Nhập nhằng thủ tục thế chấp đất thuê

Vướng mắc phát sinh từ vụ Công ty TNHH W. ở Khu công nghiệp Lê Minh Xuân, huyện Bình Chánh (Tp.HCM) chưa được công chứng hợp đồng thế chấp đất, nhà xưởng để vay vốn kinh doanh.

Tp.HCM chưa xử lý

Năm 2012, Công ty TNHH W. được UBND Tp.HCM cấp giấy chứng nhận cho thuê lại đất xây dựng nhà máy chế biến thức ăn gia súc, thực phẩm với thời hạn sử dụng đến năm 2047. Khi công ty làm thủ tục thế chấp đất, nhà xưởng này thì Phòng Công chứng số 1 chưa giải quyết với lý do “việc thuê lại đất của công ty được thực hiện sau ngày 1/7/2004 (thời điểm Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực) nên phải chờ xin ý kiến cấp trên”.

Trong công văn gửi Sở Tư pháp Tp.HCM vào tháng 6/2013, Phòng Công chứng số 1 nêu ý kiến: Theo phòng thì có thể thực hiện việc chứng nhận hợp đồng thế chấp cho cả hai trường hợp trước và sau ngày 1/7/2004. Bởi lẽ dù Luật Đất đai năm 2003 không quy định cho thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất đối với trường hợp thuê lại đất trong khu công nghiệp sau ngày 1/7/2004 mà đã trả tiền thuê cho cả thời gian thuê lại nhưng Thông tư 01/2005 của Bộ TN&MT không loại trừ trường hợp này (không phân biệt thời điểm thuê trước hay sau ngày 1/7/2004). Lại nữa, trước ngày 25/2/2013 (ngày Nghị định 04/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Công chứng có hiệu lực), hợp đồng thế chấp có nội dung nêu trên đã được ban quản lý các khu công nghiệp chứng nhận và được đăng ký giao dịch bảo đảm.

Hai cách hiểu khác nhau

Theo khoản 6 Điều 90, Điều 110 Luật Đất đai năm 2003, tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp trước ngày luật này có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê (hoặc trả trước tiền thuê lại đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê lại đất đã trả tiền còn lại ít nhất là năm năm) thì có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất…

Trong khi đó, theo khoản 5 mục II Thông tư 01/2005 của Bộ TN&MT thì tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp được thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất không phụ thuộc thời điểm thuê trước hay sau ngày 1/7/2004.

Từ đó dẫn đến hai cách hiểu khác nhau về công chứng hợp đồng thế chấp trong trường hợp thuê lại đất tại khu công nghiệp sau ngày 1/7/2004.

1. Không được công chứng.

Từ các quy định trên, nhiều công chứng viên cho rằng: Với quy định đã nêu của Luật Đất đai thì có nghĩa là trường hợp thuê lại đất trước ngày 1/7/2004 được thế chấp, nếu sau ngày này thì không được.

Ngoài ra, theo Điều 83 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn. Như vậy, khi Luật Đất đai và Thông tư 01/2005 có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng Luật Đất đai.

2. Được công chứng

Bảo vệ cho quan điểm này, nhiều công chứng viên nêu “luật chưa quy định chứ không cấm”. Tuy Luật Đất đai năm 2003 chưa quy định việc thế chấp sau ngày 1/7/2004 nhưng Thông tư 01/2005 đã cho phép thì cứ thế mà làm.

Hiện Sở Tư pháp Tp.HCM đã kiến nghị Bộ Tư pháp có hướng dẫn cụ thể nhưng Bộ chưa phản hồi.

Các tỉnh vẫn giải quyết bình thường

Điều đáng nói là nếu Tp.HCM “chờ chỉ đạo” thì nhiều tỉnh vẫn công chứng các hợp đồng thế chấp đất, nhà xưởng thuê lại trong khu công nghiệp.

Tại Long An, sau một thời gian tạm dừng xử lý do có công văn của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm không cho đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất của một công ty thuê lại đất năm 2009 thì giờ đã giải quyết bình thường.

Cụ thể, tháng 11/2012, Sở TN&MT tỉnh này đã xin ý kiến Bộ TN&MT về việc công chứng hợp đồng thế chấp đất, nhà xưởng và Bộ đã trả lời là nghiên cứu áp dụng Thông tư 01/2005. Ngày 20/9/2013, sở này đã có văn bản cho phép các tổ chức hành nghề công chứng tiếp tục công chứng hợp đồng thế chấp đất, nhà xưởng không phân biệt thời điểm thuê lại đất trước hay sau ngày 1/7/2004.

Tương tự, tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, khi công chứng các hợp đồng thế chấp đất thuê trong khu công nghiệp, các tổ chức hành nghề công chứng không phân biệt thời gian thuê đất. Ông Hoàng Văn Hưởng, Trưởng Phòng Công chứng số 1 tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, cho biết: Tỉnh chưa có trường hợp nào vướng mắc khi công chứng thế chấp quyền sử dụng đất thuê trong khu công nghiệp. “Tuy nhiên, nếu trường hợp đất thuê trả tiền hằng năm thì không được quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuê đó mà chỉ được thế chấp quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất như dây chuyền máy móc, công trình xây dựng, nhà xưởng. Còn trả tiền một lần thì được thế chấp giá trị còn lại tại thời điểm đó” - ông Hưởng nói.