Nguồn vốn nào cho doanh nghiệp khi bị siết tín dụng bất động sản?

Khi trao đổi với báo DĐDN về tình hình thị trường bất động sản năm 2018, ông Lê Ngọc Quỳnh, GĐ Công ty CP Đầu tư hợp tác Thịnh Vượng cho rằng, đây sẽ là năm thị trường có những chuyển biến tích cực. Cụ thể, thị trường sẽ tăng trưởng tốt và kế thừa những thuận lợi từ 2016 - 2017, đặc biệt là sẽ chuyên sâu vào các phân khúc nhà ở bình dân. Đây chính là phân khúc chiếm phần lớn nhu cầu của thị trường và là nhu cầu ở thật. Ngoài ra, bất động sản liền kề cũng là dòng sản phẩm rất hứa hẹn khi tạo được sức hút với các nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Đâu sẽ là phân khúc chủ đạo của thị trường?

Theo dự đoán của ông Nguyễn Văn Đực, PGĐ Công ty địa ốc Đất Lành thì phân khúc căn hộ giá từ 1 - 1,5 tỷ đồng/căn "lên ngôi" trong năm nay. Trong khi đó, phân khúc giá 5 - 7  tỷ đồng/căn sẽ chững lại do dư thừa nguồn cung khá nhiều. Bên cạnh đó, các công trình có chất lượng chưa tương xứng với giá tiền và động thái thắt chặt tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước cũng khiến khách hàng hạn chế đầu tư cho bất động sản cao cấp.

Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cũng đánh giá thị trường bất động sản năm 2018 vẫn tăng trưởng tích cực và ổn định. Phân khúc chủ đạo trong năm nay sẽ là loại căn hộ vừa túi tiền, có từ 1-2 phòng ngủ, giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn. Đây cũng sẽ là phân khúc có tính thanh khoản cao nhất của thị trường bất động sản. Phân khúc nhà ở xã hội cũng có sự phát triển mạnh mẽ. Riêng phân khúc căn hộ cao cấp, để phù hợp với sức mua thị trường cần có sự tái cấu trúc rõ nét.

HoREA cũng nhận xét, "bong bóng" bất động sản gần như sẽ không xuất hiện trong năm 2018 bởi các cơ quan nhà nước đã có sự can thiệp, điều chỉnh ngày càng kịp thời. Về phía các doanh nghiệp, họ cũng nỗ lực tái cơ cấu đầu tư, định hình lại sản phẩm phù hợp nhu cầu của thị trường. Bên cạnh đó, các khách hàng gồm cả nhà đầu tư thứ cấp và người tiêu dùng ngày càng tỉnh táo và am hiểu thị trường hơn.

FDI, kiều hối “đổ bộ”, doanh nghiệp sẽ giảm lãi hay tăng giá?

Dự kiến vốn FDI và kiều hối trong năm 2018 vẫn tiếp tục đổ mạnh vào thị trường bất động sản Việt Nam, trong đó tỷ lệ kiều hối đổ vào bất động sản vào khoảng 21 - 22%, tức chỉ xếp thứ hai sau lĩnh vực sản xuất kinh doanh. Trong những năm qua, lượng kiều hối đổ về Việt Nam luôn ở mức ổn định từ 11 - 12 tỷ USD, nghĩa là mỗi năm có khoảng 2,5 tỷ USD từ dòng tiền này đổ vào bất động sản.

Việc ngân hàng siết tín dụng bất động sản buộc các doanh nghiệp phải tự tái cơ cấu và đảm bảo
chất lượng sản phẩm để được vay vốn hoặc phải chuyến hướng dòng vốn. Ảnh minh họa

Việc Nhà nước ban hành những chính sách cởi mở hơn với người nước ngoài trong việc sở hữu bất động sản tại Việt Nam cũng là một tín hiệu đáng mừng cho thị trường bất động sản trong năm 2018.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, khi đầu tư vào Việt Nam, bất động sản chính là rào cản cuối cùng khiến doanh nghiệp nước ngoài chưa mặn mà, nên thời điểm này, khi chính sách cởi mở hơn, việc họ nhảy vào Việt Nam là đương nhiên. Đặc biệt trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp trong nước gặp khó khăn về tài chính, buộc phải bán mình hoặc bán một phần dự án cho nhà đầu tư nước ngoài.

“Đối với những doanh nghiệp thuần Việt sẽ gặp nhiều khó khăn khi ít vốn, uy tín không có mà lại phải cạnh tranh với các doanh nghiệp nước ngoài sừng sỏ”, ông Đực nhận xét và cho biết thêm, xu thế thâu tóm của doanh nghiệp nước ngoài sẽ diễn ra nhiều hơn trong tương lai.

