệu đồng”.

Trường hợp như trên không phải là cá biệt, từ cuối năm 2017 đến nay, không chỉ dân đầu tư lâu năm, rất nhiều người không chuyên cũng tham gia “lướt sóng” đất nền.

Một vị giám đốc công ty môi giới bất động sản khá có tiếng tại Hà Nội tiết lộ, thời gian này, "đội quân" lướt sóng bất động sản rất đông đảo, trong đó bao gồm đủ thành phần, từ giới công chức văn phòng, tiểu thương cho đến bà nội trợ. Theo tính toán của vị này, số nhà đầu tư tham gia giao dịch đất nền chỉ để “lướt sóng”, sang tay nhanh chiếm khoảng 60%. Thời gian từ lúc mua vào đến lúc bán ra rất ngắn, chỉ từ 1-2 tuần, lâu nhất cũng chỉ 3-4 tháng. Hầu như ai cũng có tâm lý muốn bán ra nhanh, bán non, vì lo cơn “sốt đất” có thể qua đi bất cứ lúc nào.

Nhiều nhà đầu tư tay ngang cũng bỏ công bỏ việc để tham
gia "lướt sóng" đất nền. Ảnh minh họa

Trên một số trang mạng thậm chí còn đăng tải những bài viết khuyên nhà đầu tư nên dùng tiền “lướt sóng” đất nền. Có bài viết chỉ rõ, ban đầu chỉ cần bỏ ra một khoản tiền bằng 15% giá trị thực của lô đất nền định mua (thuộc các dự án nhà ở, nhà phố thương mại,... ) để tạm thời giữ chỗ. Đến khi thị trường bắt đầu nóng sốt sẽ có nhiều người sẵn sàng mua lại suất đầu tư này với giá chênh có thể là vài chục hoặc vài trăm triệu. Như vậy, chỉ sau một thời gian ngắn, khoản tiền lớn đã chui vào túi nhà đầu tư mà không mất công sức gì. Nếu so với lãi suất gửi tại ngân hàng thì rõ ràng đầu tư kiểu "lướt sóng" này "ăn đậm" hơn nhiều, nhất là khi hiện tại các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng có nhiều biến động.

Từ giữa năm 2017, đất nền tại các khu vực như Vân Đồn (Quảng Ninh), Vân Phong (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang), vùng ven đô Hà Nội, Tp.HCM, Đà Nẵng,... đều ghi nhận tăng giá mạnh.

Sau khi chững lại một thời gian ngắn, từ đầu năm nay, đất nền lại tiếp tục tăng giá. Tại Hà Nội, loạt dự án đất nền tại các quận, huyện Thanh Trì, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai, Tây Hồ,... đều được mở bán với giá chênh từ vài trăm triệu đến 2,5 tỷ đồng.

Riêng Tp.HCM ghi nhận giá đất nền đạt đỉnh khi vượt qua thời kỳ “sốt” đỉnh cao vào năm 2009. Các quận 2, quận 9, Thủ Đức, Bình Chánh, Cần Giờ,... là những địa bàn ghi nhận giá tăng mạnh nhất, có khi gấp 2-3 lần trong vòng 1 năm. Trung bình từ tháng 1/2018 đến nay, biên độ tăng giá đất nền khu vực ven đô Tp.HCM dao động từ 8-10%.

Tại Đà Nẵng và các khu vực Vân Đồn, Phú Quốc, những lô đất nền tại các vị trí đẹp có khi còn tăng gấp 2-3 lần, thậm chí là 4 lần trong vòng hơn 1 năm.

Buôn đất cho lợi nhuận cao chỉ trong “chớp mắt” nên nhiều nhà đầu tư chuyển sang “lướt sóng”. Nhiều người còn sẵn sàng thế chấp sổ đỏ nhà ở và các tài sản giá trị khác để vay vốn ngân hàng nhằm có tiền “lướt sóng” nhanh kiếm lời. Một số nơi còn có tình trạng nhiều người lập thành nhóm các nhà đầu tư để cùng nhau “lướt sóng” bất động sản. Giá đất ngày càng được thổi nóng hơn khi nhiều nhà đầu tư “sáng mua, trưa bán”.

Lo ngại “bong bóng” mới

Trong bối cảnh đất nền nhiều nơi nóng sốt, tín dụng trung và dài hạn tại các ngân hàng lại đảo chiều tăng nhanh khiến nhiều người lo ngại vốn ngân hàng đang đổ sang bất động sản.

Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cũng công bố số liệu cho thấy, các ngân hàng đều đang lách để cho vay bất động sản dưới hình thức cho vay tiêu dùng.

Theo đó, mặc dù tỷ trọng tín dụng đổ vào hoạt động kinh doanh bất động sản và xây dựng trong năm 2017 giảm nhẹ nhưng tín dụng tiêu dùng vẫn tăng mạnh cùng với đà tăng trưởng từ cuối năm 2015. Tín dụng tiêu dùng trong năm 2017 ước tăng khoảng 65%, cao hơn năm 2016 (50,2%). Tỷ trọng tín dụng tiêu dùng trong tổng tín dụng trong năm 2016 là 12,3% cũng tăng lên 18% trong năm 2017.

Đáng nói là, cho vay với mục đích mua, sửa chữa nhà ở vẫn tiếp tục chiếm tỷ trọng chính và đây cũng là lĩnh vực tăng trưởng mạnh nhất. Nếu năm 2016 tỷ lệ này là 49,5% thì đến năm 2017 tăng lên 52,9%, tốc độ tăng trưởng năm 2017 là 76,5% (năm 2016 tăng 78,4%).

Tín dụng được cho là một trong những yếu tố tác động đến cơn
sốt đất nền thời gian qua. Ảnh minh họa

Các chuyên gia bất động sản đều cho rằng, mấy năm trở lại đây, các ngân hàng thương mại đều xem việc cho vay bất động sản là “miếng bánh” ngon không dễ bỏ qua. Bởi cho vay bất động sản buộc phải có tài sản thế chấp và nhu cầu vốn lớn, lãi suất lại cao. Tuy nhiên, khi tiền chảy vào lĩnh vực bất động sản càng nhiều thì càng khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao.

Hiện tại, đã có nhiều ngân hàng niêm yết trên sàn và muốn đẩy giá cổ phiếu lên cao. Muốn vậy, các con số thể hiện trên báo cáo tài chính phải tốt nên nhiều ngân hàng chọn cách tăng dư nợ tín dụng cùng lãi suất cho vay. Cũng vì thế, hướng tới cho vay tiêu dùng (có nhu cầu lớn với lãi suất cao) trở thành đích nhắm của nhiều ngân hàng.

Tuy nhiên, theo như cảnh báo của chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa, các ngân hàng đang có dấu hiệu “đẩy” tín dụng tiêu dùng sang công ty tài chính. Đây chính là động thái gây tiềm ẩn rủi ro cao. Trường hợp nguồn tiền này không được kiểm soát tốt mà phục vụ thực hiện các dự án mới, hoặc cho vay cá nhân mua nhà, sửa nhà,...  sẽ rất đáng lo ngại, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản có dấu hiệu tăng nóng trở lại và tiềm ẩn rủi ro một “bong bóng” mới.

Đại diện Ngân hàng phát triển châu Á (ADB) cũng đưa ra cảnh báo rủi ro do sự nới lỏng chính sách tiền tệ quá mức. Sở dĩ đại diện ADB có cảnh báo này là do nguyên nhân nợ xấu chưa được giải quyết triệt để. Theo đó, tính đến cuối năm 2017, quy mô cho vay lĩnh vực khác, trong đó có cả tín dụng tiêu dùng và bất động sản đã cao gấp hơn 2 lần so với cuối năm 2012.

Trước diễn biến trên, nhiều nhà băng đã tăng lãi suất cho vay bất động sản lên mức cao hơn so với đầu năm 2018. Thậm chí, mức lãi suất cho vay mua đất, mua nhà, xây sửa nhà tại nhiều ngân hàng hiện đang khá cao, có nơi lên đến 12%/năm với trường hợp vay trung hạn và 12,5% với khách vay dài hạn. Lãi suất cho vay mua, xây sửa nhà hiện tại đã tăng khoảng 2 điểm phần trăm so với hồi đầu năm.

Đồng thời, do giá bất động sản tăng khá "nóng" trong thời gian qua nên các ngân hàng đều có động thái thẩm định lại giá với lượng cho vay tối đa chỉ 70% giá trị tài sản thế chấp. Với những khu vực có sự tăng giá bất thường, không chỉ khảo sát kỹ, các ngân hàng còn giảm tỷ lệ cho vay xuống mức thấp, khoảng 50%, thậm chí 30% so với giá thị trường.