Nhà ở xã hội: Rao bán liền tay liệu có đúng luật?

Về nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán NOXH, Điều 62, Luật Nhà ở 2014 quy định, thời hạn thanh toán tiền thuê mua NOXH tối thiểu là 5 năm, hợp đồng thuê NOXH có thời hạn tối thiểu là 5 năm kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.

Trong thời gian thuê, thuê mua, bên thuê, thuê mua NOXH không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở. Nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua thì chấm dứt hợp đồng và trả lại nhà ở này.

Kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở, bên thuê mua, bên mua NOXH không được bán lại nhà trong thời hạn tối thiểu là 5 năm; trường hợp trong 5 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mà có nhu cầu bán nhà ở này, thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý NOXH đó hoặc bán cho đối tượng được mua NOXH nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán NOXH cùng loại tại cùng thời điểm bán, địa điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Thông tin rao bán các dự án NOXH có thể bắt gặp nhan nhản trên mạng

Theo quy định, bên mua, bên thuê mua NOXH được bán lại nhà theo cơ chế thị trường sau 5 năm, kể từ khi thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp giấy chứng nhận, nhưng phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế và nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ. Trong trường hợp bán lại nhà cho đối tượng thuộc diện được mua NOXH thì giá bán tối đa chỉ được bằng giá bán NOXH cùng loại.

Dù pháp luật đã quy định rõ ràng, nhưng hiện nay, chúng ta có thể dễ dàng bắt gặp hàng loạt thông tin rao bán căn hộ thuộc các dự án NOXH trên các trang rao vặt về mua bán bất động sản như dự án Ecohome 2 (Bắc Từ Liêm), Kiến Hưng Lucky House (Hà Đông), Bright City (huyện Hoài Đức)…

Tuy nhiên, thống kê của Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, thị trường hiện có khoảng 10.000 căn hộ NOXH đã được hoàn thành và đưa vào sử dụng, nhưng chỉ vỏn vẹn vài trường hợp bị phát hiện và thu hồi do vi phạm quy định về mua bán.

GS. Đặng Hùng Võ cho hay, cơ chế lỏng lẻo là nguyên nhân dẫn đến việc phát hiện vi phạm trong mua bán NOXH nhiều nhưng không xử lý được bao nhiêu. Với những sai phạm đã được phát hiện, quy định hiện chỉ dừng lại ở việc phát hiện và thu hồi, tức trả lại tiền cho người mua NOXH.

Chính vì vậy, để trả lại sự công bằng và tạo niềm tin cho chính sách an sinh xã hội, cần phải có chế tài phạt hành chính, thậm chí thu hồi (không hoàn tiền).

Trong khi đó, Phó chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam, ông Phạm Sỹ Liêm cho biết, bất động sản là một trong những lĩnh vực hàng đầu có tỷ lệ giao dịch ngầm lớn. Trong đó, NOXH chiếm số lượng không nhỏ.

Ông Liêm nói: “Chừng nào doanh nghiệp còn nắm mọi quyền từ xây nhà, xét duyệt hồ sơ, chấm điểm đến quản lý sau này, thì chừng đó vẫn còn các hành vi trái pháp luật. Trước khi lập danh sách, hộ nào có "tiền tươi" thông qua các thị trường ngách đến chủ đầu tư thì sẽ được ưu ái hơn. Các bước kế tiếp khó chuẩn nếu danh sách đã sai. Tốt nhất, tránh cho doanh nghiệp "một mình bao sân", nên có một tổ công tác hay một nhóm xét duyệt độc lập”.

Thiết nghĩ, nếu việc xét duyệt hồ sơ, đối tượng mua NOXH không có chính sách sát sao, sân chơi này dễ rơi vào cảnh doanh nghiệp làm NOXH “vừa đá bóng, vừa thổi còi”, gây khó cho những gia đình thuộc diện được mua, thuê mua NOXH theo quy định.