HoREA thì đánh giá, cũng như trước đây, dòng vốn FDI và nguồn kiều hối sẽ tiếp tục là nguồn lực quan trọng đầu tư vào nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng. Đồng thời, nhờ sự sôi động của các hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A), việc thực hiện các dự án sẽ được đẩy mạnh hơn, góp phần sàng lọc thị trường bất động sản.

Tương tự, ông Lê Ngọc Quỳnh cũng công nhận rằng, thị trường bất động sản 2018 sẽ có nhiều tín hiệu tích cực nhờ FDI và kiều hối. Người nước ngoài sẽ dễ dàng hơn trong việc mua nhà ở Việt Nam nhưng họ chủ yếu hướng tới sản phẩm ở phân khúc cao cấp, vị trí trung tâm, nơi tập trung ở các đô thị lớn với chất lượng cao cấp. Tuy nhiên, ông Quỳnh đánh giá: “Tôi vẫn thiên về dòng bình dân, trung bình, lượng đó là lượng cho người Việt sử dụng lớn mà chưa thể đáp ứng được”.

Thị trường năm 2018 cũng hứa hẹn sôi động hơn khi có sự tham gia của các nhà đầu tư FDI, đồng thời sự hợp tác, liên kết giữa các doanh nghiệp trong nước với các nhà đầu tư nước ngoài cũng sẽ được thúc đẩy. Điều này còn giúp các doanh nghiệp bất động sản giảm bớt áp lực lệ thuộc vào ngân hàng.

"Tuy nhiên, các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường Việt Nam cũng sẽ làm tăng tính cạnh tranh ở cả lĩnh vực phân phối và phát triển bất động sản và yêu cầu các doanh nghiệp trong nước phải nâng cao năng lực của mình", ông Quỳnh nói.

Ở một khía cạnh khác, ông Quỳnh cũng nhận xét rằng, khi tính cạnh tranh tăng lên nhờ dòng vốn FDI thì các doanh nghiệp sẽ phải giảm lãi. Trong khi đó, các nhà đầu tư xây dựng cũng phải tìm kiếm, áp dụng công nghệ mới để giảm giá thành, công nhân cũng phải chuyên nghiệp hơn. Do đó, ông Quỳnh dự đoán rằng, mặc dù trong năm 2018 giá bất động sản sẽ tăng nhưng không đáng kể, chỉ khoảng 3-4%. Vì nếu giá tăng nhanh quá thì sẽ không bền vững.

Nguồn vốn nào cho các doanh nghiệp địa ốc?

Cũng như nhiều chủ doanh nghiệp khác, ông Quỳnh tỏ ra khá lạc quan về thị trường bất động sản năm nay, nhất là ở mặt bán hàng hay đầu tư. Tuy nhiên, dòng vốn vẫn là vấn đề khiến doanh nhân này khá lo ngại trước động thái “siết” tín dụng từ 60% xuống còn 45% năm 2018 và 40% năm 2019 của ngân hàng.

Theo ông Quỳnh, so với năm 2016 thì tín dụng lĩnh vực kinh doanh bất động sản năm 2017 chỉ tăng 8,56%, chiếm khoảng 6,53% dư nợ nền kinh tế (năm 2016 tăng tới 12,86% và chiếm tỷ trọng 7,71% dư nợ nền kinh tế) nên vẫn ở ngưỡng an toàn, chưa đáng lo ngại.

Ngoài ra, hạn mức cho vay của ngân hàng dành cho bất động sản vẫn được kiểm soát chặt, cân đối và thẩm định hồ sơ cho vay bất động sản khá an toàn. Chẳng hạn như một căn hộ giá 3-4 tỷ đồng chỉ được vay tối đa 70%, trong khi giá bất động sản hiện nay không phải là giá ảo. Mức cho vay này khá an toàn vì tăng GDP là 6,81% còn tăng bất động sản chỉ ở mức 4,5%.

Ông Đực bày tỏ, cũng vì lý do trên mà các doanh nghiệp hiện nay rất khó tiếp cận được nguồn vốn từ ngân hàng nếu chưa đủ thủ tục pháp lý. Các nhà băng cũng đang tiến hành rà soát lại những gói vay của cá nhân, doanh nghiệp trên giấy tờ là vay tiêu dùng nhưng thực chất là đổ vào bất động sản. Động thái này nhằm hạn chế việc đầu tư bất động sản quá nhiều, có thể gây ra bong bóng bất động sản như các đây 10 năm. Do đó, để có tiền đầu tư, các doanh nghiệp cần tiếp cận vốn từ người dân, từ M&A, phát hành cổ phiếu, trái phiếu…

Trong bối cảnh thị trường khó khăn hơn về dòng vốn, HoREA khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản cần đảm bảo hiệu quả kinh doanh, có sẵn quỹ đất, chú trọng chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án, tính minh bạch trong quản trị doanh nghiệp, đảm bảo lợi ích khách hàng...Đây sẽ là những điều kiện để doanh nghiệp tiếp cận được nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng theo chính sách mới hiện nay.