Nhà tái định cư có được thế chấp, chuyển nhượng, tách sổ đỏ?

Nhà ở xã hội, nhà tái định cư, nhà ở thương mại là những khái niệm quen thuộc trên thị trường nhà đất. Tuy nhiên không phải ai cũng biết và hiểu được những quy định cụ thể đối với từng loại hình nhà ở này.

Bài viết dưới đây của Batdongsan.com.vn sẽ giúp độc giả có cái nhìn toàn diện về loại hình nhà tái định cư.

Thế nào là nhà tái định cư?

Nếu nhà ở xã hội là nhà ở dành cho các đối tượng chính sách, đối tượng thu nhập thấp; nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán hoặc cho thuê lâu dài thì nhà tái định cư hướng đến các đối tượng bị đền bù, giải tỏa.

Khoản 6 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật”.

Tiêu chuẩn nhà ở tái định cư

Tiêu chuẩn nhà ở để phục vụ tái định cư được quy định cụ thể tại Điều 39 Luật Nhà ở 2014. Theo đó, tiêu chuẩn nhà ở tái định cư tại khu vực đô thị sẽ khác với khu vực nông thôn.

Nhà tái định cư tại đô thị

Đối với khu vực đô thị, nhà ở tái định cư phải đáp ứng các tiêu chuẩn gồm:

"a) Là căn hộ chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ được xây dựng phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt;

b) Trường hợp là căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng. Khi thiết kế nhà ở để phục vụ tái định cư, chủ đầu tư có thể bố trí một phần diện tích để tổ chức kinh doanh phù hợp với điều kiện thực tế của từng dự án;

c) Trường hợp là nhà ở riêng lẻ thì phải được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế được phê duyệt; tuân thủ nguyên tắc kiến trúc nhà ở quy định tại Điều 20 của Luật này và bảo đảm hạn mức diện tích đất ở tối thiểu theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Nhà tái định cư tại nông thôn

Nhà tái định cư tại nông thôn sẽ dựa trên 3 tiêu chuẩn bao gồm:

• Bảo đảm diện tích đất ở tối thiểu theo quy định.
• Thiết kế, xây dựng phải gồm diện tích ở và các công trình phụ trợ, phục vụ sinh hoạt, sản xuất gắn với nhà ở.
• Tuân thủ nguyên tắc kiến trúc nhà ở như: Phù hợp với cảnh quan thiên nhiên, phong tục, tập quán, điều kiện sản xuất kinh doanh…

Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện
được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở

Đối tượng được ở nhà tái định cư

Đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở để phục vụ tái định cư được quy định tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ. Các đối tượng này gồm:

a) Hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

b) Hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai và không có chỗ ở nào khác;

c) Hộ gia đình, cá nhân là chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở.

Có được thế chấp nhà ở tái định cư không?

Nhà ở tái định cư nếu không thuộc loại hình nhà ở xã hội và đáp ứng đủ điều kiện như Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 thì có thể thế chấp. Các điều kiện cần đáp ứng là:

Cụ thể các điều kiện để nhà ở tái định cư có thể thế chấp là:

• Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Đất tái định cư có được tách sổ đỏ không?

Do Nhà nước cấp đất tái định cư để bồi thường và hỗ trợ người dân nên đây là đất ở có đủ quyền sở hữu. Vì vậy, khi đất tái định cư đã được cấp sổ đỏ thì người có quyền sử dụng đất này cũng có các quyền như đối với các loại đất khác. Do đó, đất tái định cư nếu đáp ứng các điều kiện về tách sổ đỏ thì vẫn được tách sổ đỏ theo quy định.

Có được chuyển nhượng nhà tái định cư không?

Trong trường hợp đáp ứng đủ các yêu cầu về giao dịch nhà ở tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014 thì nhà ở tái định cư có thể được bán, chuyển nhượng.

Cụ thể, Điều 118 quy định:

“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải đảm bảo chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường."

Khánh Trang (TH)

Link báo gốc: http://thanhnienviet.vn/2020/01/22/nha-tai-dinh-cu-co-duoc-the-chap-chuyen-nhuong-tach-so-do