“Nhập môn” đầu tư đất thổ cư: Chắc mẩm lãi từ khi mua, ai ngờ chịu lỗ sau 10 năm

Đau đáu trong người lời khuyên là phải tìm hiểu thật kỹ lưỡng, vị trí là yếu tố quan trọng hàng đầu nên khi “nhập môn” đầu tư bất động sản vào năm 2011, anh Tường xác định sẽ đi chậm mà chắc. 

Anh được một người bạn rủ mua nền đất thổ cư ở xã Phú Đông, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai. Để chắc chắn, anh hỏi ý kiến một vài người bạn đã có kinh nghiệm đầu tư và cũng tự mình đưa ra đánh giá. Mọi vấn đề về pháp lý đều rõ ràng, duy chỉ có vấn đề về vị trí làm anh còn lăn tăn. Anh Tường đã đọc nhiều bài báo với lời khuyên của các chuyên gia và cũng được nhiều người quen chỉ dẫn rằng đầu tư lời hay lỗ phụ thuộc phần lớn vào vị trí của mảnh đất. Trong khi mảnh đất này lại nằm ở vị trí theo anh đánh giá là tận cùng xóm làng, hoang vu, không có nhiều hạ tầng, cũng không tập trung đông dân cư. Vì còn do dự, thêm việc đàm phán với chủ đất để hạ giá bán cũng không thành nên anh càng có thêm lý do để từ chối cơ hội mua mảnh đất này. Theo anh Tường, giá bán mảnh đất này vẫn đang cao hơn mặt bằng chung trong khi anh lại muốn được lãi ngay từ lúc mua. Hoặc chí ít, nếu mua vào với giá xấp xỉ mặt bằng chung thì sau vài năm chắc chắn anh vẫn có lãi vì anh cho rằng đất thổ cư không bao giờ có chuyện giảm giá.

Suy tính cẩn trọng, cho rằng mảnh đất ở nơi hẻo lánh này sẽ khó có tiềm năng tăng giá hoặc nếu có sẽ là cả một chặng đường dài nên anh Tường để người bạn một mình mua mảnh đất đó, còn mình chọn mảnh khác. 

• Đất thổ cư là gì? Tất tần tật những điều cần biết về đất thổ cư

Cuối cùng, anh chọn một mảnh đất ở xã khác. Anh nghe đồn khu đất ở cạnh đó được quy hoạch để xây dựng khu đô thị hàng trăm ha với số vốn “khủng”. Mừng thầm mua được đất với mức giá khá rẻ, thêm nữa khi khu đô thị kia hoàn thành, có đông dân cư vào ở, mảnh đất của anh chắc chắn sẽ tăng giá gấp đôi. Anh Tường rất tự tin vào suất đầu tư này. 

Nhiều người vẫn có suy nghĩ "mua đất không bao giờ lỗ"

Nhưng bài học “nhập môn” của anh không thuận lợi như anh tính toán. Anh không ngờ rằng dự án khu đô thị tỷ USD kia suốt nhiều năm trời vẫn giậm chân tại chỗ. Khu đô thị sầm uất mà anh kỳ vọng nay vẫn chỉ trong tưởng tượng, thực tế là những tòa nhà bỏ hoang, phủ xanh rêu mốc và cỏ dại. Dự án này dù nằm ở vị trí đẹp nhưng lại không bán được hàng. Nhiều nhà đầu tư đổ vốn vào đây cũng phải ngậm ngùi nhìn tiền của mình chôn cứng vào đất. Còn mảnh đất của anh sau nhiều năm vẫn không tăng giá đáng kể vì khu đô thị kia và các công trình hạ tầng không được xây dựng. Với số tiền thu về hiện tại sau gần chục năm, tính ra anh vẫn lỗ.

Trong khi đó, mảnh đất mà người bạn anh mua lại tăng giá mạnh, đặc biệt từ cuối năm 2019 khi có thông tin xây cầu Cát Lái thì xã Phú Đông là nơi có giao dịch sôi động nhất huyện, giá bán đất thổ cư sâu trong hẻm có nơi lên 15 triệu đồng/m2. “Đúng là đầu tư thì chắc chắn cần phải tính toán nhưng cũng có phần may rủi và nếu muốn có lãi từ khi mua là rất khó vì có nhiều điều mình không thể lường trước. Có khi càng tính chặt lại càng khó ăn”, anh Tường nói. 

Về mong muốn làm giàu nhanh chóng từ bất động sản, chuyên gia bất động sản Đinh Thế Hiển từng cho rằng, việc nhiều người nói kinh doanh bất động sản là cách làm giàu của nhiều đại gia là không sai vì đã có nhiều người trở nên giàu có một cách “siêu tốc” nhờ địa ốc nhưng cũng có những người phải điêu đứng. Với những nhà đầu tư mua đất ở thành phố mới Nhơn Trạch trong giai đoạn 2009-2012, mặc dù được xác định đây là khoản đầu tư kém hiệu quả nhất, trong thời gian dài đất không tăng giá, thanh khoản kém nhưng xét về trung và dài hạn thì vẫn hấp dẫn.

Giá đất giai đoạn 2016-2018 tăng mạnh ở khắp mọi nơi và mọi phân khúc kéo nhiều nhà đầu tư nhảy vào thị trường với suy nghĩ “mua đất không bao giờ lỗ”. Tuy nhiên, theo ông Hiển, những nhà đầu tư thiếu tiền, thiếu chuyên môn nên chấp nhận mình là người khờ, hỏi thật nhiều thông tin từ các môi giới, nghe ngóng từ nhiều phía.

Riêng trong năm 2020, ông Hiển cho rằng, nếu nhà đầu tư mang suy nghĩ “mua đất luôn có lời” thì rất có thể gặp rủi ro, nhất là những người sử dụng đòn bẩy tài chính và muốn thu lời trong thời gian dưới 1 năm.

Vậy với riêng đất thổ cư, đầu tư thế nào để chắc ăn? Với những người mua để ở, quy trình từng bước ra sao, cần đến cơ quan nào, kiểm tra những loại giấy tờ gì?… Tất cả những câu hỏi, thắc mắc của người mua, nhà đầu tư sẽ được ông Nguyễn Thành Dũng, Chủ tịch HĐQT Công ty Bất động sản Thiên Khôi giải đáp trong chương trình “Có hẹn với chuyên gia bất động sản” chủ đề "Kinh nghiệm mua bất động sản thổ cư" được phát sóng ngày 16/10/2020 trên website, youtube của Batdongsan.com.vn.

Nếu có câu hỏi cần được chuyên gia giải đáp, bạn có thể gửi trực tiếp tại đây:

Khánh Trang

>> Đất nền một số khu vực vẫn sôi động ngầm trong mùa dịch?
>> 6 nguyên tắc cần biết khi đầu tư đất nền lần đầu
>> 4 cách nhận biết một dự án đất nền không đủ điều kiện pháp lý