Nhà đầu tư căn hộ “mắc kẹt” vốn trên thị trường thứ cấp

Trước bối cảnh nguồn cung căn hộ trung cấp tại Tp.HCM nở rộ trong khi sức mua chưa có dấu hiệu bùng nổ thì việc tìm đầu ra căn hộ của NĐT gặp nhiều khó khăn. Theo ghi nhận, phân khúc căn hộ có mức giá từ 1.7- 2.8 tỉ đồng/căn không còn dễ “lướt sóng” như thời điểm 2 năm trước. Tại Tp.HCM, ở một số dự án căn hộ trung cấp, NĐT chỉ hưởng chênh nhẹ từ 3-5% so với giá mua vào hoặc phải bán hòa vốn nhằm đẩy hàng nhanh. Trong khi giá căn hộ bán ra trên thị trường thứ cấp tăng bình quân từ 10-15%/năm thì thực tế việc ra hàng của NĐT gặp không ít khó khăn, giá bán vì thế cũng không được như kỳ vọng. Một số NĐT thứ cấp “ôm hàng” có lúc rơi vào bế tắc vì ra hàng không dễ dàng. Nhiều trường hợp cần vốn gấp chấp nhận giảm giá từ 2-5% so với thời điểm mua vào, tức là rẻ hơn cả sản phẩm sơ cấp của CĐT nhằm đẩy hàng đi.

Anh Hồ Viết Nghĩa, một NĐT sống tại Q.Thủ Đức đang “trầy trật” tìm đầu ra cho căn hộ diện tích 78m2 tại dự án Opal Garden (Q.Thủ Đức). Anh Nghĩa cho biết, anh mua căn hộ này từ đầu năm 2016, dự án đang trong quá trình xây dựng thì anh rao bán lại. Thế nhưng, mặc dù đã gửi môi giới 6 tháng nay, căn hộ của anh vẫn chưa có người chốt giao dịch. Cùng tình cảnh, anh Vũ Quốc Hoàn, ngụ P.Bình Trưng Tây, Q.2 chấp nhận giảm 2% so với mức giá đã tính phần chênh đối với căn hộ trên đường Đỗ Xuân Hợp, Q.9 nhằm đẩy hàng nhanh vì đang cần vốn gấp. Theo anh Hoàn, so với giá CĐT đưa ra, giá anh rao bán rẻ hơn 100 triệu đồng/căn nhưng vẫn chưa có người mua.

Những căn diện tích lớn, NĐT thứ cấp rao bán khó khăn hơn. Ảnh: P.N

Rơi vào tình cảnh tương tự, chị Nguyễn Mến, sống tại đường Trần Văn Dư, P.13, Q.Bình Tân “khóc dở mếu dở” khi 2 căn hộ của chị tại Q.12 bán mãi không có người mua. Được biết, vào cuối năm 2016, chị mua 2 căn hộ từ một NĐT trước đó với giá 3.2 tỉ đồng. Vì cần vốn kinh doanh, hiện chị bán lại với giá 1.7 tỉ đồng mỗi căn. Thế nhưng rao bán từ tháng 4/2017 đến nay, mặc dù có khá nhiều người hỏi thông tin nhưng 2 căn hộ của chị vẫn chưa có ai mua.

Theo ghi nhận của PV, trong khi đa số các căn hộ trên thị trường thứ cấp bán có giá chênh lệch từ 150- 300 triệu đồng/căn (tùy dự án) trong khoảng thời gian 1-1.5 năm thì không phải NĐT nào ra hàng cũng suôn sẻ. Có NĐT phải “bấm bụng” bán hòa vốn để nhanh chóng đẩy được hàng. Thậm chí, một số NĐT phải bán thấp hơn giá bán sơ cấp của CĐT thì mới có người hỏi mua.

Theo anh Hà Văn Thái, một NĐT khu Đông, trong bối cảnh nguồn cung căn hộ sơ cấp và thứ cấp khá lớn thì việc tìm khách mua không hề dễ. Anh Thái chia sẻ: “Nhiều NĐT bị mắc kẹt vốn tại những căn hộ có giá trị cao từ 2.5- 2.8 tỉ đồng/căn. NĐT khó khăn trong khâu đẩy hàng thứ cấp một phần do áp lực cạnh tranh từ nguồn hàng sơ cấp của CĐT trong các đợt mở bán. Nếu 2 năm trước, NĐT thứ cấp dễ dàng “lướt sóng” căn hộ và hưởng chênh 5-10% chỉ trong 6 tháng thì hiện nay tình hình khó khăn hơn nhiều. Khi nguồn hàng sơ cấp của CĐT dồi dào thì việc ra hàng để hưởng chênh lệch của NĐT thứ cấp trong khoảng thời gian ngắn là không dễ”.

Qua tìm hiểu được biết, nhiều dự án sắp hoàn thiện nhưng việc ra hàng của NĐT thứ cấp cũng không mấy dễ dàng. Những căn có diện tích từ 57-65m2 ghi nhận sức mua ổn định, giá thứ cấp tăng nhẹ từ 5-10% so với thời điểm mua vào (từ 12 tháng). Trong khi đó, những căn diện tích lớn hơn từ 70- 80m2, NĐT thứ cấp rao bán khó khăn hơn. Anh Trần Minh Khôi, chuyên viên kinh doanh Công ty TNHH ĐT – XD BĐS Seareal cho biết: “So với thời điểm đầu năm 2016, hiện tại NĐT thứ cấp không kỳ vọng lợi nhuận cao. Nếu thời điểm năm 2015- 2016, NĐT thứ cấp ra hàng nhanh, lợi nhuận có thể đạt từ 200-400 triệu đồng/căn trong vòng 1 năm thì hiện tại, lợi nhuận mà NĐT thứ cấp kỳ vọng chỉ ở mức 150-250 triệu đồng/căn”. Theo anh Khôi, hầu hết các sản phẩm NĐT thứ cấp ra hàng chậm, thậm chí không bán được trong thời gian dài chủ yếu rơi vào nhóm BĐS có diện tích cao nên kén khách mua.

Ông Trần Quang Cường, Giám đốc kinh doanh Công ty CP Đầu tư Xây dựng Phú Sơn Thuận cho rằng: Có những căn hộ NĐT thứ cấp gửi lại bán được ngay, nhưng cũng không ít sản phẩm rao mãi không có người hỏi mua. Theo ông Cường, nguyên nhân một phần do số lượng căn hộ thứ cấp chào thị trường Tp.HCM khá lớn (bình quân mỗi dự án có từ 10- 25% là hàng do NĐT thứ cấp gửi bán lại). Ngoài ra, áp lực cạnh tranh từ nguồn hàng sơ cấp của CĐT ở cùng một dự án khiến việc ra hàng của NĐT thứ cấp gặp khó khăn. Chưa kể, nhiều khách mua có tâm lý chuộng nguồn hàng sơ cấp từ CĐT vì cho rằng giá bán sẽ “mềm” hơn sản phẩm đã “qua tay” NĐT. Thế nhưng, thực tế thì không phải sản phẩm sơ cấp nào cũng có giá cũng rẻ hơn sản phẩm thứ cấp ở cùng một dự án. “Chính vì thế, thời gian tới, sự cạnh tranh giữa hàng sơ cấp và thứ cấp sẽ diễn ra mạnh mẽ. Nguồn hàng sơ cấp có thể sẽ bị đẩy giá lên ngang ngửa, thậm chí cao hơn hàng thứ cấp trong cùng một thời điểm mở bán”, ông Cường khẳng định.

Phương Nga