Nguồn cung bất động sản Tp.HCM năm 2019 sẽ thừa hay thiếu?

Mới đây, tại một hội thảo về bất động sản, ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành nhận định, hiện nay thị trường bất động sản Tp.HCM rơi vào tình trạng dự án tồn đọng, không được triển khai, gặp khó khăn trong thi công do nhiều nguyên nhân. Nếu tình trạng này kéo dài, năm 2019 có thể xảy ra kịch bản là chỉ có 10 – 15 dự án ra hàng, thị trường sẽ thiếu hụt nguồn cung nhà ở.

Số liệu từ HoREA cũng cho thấy, so với năm 2017, nguồn cung dự án nhà ở mới được triển khai tại Tp.HCM năm 2018 giảm sút đến 13%. Cụ thể, 2018 chỉ có 77 dự án đủ điều kiện mở bán với tổng nguồn cung 28.316 căn so với 42.991 căn chào bán năm 2017. Xét trên số lượng sản phẩm thì cung của 2018 giảm gần 16.675 căn, tỷ lệ giảm đến 34,1% so với năm trước. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm 2.485 căn, tỷ lệ giảm 22,6%; Phân khúc căn hộ trung cấp giảm 6.676 căn, tỷ lệ giảm đến 34,2%; Phân khúc căn hộ bình dân giảm 6.362 căn, tỷ lệ giảm mạnh nhất đến 44,1%.

Những năm trước, thời điểm cận Tết âm lịch, doanh nghiệp bất động sản thường ồ ạt tuyển quân, đẩy sản phẩm mới ra thị trường nhằm tận dụng dòng tiền cuối năm của khách hàng. Tuy nhiên, năm nay nhiều công ty môi giới cho biết không có nguồn hàng để phân phối, nhân viên đang nghỉ việc dần. Nhiều sàn từ tháng 5/2018 đến gần hết tháng 1/2019 cũng không tìm được dự án mới nào để giao dịch.

Những doanh nghiệp đầu ngành như Novaland, Him Lam Land, Sonkim Land, TNR Holdings… không có dự án nào chào bán trong 2018; Hưng Thịnh, Khang Điền, Phúc Khang có một dự án duy nhất. Trong quý cuối năm 2018, chỉ vỏn vẹn 70 căn của một dự án tại huyện Nhà Bè rao bán. Năm 2019, dù các  doanh nghiệp ấp ủ nhiều kế hoạch triển khai nhưng mọi động thái còn trông chờ vào khả năng được cấp phép đầu tư và xây dựng. Một vài doanh nghiệp thì chuyển hướng đầu tư sang các tỉnh lân cận để tạo dòng tiền. Tất cả những yếu tố trên cho thấy thị trường Tp.HCM có thể thiếu hụt nguồn cung vào đầu năm 2019.

Nguồn cung bất động sản Tp.HCM chỉ thiếu hụt tạm thời, vì còn nhiều dự án lớn sắp sửa
bung hàng, chưa kể lượng tồn kho chưa tìm được đầu ra. Ảnh minh họa: internet

Ở một góc nhìn khác, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển lại cho rằng không có cơ sở để lo lắng nguồn cung khan hiếm. Sự thiếu hụt quỹ đất đang diễn ra nhưng nó không tác động nhiều đến nguồn cung 2019, thị trường thực chất sẽ không thiếu sản phẩm giao dịch.

Trong một báo cáo mới đây, JLL Việt Nam có nêu thống kê số lượng sản phẩm từ các dự án đã được phê duyệt xây dựng và đã triển khai tiền mở bán từ trước. Theo đó, lượng mở bán chính thức cho thị trường căn hộ tại Tp.HCM năm 2019 hiện được ghi nhận hơn 45.000 căn. CBRE Việt Nam cũng đưa ra con số dự báo rằng, chỉ riêng trong quý I/2019, hàng loạt dự án quy mô lớn như VinCity (44.000 căn), Akari City (3.400 căn) và Safira Khang Điền (1.500 căn), Rome by Diamond Lotus (1.000 căn) sẽ khiến nguồn cung căn hộ áp đảo so với cùng kỳ 2018. Savills Việt Nam thì đưa ra con số lớn dự báo, đến năm 2021 thị trường Tp.HCM ước tính có hơn 154.000 căn hộ từ 100 dự án sẽ được mở bán, trong đó riêng năm 2019 có hơn 66.000 căn.

Năm 2018 cũng là năm hàng chục nghìn căn hộ hoàn thiện tung ra thị trường, nguồn cung thứ cấp vô cùng dồi dào. Tính riêng quý IV/2018, nguồn cung hoàn thiện của thị trường Tp.HCM là 235.000 căn. Phần lớn trong số sản phẩm trên để đầu tư nên sẽ được giao thứ cấp trong năm 2019. Từ 2016 đến nay, trung bình mỗi năm Tp.HCM có khoảng 40.000 - 50.000 sản phẩm nhà ở, trong đó căn hộ chiếm 80%. Số lượng nguồn cung căn hộ đều vượt trội qua các năm trong khi thống kê tỷ lệ tiêu thụ 3 năm qua thì luôn ở tần suất giảm, nguồn hàng tồn đọng cao nên vấn đề của doanh nghiệp là cần tìm đầu ra. 

Số liệu của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, tính đến cuối tháng 11/2018, bất động sản cả nước còn tồn kho 2.316 căn hộ chung cư; 2.724 căn nhà thấp tầng; 2.850.000m2 đất nền nhà ở. Còn theo số liệu thống kê của 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán thì tổng giá trị hàng tồn kho đã lên đến 201.921 tỷ đồng. Trong đó lượng hàng tồn kho đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được chiếm khá cao.

Điều này chỉ ra thực tế, có thể 2019, số lượng dự án mới triển khai tại thị trường Tp.HCM sẽ sụt giảm do áp lực quỹ đất và vướng mắc pháp lý, sản phẩm sẽ thiếu sự đa dạng. Tuy nhiên nguồn cung của toàn thị trường thì sẽ khó có chuyện khan hiếm. Hầu hết các dự án đã được phê duyệt trong thời gian nửa đầu 2019 đều là các đại dự án với nguồn cung khổng lồ, chưa kể đến một lượng sản phẩm còn tồn đọng từ các dự án cũ của năm 2018 chưa bán xong cùng hàng chục nghìn căn hộ thứ cấp đã và đang chuẩn bị đổ về thị trường trong năm nay. Do đó, thị trường bất động sản năm 2019 chắc chắn không thiếu sản phẩm cho nhà đầu tư lựa chọn.

Phương Uyên