Nhà giá rẻ ảm đạm do đâu?

Theo khảo sát do Bộ Xây dựng thực hiện, 80% nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam thuộc phân khúc trung bình thấp, nhưng nguồn cung lại đang rất khan hiếm trên thị trường.

Tại một hội thảo về nhà giá rẻ gần đây, tiến sĩ Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đã đưa ra những con số đáng chú ý về thực trạng phát triển nhà giá rẻ ở Việt Nam. Theo đó, dù áp đảo về tổng nhu cầu thị trường nhưng năm 2018, nguồn cung của phân khúc nhà giá rẻ chỉ chiếm tỷ trọng dưới 20%. Loại căn hộ có diện tích 60m2 và giá bán tầm 700 triệu đồng chỉ chiếm khoảng 5%. Và khoảng 80% người dân thành thị không thể mua nhà tại những dự án nhà ở thương mại có chất lượng vào hàng tối thiểu và có giá bán thấp nhất trên thị trường.

Bên cạnh những rào cản tín dụng, các chuyên gia cũng cho rằng nhà giá rẻ ảm đạm là do doanh nghiệp đang quá trông chờ vào nguồn vốn ưu đãi

Lý giải hiện tượng trên, giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng tín dụng Việt Nam đang là rào cản khiến thực trạng phát triển nhà giá rẻ Việt Nam nhiều năm qua vẫn dậm chân tại chỗ. Trên thực tế, chi phí tín dụng cho các dự án bất động sản ở Việt Nam đang rất cao do sử dụng tín dụng thương mại, không phải tín dụng đầu tư. Tín dụng thương mại có lãi suất cao khoảng 10%, có ưu đãi cũng chỉ lùi được tới mức 5%. Trong khi đó, ở nhiều nước khác, tín dụng thương mại ở mức 5%, còn tín dụng đầu tư chỉ ở mức 2%..

Đồng quan điểm, tiến sĩ Cấn Văn Lực cũng cho rằng, để thúc đẩy nhà thu nhập thấp phát triển, cần các chính sách tín dụng ưu đãi và các chính sách này cần dài hạn, từ 20 đến 30 năm. Tại nhiều quốc gia trên thế giới, việc thành lập quỹ nhà ở xã hội và quỹ tiết kiệm nhà ở cùng với quỹ tín thác đầu tư đã giúp mô hình nhà thu nhập thấp được triển khai thành công. Việt Nam có thể học hỏi mô hình này.

Trên thực tế, sau khi gói 30.000 tỷ đồng cho nhà thu nhập thấp kết thúc, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã đồng ý bổ sung gói 2.000 tỷ đồng. Nhưng nguồn vốn này là quá ít so với nhu cầu thực tế của thị trường nên vẫn chưa thể tạo thành lực đẩy mạnh khiến phân khúc nhà thu nhập thấp có những biến chuyển mới trong năm qua.

Tuy nhiên, đối lập với các ý kiến trên, khá nhiều chuyên gia nhận định để phát triển nhà giá rẻ, doanh nghiệp cần tự thân vận động,  không nên quá trông chờ vào nguồn vốn ưu đãi của Nhà nước.

Bàn về ưu đãi dành cho nhà thu nhập thấp, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, Viện Tài chính cho rằng, với nhà ở xã hội, cần có những chính sách ưu đãi riêng của Nhà nước. Nhưng với loại hình nhà ở thương mại giá rẻ, các doanh nghiệp không nên đòi hỏi các chính sách ưu đãi, hỗ trợ của Nhà nước mà nên tuân thủ cơ chế cung-cầu của thị trường. Ông Thịnh cũng chỉ ra một nghịch lý là các doanh nghiệp phát triển nhà giá rẻ được hưởng ưu đãi của Nhà nước nhưng lợi nhuận từ việc bán nhà thì doanh nghiệp đó bỏ túi.

Việc chấp nhận quy luật cung cầu của thị trường buộc doanh nghiệp phải tự thân vận động, tìm một hướng đi riêng, nghiên cứu, phát triển và tung ra những sản phẩm phù hợp với nhu cầu của khách hàng. Bản thân doanh nghiệp đó phải tự nỗ lực để khẳng định mình trên thị trường.

Đồng quan điểm, Tiến sĩ Vũ Đình Ánh, Bộ Tài Chính cho rằng để nhà ở bình dân thực sự khởi sắc, các doanh nghiệp không nên chỉ kêu gọi sự hỗ trợ từ Nhà nước mà cần phải dựa trên nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, việc phát triển nhà giá rẻ tại Việt Nam đang có một bất cập đi ngược với bài toán kinh tế thị trường. Đó là, theo nguyên tắc kinh tế thị trường thì giá cả của một sản phẩm là do thị trường đó quyết định. Nhưng ở phân khúc căn hộ giá rẻ tại Việt Nam thì giá cả lại quyết định nguồn cung và nguồn cầu. Hiện nhà nước quy định nhà giá rẻ là khoảng 1 tỷ đồng/ căn hộ với giá bán từ 15-20 triệu đồng/m2. Như vậy, chúng ta đang đưa ra một mức giá trước, từ đó dẫn tới việc phải điều chỉnh cung – cầu thế nào thực sự là một thách thức lớn.

Bên cạnh đó, tiến sĩ Ánh cũng chỉ ra nhiều bất cập của nhà giá rẻ đó là không ít người giàu bỏ tiền mua nhà giá rẻ để kinh doanh cho thuê lại. Do đó, nếu có chính sách ưu đãi cho phân khúc này thì cần xác định được đúng và giám sát chặt chẽ đối tượng mua nhà ở các khâu. Nhà bình dân nếu được hưởng các cơ chế, chính sách ưu đãi của nhà nước thì cần có sự chuẩn hóa các quy định như: thế nào là nhà ở giá rẻ, chất lượng nhà giá rẻ cần đảm bảo các tiêu chí nào, điều kiện ra sao để được mua nhà giá rẻ…

Thúy An