Người mua nhà ở thực khó vay vốn ngân hàng

Thông tư 19 được Ngân hàng Nhà nước chính thức ban hành từ cuối năm 2017, quy định các giới hạn, tỉ lệ đảm bảo an toàn đối với hoạt động của tổ chức tín dụng. Trong đó, đáng chú ý nhất là quy định kể từ ngày 1/1/2018 đến 31/12/2018, các tổ chức tín dụng, ngân hàng chỉ được sử dụng tối đa 45% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn đối với bất động sản. Và kể từ ngày 1/1/2019, tỷ lệ này sẽ giảm tiếp xuống mức 40%. Nội dung quyết định này đã tác động tới khả năng tiếp cận vốn vay của người mua nhà.

Khó vay mua nhà đất

Anh Nguyễn Tường Hân hiện đang ngụ tại quận 4, Tp.HCM, cho biết vợ chồng anh đã kết hôn từ 3 năm nay nhưng chưa mua được nhà, vẫn đang thuê trọ. Mới đây, dồn hết khoản tiết kiệm cộng với số tiền 2 bên gia đình giúp đỡ được khoảng 1 tỉ đồng, vợ chồng anh Hân dự tính sẽ vay thêm 500 triệu từ ngân hàng để mua 1 căn hộ tại quận 8, Tp.HCM.

Tuy nhiên, sau khi tìm hiểu thông tin, vợ chồng anh đành tạm gác ý định mua nhà vì lãi suất tại ngân hàng đã tăng quá cao, không thể chi trả. Anh Hân nhẩm tính: "Nếu như trước đây, chúng tôi vay 500 triệu trong thời hạn 10 năm thì mỗi tháng sẽ phải trả khoảng hơn 9 triệu đồng. Nhưng với lãi suất hiện tại, con số này có thể tăng lên đến 12 triệu đồng/tháng, bằng hơn 1 nửa thu nhập của cả vợ chồng. Thế nên việc vay ngân hàng xem như bất khả thi".

Việc các ngân hàng siết tín dụng vào bất động sản không chỉ gây khó cho người mua ở thực mà còn tác động đến dân đầu tư "lướt sóng" nhà đất. Một nhà đầu tư tên Luân, ngụ quận Bình Tân, Tp.HCM, cho biết trước đây anh thường cùng với một nhóm bạn đầu tư nhà đất bằng cách vay ngân hàng khoảng 50% giá trị căn hộ hoặc đất nền. Tuy nhiên, việc các ngân hàng nâng lãi suất, siết tín dụng cùng với diễn biến mới của thị trường gần đây khiến nhóm nhà đầu tư này đành "án binh bất động". Mối cho vay là đối tác quen ở ngân hàng cũng cho biết đang hạn chế cho vay, nhà đầu tư phải chờ đợi thêm.

"Đất nền thì tăng chóng mặt, căn hộ vẫn trầm lắng, trong khi lãi suất ngân hàng tăng cao đã khiến tôi không dám mạo hiểm sử dụng vốn vay từ ngân hàng để đầu tư. Thay vào đó, tôi chỉ sử dụng số tiền mình tích cóp bấy lâu nay để đầu tư vào đất nền. Nếu xui rủi, thị trường hạ nhiệt thì mình cũng không bị mất quá nhiều", anh Luân cho biết.

Việc vay vốn mua nhà đất ngày càng khó, kể cả với người vay mua nhà ở thực.
Trong ảnh là một dự án căn hộ tại quận 2, Tp.HCM. Ảnh: Tấn Thạnh

Sức ép tích cực?

Ngoài việc siết mạnh nguồn vốn, Ngân hàng nhà nước cũng thực hiện nâng hệ số rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng bất động sản từ 200% lên 250%. Sự thay đổi này nhằm hạn chế mức độ tập trung tín dụng đổ vào lĩnh vực nhà đất, xây dựng, đồng thời giúp cân đối nguồn vốn, chuyển hướng dòng vốn sang cho vay trung và dài hạn, đảm bảo khả năng thanh khoản.

Thực hiện các chỉ đạo từ Ngân hàng nhà nước, nhiều ngân hàng thương mại đã bắt đầu lộ trình "siết" chặt nguồn tín dụng của mình. Trong đó, các điều kiện vay vốn ưu đãi khắt khe hơn trước, lãi suất cho vay cũng áp dụng mức cao hơn.

Cụ thể, trước đây các ngân hàng thường áp mức lãi suất cho vay mua nhà, đất ở mức từ 8-9%/năm, thì nay bình quân tăng lên khoảng 11-12%/năm đối với các khoản vay trung hạn.

Với những khách hàng vay dài hạn, một số ngân hàng còn áp lãi suất quanh mức 12,5%/năm. Cùng với tăng lãi suất, nhiều ngân hàng còn khắt khe hơn khi thẩm định giá sản phẩm mang ra bảo đảm. Chẳng hạn trước đây, nếu muốn mua căn hộ, khách hàng có thể dùng chính căn hộ này để cầm cố và được ngân hàng xét cho vay tối đa đến 70% giá trị hợp đồng, còn hiện nay, nhiều ngân hàng chỉ xét cho không quá 50% giá trị.

Đánh giá về động thái trên của các ngân hàng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, cho rằng điều này sẽ ảnh hưởng rất lớn đồng thời tạo sức ép với nguồn vốn của các chủ đầu tư nhưng là sức ép có chiều hướng tích cực. Ông Châu nhận xét: "Ngân hàng không đóng cửa với mọi doanh nghiệp, mà chỉ đóng cửa với những doanh nghiệp có mức độ rủi ro cao mà thôi. Chính vì thế, việc siết nguồn vốn tín dụng vào bất động sản sẽ khiến cho các chủ đầu tư phải khẳng định được uy tín, thương hiệu của mình. Từ đó, tạo lòng tin đối với ngân hàng để cho vay tín dụng và tạo niềm tin đối với khách hàng để chọn mua sản phẩm cũng như đóng tiền theo đúng tiến độ hợp đồng".

Ngoài ra, chủ tịch HoREA cũng nhận định, kênh tài chính chủ đạo của thị trường bất động sản hiện vẫn là các ngân hàng, tuy nhiên các doanh nghiệp cũng cần chủ động tìm thêm nguồn khai thác tài chính mới như tăng vốn chủ sở hữu, cổ phần hoá doanh nghiệp hoặc thông qua liên doanh, liên kết…

Với các khách hàng, những người có nhu cầu mua nhà ở thực chắc chắn sẽ khó khăn hơn trong việc tiếp cận vốn vay ngân hàng, giấc mơ sở hữu nhà vì thế cũng xa vời hơn. Vì vậy, nếu muốn vay ngân hàng mua nhà, đất, người dân cần lựa chọn những khoản vay hoặc ngân hàng phù hợp với khả năng tài chính của mình.