Nhà giá rẻ không còn dễ hưởng chênh hàng trăm triệu đồng

Cuộc khủng hoảng bất động sản 2010-2013 bắt nguồn từ sự mất cân đối cung cầu thị trường: bội thực các dự án cao cấp nhưng lại khan hiếm nhà giá rẻ. Khi đó, sự xuất hiện của các dự án Đại Thanh, Xa La, HH Linh Đàm của đại gia Lê Thanh Thản đã tạo nên cơn sốt về nhà giá rẻ, góp phần phá băng thị trường. 

Tuy nhiên, những năm gần đây, đại gia xứ Nghệ không còn đóng vai trò chủ đạo về thị phần nhà giá rẻ Hà Nội. Từ cuối 2016 đến nay, một số chủ đầu tư đã có động thái cơ cấu lại sản phẩm, hướng đến số đông khách hàng. Đến nay, phân khúc bình dân vẫn lép vế trên thị trường nhà ở nhưng nguồn cung đã phong phú hơn giai đoạn đóng băng. Riêng trong năm 2017, danh sách dự án có mức giá dưới 20 triệu/m2 với các căn hộ diện tích từ 45-65m2 được kéo dài với nhiều cái tên mới như The K Park, ICID Complex, Hateco Apollo Xuân Phương, 3 tòa F,G, H của Xuân Mai Complex, Samsora Premier.

Khoảng 5 năm trước, những căn hộ tầm giá 1 tỷ có mức chênh lên tới 100-350 triệu đồng trên thị trường thứ cấp Hà Nội

Giai đoạn thị trường đóng băng, nhà đầu tư Nguyễn Vân Bích (Thịnh Quang, Đống Đa) vẫn “sống khỏe” do đổ tiền vào phân khúc giá rẻ. Nhờ các mối quan hệ, bà Bích mua được nhiều căn hộ bình dân với giá gốc của chủ đầu tư. Khi đó, thị trường khát nhà bình dân đến mức, căn hộ ở các dự án giá rẻ của “đại gia” Lê Thanh Thản có giá chênh trên thị trường thứ cấp lên tới hàng trăm triệu đồng.

Tuy nhiên, từ cuối 2016 đến nay, việc đầu tư phân khúc này không còn mang lại lợi nhuận cao cho bà Bích. Năm 2016, bà mua 2 căn diện tích nhỏ tầm giá 1 tỷ tại một dự án trung cấp thuộc Hà Đông. Thời gian ngắn sau, khu vực này đón 2 dự án giá rẻ là Xuân Mai Complex và FLC Garden City. Khách hàng có thêm nhiều lựa chọn, việc đẩy hàng và đẩy giá của bà Bích trở nên khó khăn. Cuối cùng, với hình thức lướt sóng, mức lợi nhuận bà Bích thu về từ 2 căn giá rẻ chỉ còn dao động 30-50 triệu đồng/căn. 

Tương tự, anh Nguyễn Tiến Dũng (Núi Trúc, Ba Đình), sau thời gian cho thuê đã quyết định bán căn hộ có giá 1,2 tỷ ở HH Linh Đàm. Anh Dũng cho biết, hơn 3 năm trước để mua được căn hộ này, anh phải trả chênh lên tới 250 triệu. Hiện anh rao bán đúng bằng giá mua vào nhưng vẫn chưa đẩy được hàng.

Năm tháng trước, chị Phạm Ngọc Hoa quyết định bán căn hộ đang ở thuộc tòa OCT2 (khu đô thị Xuân Phương, Nam Từ Liêm) để gom tiền mua căn hộ khác rộng hơn. Chị Hoa cho rằng căn hộ của mình sẽ bán được nhanh vì diện tích nhỏ (57m2) và giá mềm (1,2 tỷ). “Trước tôi mua căn hộ này với giá gần 1,1 tỷ. Nay bán với giá 1,2 tỷ là không có lãi vì sau khi mua, vợ chồng tôi còn đầu tư làm nội thất hoàn chỉnh”, chị Hoa chia sẻ.

Tuy nhiên, đã hơn 5 tháng, nhiều khách đến xem nhưng chị Hoa vẫn chưa bán được. Chị Hoa cho biết: “Vài lần trong vai khách mua, tôi gọi điện cho những người cũng đang rao bán căn hộ ở khu đô thị Xuân Phương để thăm dò thị trường. Phần lớn, họ cũng chưa bán được nhà như tôi”.

Không khó để nhận ra, cũng trên tuyến đường Trần Hữu Dực (Nam Từ Liêm) nơi chung cư nhà chị Hoa tọa lạc, với tầm tiền 1 tỷ, khách hàng có nhiều lựa chọn khác với các dự án sắp bàn giao hoặc đang xây dựng như Athena Complex hay Hateco Apollo Xuân Phương. Theo anh Trương Thế Tào, môi giới chung cư ở Nam Từ Liêm, thì cùng diện tích, giá tiền và khu vực, khách hàng có xu hướng mua dự án mới với giá gốc của chủ đầu tư. “Người mua phân khúc này có nguồn tài chính không dồi dào. Vì thế, họ chấp nhận trả tiền theo tiến độ thay vì mua những căn trên thị trường thứ cấp đã hoàn thiện nhưng phải mất thêm tiền chênh”, anh Tào nhấn mạnh.

Anh Trần Thái Tuấn, nhân viên kinh doanh một sàn giao dịch tại Thanh Xuân nhận định: “Dù nguồn cung phân khúc căn hộ trên dưới 1 tỷ không quá dồi dào nhưng ở thời điểm hiện tại, khách hàng đã có thêm nhiều lựa chọn. Do đó, phân khúc này không còn hiếm hoi đến mức nhà đầu tư có thể dễ dàng hưởng chênh đến hàng trăm triệu đồng như trước đây”.

Anh Tuấn cũng cho rằng, những căn hộ tầm giá 1-1,2 tỷ trên thị trường thứ cấp, ở thời điểm này, nhà đầu tư vẫn có thể hưởng chênh nhưng mức chênh sẽ thấp hơn giai đoạn trước khá nhiều. Thời điểm thích hợp để đẩy hàng là giai đoạn bán theo tiến độ, cất nóc hoặc mới hoàn thiện. Nhà đầu tư không nên găm hàng với kỳ vọng mức chênh cao hơn bởi trong tương lai, nhiều đại gia bất động sản cũng sẽ tung hàng giá rẻ. Ngoài ra, căn hộ giá rẻ nói riêng và phân khúc căn hộ nói chung, càng để lâu sẽ càng mất giá. 

Thúy An