Nhận chuyển nhượng đất bằng giấy tay

Tôi có mua một thửa đất 35m2 tách từ thửa đất 245m2 ở Thanh Trì (Hà Nội) năm 2007. Khi mua do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là loại giấy cũ từ năm 1991 (huyện Thanh Trì cấp) nên chúng tôi chỉ làm thủ tục viết tay mà chưa tách ngay thửa đất.

Giấy tờ viết tay gồm hợp đồng chuyển nhượng viết tay không có xác nhận của phường. Giấy xác định vị trí thửa đất chuyển nhượng có xác nhận của UBND phường. Đến bây giờ tôi vẫn chưa tách được thửa đất đó sang tên mình.

Xin các luật sư tư vấn nếu bên bán không giao sổ đỏ để tách thửa thì tôi phải làm gì? Giấy xác định vị trí thửa đất chuyển nhượng (có xác của UBND phường) có thể làm cơ sở pháp lý khi có tranh chấp xảy ra? Chân thành cảm ơn. (Tran Nam)

- Trả lời:

Như thông tin bạn cung cấp, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất ở Thanh Trì chỉ được thực hiện thông qua “giấy tay”, không có công chứng, chứng thực.

Theo quy định tại Điều 689 Bộ luật dân sự thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện thông qua hợp đồng bằng văn bản và có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Nghĩa là đối với trường hợp này giao dịch của bạn đã không tuân thủ những thủ tục luật định, khi phát sinh tranh chấp giao dịch này có thể bị tuyên vô hiệu.

Hệ quả pháp lý trong trường hợp này là các bên phải hoàn trả lại nhau những gì đã nhận và bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hai (Điều 137 Bộ luật dân sự).

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 134 Bộ luật dân sự, khi tranh chấp được đưa ra tòa án giải quyết, tòa sẽ quy định một thời hạn nhất định để bạn và bên chuyển nhượng thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nếu hết thời hạn đã quy định vẫn chưa thực hiện thì tòa sẽ tuyên việc chuyển quyền sử dụng đất nói trên vô hiệu. Tòa sẽ căn cứ vào lỗi của các bên trong việc không hoàn thiện hình thức của giao dịch để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại (nếu có).

Đối với giấy xác định vị trí thửa đất chuyển nhượng (có xác nhận của UBND phường) mà bạn đề cập đến không thể làm căn cứ để giải quyết tranh chấp phát sinh. Bởi văn bản này chỉ nói lên vị trí và các thông số của thửa đất, không nói lên tình trạng chuyển nhượng thửa đất. Nghĩa là giấy xác định này không thể thay thế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.