Nhiều điều kiện thuận lợi thí điểm quỹ tín thác bất động sản

Theo TS Vũ Đình Ánh, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu khoa học thị trường giá cả, trong lúc tìm nguồn tiền nào là một thách thức lớn cho giới kinh doanh địa ốc khi nền kinh tế khó khăn, REIT sẽ là một trong những công cụ kết nối thị trường bất động sản với thị trường tài chính hiệu quả.

Mô hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản đã được áp dụng thành công tại nhiều thị trường bất động sản trên thế giới như Mỹ, Anh, Nhật, Singapore  nhưng tại Việt Nam vẫn còn rất mới lạ.

TS Ánh phân tích, đây là một hình thức đầu tư dựa vào uy tín và kinh nghiệm của công ty thành lập REIT và hành lang pháp lý bảo vệ các nhà đầu tư mua chứng chỉ quỹ. Nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ REIT đầu tư vốn của quỹ vào bất động sản kiếm lời.

Dưới hình thức ủy thác, nhiều nước trên thế giới thường chuyển giao ít nhất 90% lợi nhuận cho các nhà đầu tư. Cổ phiếu của REIT luôn có tính thanh khoản cao và lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm của quỹ khá ổn định.

Chứng chỉ REIT nửa như trái phiếu, nửa như cổ phiếu. Người nắm giữ chứng chỉ REIT cũng sẽ phải chấp nhận rủi ro vì các khoản đầu tư của quỹ có thể có lãi, có thể lỗ do thị giá của chứng chỉ qũy cũng sẽ tăng hoặc giảm theo diễn biến của thị trường địa ốc.

Ông Ánh cũng cho rằng, một thế mạnh trong đầu tư của quỹ REIT là khả năng thanh khoản khá dễ dàng so với chủ sở hữu bất động sản cá nhân. Cổ phiếu của REIT chủ yếu được mua bán trên các sàn giao dịch tập trung. Tại đây, cổ phiếu sẽ được mua bán nhanh hơn đầu tư dưới hình thức mua bán tài sản bất động sản trên các thị trường tự do.

Điểm lợi khác khi đầu tư vào REIT là nhà đầu tư có thể tăng thêm lợi nhuận khi tái đầu tư bằng cổ tức.


Nhiều chuyên gia nhận định, hiện nay thị trường bất động sản Việt Nam đã có yếu tố thuận lợi để áp dụng thí điểm mô hình REIT vì có nhiều doanh nghiệp, công ty quản lý tài sản, các công ty quản lý quỹ cùng hoạt động; thị trường bất động sản mới nổi với những triển vọng tốt; thị trường chứng khoán đang trên đà phát triển; có nhiều tổ chức tài chính trung gian tầm cỡ có thể cung cấp vốn và hạn mức tín dụng lớn trong ngắn và trung hạn giúp khởi động bất kỳ một dự án bất động sản nào.
 
REIT trong thị trường bất động sản Việt Nam có đặc điểm đa dạng, tính thanh khoản, cổ tức cao cũng như lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm ổn định.

Tuy nhiên điều kiện để xây dựng REIT thành công cần nhiều yếu tố liên quan đến sự phát triển bền vững của thị trường. Mục đích của nhà đầu tư là lợi nhuận và chỉ bỏ vốn đầu tư khi tin tưởng dự án ủy thác có lợi ích tài chính cao hơn các dạng đầu tư khác, nếu không, nhà đầu tư sẽ quay sang gửi tiền vào ngân hàng hoặc mua trái phiếu Chính phủ tuy lãi ít nhưng an toàn.

Theo TS Ánh, yêu cầu về hàng lang pháp lý chặt chẽ đảm bảo cho hoạt động hiệu quả của REIT là khâu yếu nhất hiện nay của thị trường bất động sản Việt Nam. Các nước trên thế giới có những bộ luật, quy chế quy định rất chi tiết về các tiêu chuẩn hoạt động của công ty quản lý quỹ REIT và REIT hoạt động dưới sự giám sát của một số tổ chức chuyên nghiệp như ngân hàng giám sát, đơn vị kiểm toán, định giá.

Qũy tín thác đầu tư bất động sản được giới chuyên môn đánh giá là công cụ tài chính mà nhà đầu tư với số vốn ít cũng có thể trực tiếp đầu tư sở hữu một phần tỷ lệ tương ứng trong dự án bất động sản có quy mô lớn.

Chứng chỉ REIT lại có thể chuyển nhượng trên thị trường chứng khoán. Yếu tố này cung cấp tính  thanh khoản cho phần vốn đầu tư. REIT được thành lập để chuyên đầu tư một hoặc một số bất động sản đã đi vào hoạt động hoặc đang tạo ra thu nhập tương đối ổn định. Vì vậy, REIT có  mức độ rủi ro thấp hơn cổ phiếu của các công ty chỉ chuyên về đầu tư phát triển các bất động sản mới.

Tuy vậy ở Việt Nam hiện chưa có quy định cụ thể hướng dẫn thực hiện nghiệp vụ chứng khoán hóa. Trong khi chứng khoán hóa đòi hỏi phải có các điều kiện về khung pháp lý, sự tham gia của các nhà  đầu tư, tổ chức định mức tín nhiệm, sự pháp triển của thị trường chứng khoán.

Khi còn nhiều ý kiến khác nhau xoay quanh vấn đề chứng khoán hóa, củng cố thị trường chứng khoán và tạo điều kiện phát triển nghiệp vụ chứng khoán hóa chính là tiền đề cho việc xây dựng REIT.
 
Và để thu hút nhà nhà đầu tư nước ngoài bỏ vốn vào xây các khu đô thị hiện đại, lại cần một bộ luật về REIT, liên quan đến thị trường chứng khoán, thuế. Điều cần thiết của luật này là phải đảm bảo được tính minh bạch về thông tin cũng như ưu đãi về thuế.